Покупайте землю, ее больше не производят!
Марк Твен
Российская Федерация располагает самыми обширными земельными ресурсами, но зачастую это национальное богатство страны используется не по назначению. Ниже рассмотрим проблемы перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий и проблемы приватизации таких земельных участков.
Процесс приватизации государственного имущества начался в конце 1980-х годов. Начало приватизации сельскохозяйственных земель было положено Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе», в соответствии с которым земельные участки колхозов могли передаваться в коллективную, долевую или совместную собственность сельскохозяйственным предприятиям и гражданам.
Современная земельная политика РФ направлена на продолжение процессов приватизации земли, развитие и функционирование земельного рынка, формирование системы многоукладного землевладения и землепользования.
В статье 1 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
В настоящее время наличие в РФ разных форм земельной собственности является следствием перераспределения земли, которое произошло в ходе земельной реформы. Больше всего преобразования коснулись собственности на сельскохозяйственные земли. Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место в земельном фонде РФ, их понятие связано со сферой сельскохозяйственного производства.
В соответствии с п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Земли сельскохозяйственного назначения включают:
- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние плодовые насаждения);
- несельскохозяйственные угодья(земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, не входящие в земли водного фонда замкнутые водоемы, земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ).
Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель и используются по особому целевому назначению (например, для ведения сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством и т. д.). Использование земли данной категории исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации (например,нельзя возводить здания или сооружения).
Несмотря на то, что земельная реформа в РФ началась более 20 лет назад и в настоящее время активно развивается, приватизация земельных участков остается одним из самых актуальных и проблемных ее направлений, так как ценность земель сельскохозяйственного назначения является причиной злоупотреблений в области правоотношений, связанных с реализацией участков данной категории.
Приватизация земельных участков является одним из способов их реализации и представляет собой передачу земельных участков в собственность пользователю, что является основанием возникновения частной собственности на землю у граждан.
Земельные участки могут предоставляться как платно, так и бесплатно. Бесплатно приватизировать участок имеют право граждане, в чьем бессрочном или пожизненно наследуемом владении этот участок находится. Взимание денежных средств, кроме установленных законодательно сборов, недопустимо.
Пример: решение Аургазинского районного суда Республики Башкортостан от 21 мая 2012 г. по делу № 2-448/2012
Из материалов дела: Л. Ф. Трофимова обратилась в суд с иском к внутрихозяйственной комиссии СПК «Искра» о признании за ней права на включение в списки граждан, имеющих право на однократную бесплатную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, указав, что она работала в колхозе «Искра» Аургазинского района РБ. В настоящее время ей стало известно, что она не имеет земельной доли (пая) из земель сельскохозяйственного назначения, так как решением внутрихозяйственной комиссии СПК «Искра» не была включена в список граждан, имеющих право на однократную бесплатную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, считает, что решением вышеуказанной комиссии грубо нарушены ее права. Считает, что внутрихозяйственная комиссия халатно отнеслась к своим прямым обязанностям, закрепленным в Постановлении Правительства Республики Башкортостан от 15 марта 2006 г. № 60 «Об утверждении Порядка работы внутрихозяйственных и районных комиссий по бесплатному однократному предоставлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, гражданам на праве общей собственности», что привело к ущемлению ее прав. В соответствии с п. 3 ст. 21.2 Закона РБ «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» право на бесплатное однократное получение земельной доли (пая) имеют в том числе граждане, имевшие по состоянию на 1 января 1992 года право на получение земельной доли (пая) при реорганизации колхозов, совхозов и иных сельскохозяйственных предприятий в соответствии с решениями трудовых коллективов.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, находит, что исковое заявление подлежит удовлетворению, так как оно законное и обоснованное, о чем свидетельствуют объяснения истца Л. Ф. Трофимовой, исследованная в судебном заседания ее трудовая книжка, согласно которой Л. Ф. Трофимова принята членом колхоза «Искра», а также в соответствии с Законом РБ «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» истец как работник СПК «Искра», уволенная из этой организации (предприятия) после 1 января 1992 года и проживающая на территории сельского поселения «Бишкаинский сельсовет» МР Аургазинский район РБ, в котором СПК «Искра» образован, имеет право на бесплатное однократное получение земельной доли.
На основании вышеизложенного суд принял решение удовлетворить заявление Л. Ф. Трофимовой и признать право на однократную бесплатную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Если есть конкретные обстоятельства, подтверждающие право собственности гражданина на землю, например, как в данном случае постоянное (бессрочное) пользование, при оформлении земли в собственность он может требовать бесплатного оформления передачи земельного участка.
Не смотря на то, что фактически земельный участок является муниципальной собственностью, это не является препятствием к рассмотрению его в качестве частной собственности, на которую претендует гражданин.
В связи с огромным спросом на земли под строительство, к продаже предлагаются, как правило, земли сельскохозяйственного назначения, в связи с чем на практике возникает много споров, касающихся особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий, а также порядок изменения вида их разрешенного использования.
В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования. Таким образом, для осуществления законной застройки необходимо изменить правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в соответствии с требованиями п. 1 ст. 8 Земельного кодекса РФ в следующем порядке:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
– земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
– земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.
Таким образом, частные собственники правом перевода земель из одной категории в другую не обладают.
Необходимо отметить, что в случае смены землевладельца, землепользователя категория и целевое назначение земельного участка не изменяется.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливает Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. от 19.07.2011 г. № 246-ФЗ). Несмотря на детальное урегулирование данного вопроса, в области перевода земель из одной категории в другую встречается множество нарушений и злоупотреблений.
Можно выделить наиболее распространенные незаконные операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения:
1. Незаконный перевод ценных земель сельскохозяйственного назначения в земли другой категории. Например, путем внесения недостоверных сведений о качественной оценке земли либо с нарушением порядка перевода земель одной категории в другую.
Пример: постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа по делу № А72-3156/03-Е277.
Из материалов дела: решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.05.03 г. признано недействительным распоряжение Главы администрации Ульяновского района от 01.07.02 г. № 913 «О предоставлении земельного участка ООО «Симбирское автомобильное агентство» для строительства производственной базы в связи с его несоответствием действующему законодательству.
Постановлением апелляционной инстанции от 06.08.03 г. данное решение оставлено без изменения.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ООО «Симбирское автомобильное агентство» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.
Из материалов дела: распоряжением главы администрации Ульяновской области от 01.07.02 г. № 913 из земель совхоза «Пригородный» изъят земельный участок (пашни) и передан в аренду с правом последующего приобретения в собственность ООО «Симбирское автомобильное агентство» для размещения производственной базы по продаже автомашин и оказанию автоуслуг. При этом в п. 3 спорного распоряжения указано, что следует обратиться к главе администрации Ульяновской области для получения разрешения на перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности.
Признавая недействительным распоряжение главы администрации Ульяновского района Ульяновской области от 01.07.02 г. № 913, судебные инстанции указали, что в силу ст. 8 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» при смене землевладельца, землепользователя категория и целевое назначение земельного участка изменению не подлежит.
Однако земельный участок, являющийся сельскохозяйственным угодьем, спорным ненормативным актом изъят для передачи заявителю в целях предоставления для несельскохозяйственного использования — размещения производственной базы по продаже автомашин и оказанию автоуслуг без определения кадастровой стоимости и до изменения ее категории, то есть без учета требований как ст. 77–79 Земельного кодекса РФ, так и ст. 8 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137.
В силу ст. 61 Земельного кодекса РФ способом защиты права на землю является признание недействительными актов исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
При таких данных судебная коллегия считает, что правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Подобного рода злоупотребления с землями сельскохозяйственного назначения, которые незаконно переводятся в земли поселений для строительства коттеджей, развлекательных и торговых центров встречаются достаточно часто, вспомним, например, печально известную историю застройки земель Государственного Бородинского военно-исторического музея-заповедника.
2. Нарушение преимущественного права покупки земельного участка и продажа по заниженной цене.
Пример: апелляционное определение Пензенского областного суда
Из материалов дела: департамент государственного имущества Пензенской области, обратился в суд с исками к ООО «Ермолаевское», К. В. Баклашову о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
В обоснование иска указал, что по договорам купли-продажи от 22.11.2010 № 3 и № 4 ООО «Ермолаевское» продало, а К. В. Баклашов купил доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок «А» составила <...> руб., на земельный участок «В» — <...> руб. Продажа доли в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения является притворной сделкой и совершена с целью прикрыть сделку по продаже земельного участка в нарушение преимущественного права покупки такого участка Пензенской областью. Данные земельные участки проданы по заниженной цене (стоимость 1 га земли сельскохозяйственного назначения в Пензенском районе составляет <...> тыс. руб.), что также свидетельствует о притворности сделок. В связи с этим указанные сделки ничтожны в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ. Кроме того, сделки не соответствуют положениям п. 4 ст. 244 ГК РФ, из которой следует, что никто не может создать право общей собственности на неделимую вещь, однако ООО «Ермолаевское» создало право общей собственности на неделимую вещь путем выделения долей в размере <...> и дальнейшей продажи долей К. В. Баклашову. В силу ст. 168 ГК РФ сделка ничтожна как не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.
Кондольский районный суд Пензенской области в иске отказал.
В апелляционной жалобе департамент просит решение отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, с несоответствием выводов суда действительным обстоятельствам дела, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указав, что притворность сделок с целью лишить Пензенскую область преимущественного права покупки земельных участков доказывает то обстоятельство, что доли в праве собственности на спорные участки были в дальнейшем также проданы И. В. Баклашовой, которая проживает по одному адресу с К. В. Баклашовым и является, вероятно, его супругой. Оспариваемые сделки совершены с целью прикрыть сделки по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в нарушение преимущественного права покупки земельных участков Пензенской областью.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции признал установленным и исходил из того, что оспариваемые сделки соответствуют требованиям закона, преимущественного права покупки у Пензенской области при продаже доли в праве собственности на земельные участки не имелось.
Однако данный вывод суда является ошибочным и не соответствует действительным обстоятельствам дела.
Положениями ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка.
Данные требования закона при совершении спорных сделок выполнены не были. Пунктом 4 ст. 8 этого же Закона предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. На момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи ООО «Ермолаевское» имело в собственности земельные участки, а не долю в праве собственности. Права долевой собственности на эти участки не существовало.
В результате заключения двух договоров купли-продажи на доли в праве собственности на каждый из спорных участков в течение года в конечном итоге общество произвело отчуждение целых земельных участков К. В. Баклашову и И. В. Баклашовой, проживающих по одному адресу.
Таким образом, доводы истца о намерении продавца по каждой из сделок реализовать весь земельный участок в нарушение преимущественного права Пензенской области на его приобретение подтверждается последующей реализацией оставшейся доли И. В. Баклашовой. Следовательно, при заключении оспариваемых сделок было нарушено преимущественное право Пензенской области на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения, поэтому в силу п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» они являются ничтожными, а исковые требования обоснованными.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Следовательно, земельные участки подлежат возврату в собственность ООО «Ермолавское».
3. Выделение земельного участка ненадлежащим органом.
Пример: решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 марта 2006 года по делу № А60-4666/2006
Из материалов дела: администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным распоряжения правительства Свердловской области от 25.04.2002 № 302-РП «О предоставлении в аренду земельных участков» в части предоставления АОЗТ «Европейское» земельного участка под строительство в аренду сроком на 10 лет. По мнению заявителя, указанное распоряжение издано правительством Свердловской области с превышением его полномочий, поскольку распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления.
Рассмотрев заявленные требования, заслушав доводы представителей сторон и исследовав представленные доказательства, суд, установил:
В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что ненормативный правовой акт государственного органа, органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным, если данный акт не соответствует закону и иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Распоряжение о предоставлении АОЗТ «Европейское» земельного участка издано с нарушением компетенции данного органа, в связи с чем не соответствует закону. При этом суд принимает во внимание следующее:
В соответствии с абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Компетенция органов местного самоуправления определена Федеральным законом РФ от 28.08.95 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в соответствии с пп. 9 и 11 ст. 6 которого к вопросам местного значения относятся регулирование и застройка территорий муниципальных образований и контроль за использованием земель на территории муниципального образования.
Согласно ч. 2 ст. 12 указанного Закона, территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.
В связи с этим право городской администрации предоставлять земельные участки в аренду на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки является составной частью дееспособности муниципального образования и входит в понятие «ведения» наряду с правом владения и пользования земельными участками, находящимися в государственной собственности.
Анализ приведенных норм, рассматриваемых в системной связи, дает основания для вывода об отсутствии у правительства Свердловской области полномочий по распоряжению муниципальными землями, находящимися в ведении администрации города Екатеринбурга.
На основании вышеизложенного требования администрации города Екатеринбурга удовлетворены.
Но что же делать гражданам, которые приобрели земельный участок, незаконно переведенный из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию или полученный иным незаконным образом?
Возведение построек на таком участке будет признано самовольной постройкой. В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Инспектор территориального управления Роснедвижимости наложит штраф за самовольное строительство, а районная прокуратура обратится в суд о сносе незаконных построек. Земельный участок в связи с его нецелевым использованием также может быть изъят у собственника по решению суда.
Пример: постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК по делу № А50-3428/2010
Из материалов дела: министерство сельского хозяйства Пермского края обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к ИП Никулину Валерию Ивановичу о прекращении права собственности ответчика на земельный участок сельскохозяйственного назначения путем его продажи с публичных торгов, с отнесением расходов на их организацию и проведение на ответчика.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.
Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке.
Установление судом первой инстанции обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчик не использует принадлежащий ему земельный участок для соответствующей цели в течение соответствующего периода: факт привлечения ответчика к административной ответственности в связи с совершением административного правонарушения, предусмотренного ст. 8.8. КоАП РФ, — неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.
Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В силу пп. 1, 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Из материалов дела следует, что предоставленный ответчику для организации крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства.
С учетом положений приведенных норм, фактических обстоятельств предоставления ответчику земельного участка для организации именно крестьянского (фермерского) хозяйства, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, очевидным является то, что соответствующий земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что неиспользуемый ответчиком земельный участок подлежит продаже с публичных торгов как земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Данный вопрос касается и дачного строительства. То есть, если дом возведен на землях сельхозназначения, высока вероятность, что земельный участок будет изъят. Остается только надеяться на понимание чиновников. Как, например, в Тарусском районе Калужской области, где по данным проверки было выявлено 284 земельных участков общей площадью более 2300 га, по которым был незаконно изменен вид разрешенного использования с земель сельскохозяйственного назначения на земли для дачного строительства.
Чиновники пообещали обманутым покупателям перевести спорные участки в земли поселений и присоединить их к существующим поселениям либо создавать новые поселения и официально их регистрировать. Но это касается тех собственников, которые уже вложили денежные средства в освоение этих участков и начали строительство. Но данный случай скорее исключение, чем правило.
Земли, переведенные нелегальным путем в категорию несельскохозяйственных, не могут быть вовлечены в хозяйственный оборот, следовательно, приобретатель рискует остаться и без земли, и без денег.
Как избежать подобных проблем?
В первую очередь необходимо усвоить, что не стоит приобретать земельный участок, если в документах не указаны индивидуальное, жилищное или дачное строительство в числе видов разрешенного использования. В практике часто встречаются случаи, когда девелопер предлагает заключить предварительный договор, ссылаясь на то, что к моменту оформления прав на землю он переведет землю в нужную категорию. В данном случае важно учесть, что перевода земли недостаточно, необходимо также получить разрешение на строительство, что может занять до полугода, либо разрешение вообще не будет получено.
Даже после получения документов о приватизации у владельца могут возникнуть проблемы с рейдерским захватом. Так как единых нормативных актов о правилах оформления актов и договоров на землевладение на всей территории РФ не существует, то ошибки при составлении того или иного документа можно найти практически везде. И вот группа предприимчивых граждан разыскивает информацию о приватизации наиболее выгодных земельных участков и путем подкупа членов комиссии, которые занимаются оформлением приватизационных документов, начинает искать ошибки в документации. А, как известно, кто ищет, тот всегда найдет. Затем подают иск в суд с просьбой пересмотреть решение комиссии. Разбирательства могут затянуться на годы.
Также необходимо отметить, что наследники владельцев земельных участков, не успевшие вступить на наследство, в соответствии с ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», имеют право обратиться в суд с иском об установлении факта принятия наследства.
Пример: определение Тверского областного суда от 17 мая 2011 г. по делу № 33-1929
Из материалов дела: П., действуя в интересах В.Н., обратилась в суд с иском к администрации Корениченского сельского поселения Старицкого района Тверской области об установлении факта принятия наследства и о признании за ней права собственности на земельный участок, а также о признании за истицей права собственности на земельную долю размером <S> га по среднему качеству земель в землях колхоза «Трудовик» Старицкого района Тверской области.
В обоснование исковых требований указала, что умерла тетя истицы ФИО2. После ее смерти В.Н. фактически приняла наследство. В состав наследства после смерти тети входит земельный участок. Земельный участок был предоставлен наследодателю на основании постановления Мартьяновского сельского совета. Кроме того, в состав наследства входит и земельная доля в землях колхоза «Трудовик» площадью <S> га, предоставленная ФИО2 на основании постановления главы администрации Старицкого района. Однако в выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусом отказано. Других наследников, претендующих на наследство, нет. Судом первой инстанции требования истца удовлетворены.
В кассационной жалобе администрация Корениченского сельского поселения Старицкого района Тверской области просит решение суда отменить. Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения. Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием и законом.
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Оснований не соглашаться с указанным выводом у судебной коллегии не имеется.
В колхозе «Трудовик» на основании действовавшего в то время законодательства была проведена реорганизация, в том числе определен список лиц, имеющих право на земельный пай, утвержденный решением общего собрания, в который также была включена ФИО2.
В соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» документом, удостоверяющим право собственности гражданина на земельный участок, является свидетельство на землю, которое выдается органами местного самоуправления и подлежит регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Постановлением главы администрации Старицкого района Тверской области № <...> утверждены списки на выдачу свидетельств на право собственности на землю, в том числе и ФИО2.
Факт принятия наследства в виде земельного пая тети и иного имущества, оставшегося после смерти тети, истцом подтвержден исследованными в судебном заседании письменными доказательствами и не оспаривается сторонами по делу.
Верно оценив установленные по делу фактические обстоятельства, представленные в суд доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о принадлежности спорной земельной доли наследодателю ФИО2 на день ее смерти, соответственно, указанная земельная доля должна быть признана наследственным имуществом.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в случае продажи данного земельного участка представителями колхоза «Трудовик» сделка могла быть признана недействительной со всеми вытекающими негативными последствиями для покупателя, так как колхоз «Трудовик» является ненадлежащим собственником.
При составлении всех актов о землевладении и при оформлении, заключении договора о приватизации важно как можно внимательнее проверять документы, а лучше проконсультироваться с опытным юристом.
Николай Андрианов, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGASLEX:
Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Как отметил Конституционный Суд РФ, земля является естественным богатством, ценностью (достоянием) всенародного значения (см. Постановление КС РФ от 07.06.2000 № 10-П).
Действующее земельное законодательство закрепляет приоритет сохранения особо ценных земель, к которым относятся в том числе земли сельскохозяйственного назначения (подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В связи с этим одним из основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является принцип сохранения целевого использования земельных участков (п. 1 ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Особой охране в составе земель сельскохозяйственного назначения подлежат сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (п. 1 ст. 79 ЗК РФ).
В период с 1922 по 1991 год российскому законодательству была известна исключительно государственная собственность на землю, в условиях которой основными формами организации сельхозпроизводства являлись колхозы и совхозы. Процесс приватизации земли начался в 1991 г. с принятием ЗК РСФСР, допускавшего возможность создания семейных фермерских хозяйств, и получил активное развитие с принятием Указа Президента РФ от 27.12.1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и Постановления Правительства РСФСР от 29.12.1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». Чуть позднее многообразие форм собственности на землю получило закрепление в качестве основ конституционного строя РФ в ч. 2 ст. 9 Конституции 1993 г.
По состоянию на 01.01.2012 г. в России насчитывалось 388 млн га земель сельхозназначения, половина из которых отнесена к сельскохозяйственным угодьям. При этом, несмотря на достаточно активный и продолжительный (более 20 лет) процесс приватизации, в государственной и муниципальной собственности продолжает оставаться две трети сельхозземель <1>, в связи с чем вопросы приватизации земель сельскохозяйственного назначения сохраняют свою актуальность.
Значительная доля находящихся в государственной собственности сельхозземель принадлежит физическим и юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в срок до 1 июля 2012 г. (исключение составляют ГУПы и МУПы, срок переоформления прав на землю для которых не установлен, а также юридические лица, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, которым участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования). С 1 января 2013 г. за нарушение сроков переоформления прав на такие земельные участки ст. 7.34 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 20 до 100 тыс. рублей.
Граждане, которым ранее земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, вправе зарегистрировать свое право собственности на такие участки. Причем такое переоформление права сроком не ограничивается (пп. 3, 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).
Основная проблема, с которой сталкиваются сельхозпредприятия в процессе приватизации земельных участков, сводится к отсутствию необходимых для этого денежных средств и экономической неэффективности приобретения участков в собственность. Нередко стоимость оформления права на участок (кадастровые работы, выкупная цена, которая, несмотря на льготные ставки, все равно является значительной для многих сельхозпредприятий) превышает рыночную стоимость самой земли.
Проект изменений в ГК РФ, рассматриваемый в настоящее время Государственной Думой, предусматривает расширение круга ограниченных вещных прав на землю.
Альтернативой приобретению участков в собственность для сельхозпредприятий могло бы стать приобретение в отношении таких участков права постоянного землевладения (эмфитевзиса). С одной стороны, это позволит снизить издержки сельхозпредприятий, а с другой — придать правоотношениям, связанным с использованием земли, стабильный характер. Поэтому с позиций законодателя логичным было бы продлить срок для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участками для юридических лиц, предоставив им возможность в последующем приобрести такие участки у государства не только на праве собственности, но и на ином, более приемлемом для них вещном праве.
Длительное время в практике была распространена позиция, согласно которой правом на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования обладают лишь организации, фактически осуществляющие сельскохозяйственную деятельность. То есть, если, например, организация имеет на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок сельхозназначения, но фактически не осуществляет сельскохозяйственной деятельности (подобные ситуации нередко возникают при признании сельхозпредприятий банкротами), в передаче участка в собственность органы местного самоуправления отказывали (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 12.01.2009 по делу № А35-5697/07-С2, Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2011 по делу № А06-3395/2010, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.09.2009 по делу № А43-628/2009-16-1 и др.). Такой подход, однако, был признан неправомерным Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 4344/11, в котором суд указал, что признание общества несостоятельным (банкротом) не лишает его права на приобретение в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, и, поскольку общество обладает статусом сельскохозяйственной организации, оно в силу п. 7 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не лишено возможности переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения путем их переоформления на право собственности.
Нередко земельный участок сельхозназначения приобретается с расчетом на возможность его последующей застройки, что возможно далеко не всегда.
Как указано выше, действующее законодательство закрепляет приоритет охраны земель сельскохозяйственного назначения и основывается на принципе сохранения целевого использования таких земель. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается лишь в исключительных случаях.
Если участок из состава земель сельхозназначения будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего законодательства, лицу, получившему такой участок, будет крайне затруднительно возместить убытки, связанные с отменой незаконного решения о переводе. Существующая судебная практика исходит из того, что интерес лица, знавшего о неправомерности принятого в отношении него государственным или муниципальным органом решения, не подлежит судебной защите, и такое лицо самостоятельно несет риски, связанные с отменой незаконного решения (постановления Президиума ВАС РФ № 13443/11 от 22.05.2012 и № 2883/12 от 17.07.2012).
Использование участка не в соответствии с его целевым назначением (то есть, например, осуществление на участке из состава сельхозземель жилищного строительства) или неиспользование участка сельхозназначения чревато принудительным изъятием земли. Так, например, ст. 284 ГК РФ предусматривает возможность изъятия неиспользуемого для сельскохозяйственного производства земельного участка (когда участок не используется в течение трех лет), а ст. 285 ГК — возможность изъятия участка, используемого с нарушением законодательства (если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки).
<1> Справочник «Земельный фонд Российской Федерации». М., 2012.
Начать дискуссию