За последние 20 лет в российской экономике возникли абсолютно новые методы ведения хозяйственной деятельности. В частности, в строительной индустрии получило достаточно широкое развитие понятие долевого участия в строительстве. По мере развития самой практики долевого строительства совершенствовались и развивались обслуживающие его смежные отрасли.
В составе гражданского законодательства РФ появились законы, регулирующие как сам процесс долевого строительства, так и связанные с ним юридические вопросы. Так, например, вопрос оформления имущественных прав на конечный результат строительства (жилое/нежилое помещение), т. е. на собственность, наитеснейшим образом связан с вопросом возникновения прав и обязательств при заключении сделки.
Также достаточно актуален и мало исследован, на сегодняшний день вопрос переуступки прав в долевом строительстве и его документального оформления. Часто применяется сегодня в этой отрасли и процедура перевода долга другому лицу.
Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве
Надо сказать, что само по себе понятие переуступки права весьма неоднозначное, многоаспектное и сложное специальное правовое понятие. Достаточно вспомнить, что оно появилось в римском праве, звучало как fraus legi и обозначало на тот момент не что иное, как «обход закона», т. е. своеобразную практику, позволяющую, в общем-то, не нарушать закон, но и не исполнять его должным образом. Одним словом – что не запрещено, то разрешено.
Подготавливая новый ГК РФ, законодатели в процессе законотворчества обратились к старой римской правовой норме, однако придали ей другой смысл. С вступлением в действие ГК РФ 1994 г. она стала обозначать совсем другое, а именно – передачу законных прав от одного фигуранта другому на определенных условиях (за вознаграждение) в процессе сделки.
На сегодняшний день практика переуступки прав используется достаточно часто, и в арсенале юристов имеются различные варианты документального ее оформления. Переуступка права в долевом строительстве достаточно специфична и попадает под законодательное регулирование различными законами. Этот вопрос отражен в нормах ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г., ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., а также в нормах части 1 главы 24 ГК РФ.
До вступления в силу ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г. в строительстве широчайшим образом практиковалось практическое применение так называемых «цепочек застройщика», где с одной стороны, присутствовал застройщик, а с другой – многочисленные инвесторы и субинвесторы. Схема сделки «субинвестирования» была организована так, что субинвестор не вступал в прямые договорные отношения с застройщиком. Застройщик сдавал построенный объект первому инвестору. В дальнейшем право собственности регистрировалось, минуя инвестора, непосредственно на тех, кого застройщик привлек в качестве субинвесторов.
Смысл подобной схемы состоял в том, что организации, занимающиеся привлечением субинвесторов, подписывали с субинвесторами не договор инвестирования, а договор посредничества. В этом случае налог брался с суммы гонорара посредника согласно п. 1 ст. 156 НК РФ, а не со стоимости имущества! Таким образом, экономились денежные средства на уплате налогов.
Данное положение вносило сумятицу и недопонимание в практику судов по установлению прав собственности на недвижимость. На сегодняшний день это сделать уже невозможно. Законодатель вынужден был принять адекватные меры и заложить в п. 1 ст. 4 ФЗ № 214 соответствующую ограничивающую норму и этим законодательно определить всего две стороны, участвующих в договоре: По договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».
Переход права (перемена лиц в обязательстве) в сегодняшнем гражданском законодательстве РФ возможен в двух вариантах: по закону и в случае договоренности между сторонами, что конкретно прописано в нормах п. 1 ст. 382 ГК РФ: «Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона».
Переход права (уступка требования) по закону является актуальным для сделок, заключенных в простой письменной форме до вступления в действие ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., поскольку в нормах п. 1 ст. 6 данного закона содержится прямая ссылка на это: «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей». В этом случае государственная регистрация договора цессии не требуется, поскольку норма п. 1 ст. 389 ГК РФ вполне позволяет этого не делать. В рассматриваемом нами случае имеет место уступка прав требования, возникшая на основании соглашения сторон.
Далее полагаю уместным рассмотреть детально вопрос переуступки права в долевом строительстве. Долевое строительство, по своей правовой сути, является двусторонней сделкой (одна сторона обязуется внести денежные средства, другая – построить объект недвижимости) с определенным условием (денежные средства вносятся до начала строительства, оплачиваются в особо оговоренные сроки и в определенных суммах, недвижимость строится с определенными заранее характеристиками).
В данном случае нормы ст. 382 ГК РФ прямо определяют общие основания, на которых возможен переход права, а именно: «Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона…».
Как правило, переуступка права требования оформляется договором отдельной, специфической группы (цессия). Название «цессия» имеет латинские корни (от латинского cessiō – уступка, передача) и представляет собой уступку прав требования или иного имущества, права собственности на которое подтверждаются некими документами (титулом). В долевом строительстве этим документом (титулом) в рассматриваемом нами случае выступает договор долевого участия (ДДУ).
В договоре участвуют две стороны: «цедент» – физическое либо юридическое лицо, уступающее свои права третьему лицу и «цессионарий» – правопреемник, лицо, которому передается право на операции с чем-либо или на собственность.
Нормы ст. 383 ГК РФ предусматривают ограничения по правам, которые могут быть переданы в данном случае: «Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается». Во всех остальных случаях стороны вольны в своих решениях, но обязаны соблюдать нормы гл. 27 ГК РФ.
Согласно нормы п. 1 ст. 4 ФЗ № 122 право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».
Того же самого требуют и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».
Однако при переуступке прав в долевом строительстве существуют и ограничения, обусловленные нормами п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно:«Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».
Таким образом, заключив договор цессии, в дальнейшем в обязательном порядке придется регистрировать его в территориальном подразделении Государственной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это условие прямо проистекает из норм п. 2 ст. 389 ГК РФ: «…уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки…».
Поскольку уступка прав в данном случае невозможна без перевода долга, то, соответственно, возникает необходимость оформить этот вопрос документально, т. е. заключить договор перевода долга и зарегистрировать его в Росреестре, согласно норме п. 2 ст. 389 ГК РФ.
Общий порядок действий в данном случае будет такой:
а) заключение договора переуступки права (цессии);
б) заключение договора перевода долга;
в) сдача обоих документов в Росреестр для регистрации.
Для понимания специфических аспектов вопроса будет не лишним напомнить, что переход права от одного дольщика (кредитора) к другому считается совершенным с момента регистрации договора, как и сам договор будет считаться заключенным с этого момента, согласно норм п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».
Поскольку в данном случае сделка подлежит обязательной регистрации, на основании норм ст. ст. 131 и 164 ГК РФ, то необоснованное уклонение от нее будет иметь негативные правовые последствия в виде принуждения к ней судом и взыскания убытков на основании норм п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ: «….3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки».
Однако необходимо заметить, что возможен и другой порядок оформления, когда в одном договоре (договор смешанного типа) сразу прописывается два предмета – уступка прав и перевод долга. Данный порядок возможен на основании норм п. п. 1, 2, 3 ст. 421 ГК РФ: «1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор)…». Порядок регистрации перехода прав и правовые последствия, в данном случае, абсолютно идентичны с предыдущим вариантом.
Также не лишним будет рассмотреть вопрос налогообложения при уступке прав. При передаче имущественных прав на жилое помещение физическому лицу (от одного дольщика к другому) НДС считается с разницы между стоимостью, по которой передаются эти права (цена недвижимости с учетом налога) и расходами на приобретение этих прав (цена договора цессии). Поэтому крайне необходимо учитывать что, согласно норме п. 8 ст. 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы, в данном случае, будет день уступки права требования: «При передаче имущественных прав, в случае, предусмотренном п. 2 ст. 155 настоящего Кодекса, момент определения налоговой базы определяется как день уступки денежного требования или день прекращения соответствующего обязательства, в случаях, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 155 настоящего Кодекса, – как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником, а в случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 настоящего Кодекса – как день передачи имущественных прав».
В свете выше изложенного, возможно дать следующие рекомендации:
а) осуществляя переуступку прав (перемену лиц в обязательстве), при заключении договора (цессии, смешанного и т. д.) необходимо обратить внимание на то, чтобы в договоре были четко прописаны передаваемые права и их объем;
б) договор цессии в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, иначе сделка может быть признана не состоявшейся (ничтожной);
в) переход права в данном случае имеет место непосредственно в момент государственной регистрации договора;
г) сделки (в том числе по купле/продаже недвижимости), заключенные в простой письменной форме до апреля 2005 г., не подлежат государственной регистрации, считаются заключенными, права по ним признаются ГК РФ и ФЗ № 214. Правоустанавливающие документы по ним могут быть получены по желанию владельца объекта недвижимости.
д) осуществляя уступку прав в долевом строительстве, вы в дальнейшем обязаны будете уплатить налоги;
е) в процессе заключения сделки по уступке прав предпочтительнее заключать отдельные договоры (цессии и перевода долга), а не смешанный договор, т. к. при возможных судебных разбирательствах легче будет определить и доказать отдельные условия сделки, что само по себе уже упрощает процесс установления истины;
ж) правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям;
з) переуступка прав (замена стороны в обязательстве) является сложным юридическим понятием, трактовка его на сегодняшний день полностью не отточена, поэтому при заключении сделки воспользуйтесь услугами юриста.
По итогам можно сделать следующие выводы: по мере появления новых методов и способов ведения хозяйственной деятельности подвергаются изменению и правовые конструкции, призванные обслуживать эти процессы. Некоторые из них оказываются не востребованными в правоприменительной практике и уходят в небытие, а другие наоборот извлекаются законодателями из «запасника» и получают новые смысл и значение, исходя из сегодняшней необходимости.
Человеку, не имеющему специфического профессионального образования и практического опыта, быстро и правильно разобраться в ситуации не всегда представляется возможным. По этой причине целесообразно с любой точки зрения (теоретической, практической) воспользоваться услугами специалиста в данной области.
Говоря словами басни И. А. Крылова: «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник», т. е. доверьте дело профессионалам.
Максим Смородинов, председатель Коллегии адвокатов «Эгида», к. ю. н.:
В комментируемой статье подробно разобраны отношения, возникающие между сторонами при заключении договора переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Напомним, что согласно закону уступка права требования должна быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой передаются. Так, если сделка подлежит государственной регистрации в органах Росреестра, то и уступка права по данной сделке также подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка права требования по договору подлежат государственной регистрации в органах Росреестра в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Вот в этой связи хотелось бы обратить внимание на следующие моменты.
Согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона о 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. В том случае, когда дольщик на момент уступки права требования не выплатил полностью цену объекта недвижимого имущества, он обязан заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства. При этом ни Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ прямо и ясно не говорят о том, должен ли договор о переводе долга подлежать государственной регистрации.
Так, при поведении правовой экспертизы государственный регистратор может счесть, что представленный договор цессии, по которому уступаются исключительно имущественные права, и даже имеющий в качестве «приложения» договор о переводе долга, равно как и самостоятельно представленный договор перевода долга, не подлежат государственной регистрации, следовательно, на государственную регистрацию права и сделки не представлен правоустанавливающий документ. Таким образом, на практике регистрирующий орган зачастую требует предоставления единого документа, содержащего положения, как об уступке права требования по договору долевого участия, так и о переводе долга, несмотря на то, что законодатель и не обязывает участников гражданско-правовых отношений составлять единый документ при заключении двух разных сделок.
Далее, при заключении договора о переводе долга следует иметь в виду, что, так как личность должника имеет для кредитора немаловажное значение, то замена должника может быть совершена только с согласия кредитора. Это означает, что необходимо получение письменного согласия Застройщика на совершение данного действия либо при заключении договора переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве Застройщика надо будет указать в качестве еще одной стороны в договоре.
Кроме того, при регистрации данного договора сторонам необходимо помнить, что на такой договор распространяются требования по совершению сделок одним из супругов, установленные статьей 35 Семейного кодекса РФ, предусматривающие наличие нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение договора, либо наличие документа, свидетельствующего о том, что на данный объект недвижимого имущества не распространяется режим совместной собственности (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества супругов).
Также необходимыми документами при регистрации вышеуказанной сделки в случае, если одной из сторон по договору цессии выступает юридическое лицо, в соответствии с нормами корпоративного права (статьи 45-46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; статьи 78-79 и 81-84 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах») являются решения компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки и сделки, в которой имеется заинтересованность, либо предоставление иных документов, подтверждающих отсутствие заинтересованности и крупности сделки.
Дополнительно можно отметить следующее: перемена лиц в обязательстве происходит не только по соглашению сторон, но и в результате универсального правопреемства (реорганизация юридического лица, смерть наследодателя). Так, в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное; застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Таким образом, в случае смерти «цедента» и (или) «цессионария» его права и обязанности по договору переуступки права требования по договору долевого участия переходят наследникам.
Александра Дегтярева, старший юрист компании «Адвокат ФРЕММ»:
Тема данной статьи интересна с точки зрения разъяснения порядка реализации права дольщиков на распоряжение правом требования к застройщику. К сожалению, статья не содержит анализа норм основного законодательного акта, регулирующего порядок долевого строительства, а именно, ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В частности, непонятна окончательная позиция автора относительно самостоятельного существования понятия переуступки, т. к. в одном абзаце утверждается, что это сложное специальное правовое понятие, в другом – переуступка отождествляет с цессией (уступкой права требования). Для целей данной статьи будем понимать под переуступкой замену стороны по договору (передача права требования кредитора одновременно с переводом долга).
Хотелось бы уточнить определения основных терминов. Так, определение уступки в части, допускающей уступку «иного имущества, права собственности на которое подтверждаются некими документами (титулом)», противоречит законодательству, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ уступлено может быть только обязательственное право требования кредитора. Иными словами, в примере автора, уступается только требование к застройщику передать объект недвижимости в собственность, но не сам объект. Поэтому приобретатель права требования вступает в договорные отношения с застройщиком, что не гарантирует ему получение в собственность квартиры, которое зависит от исполнения договора застройщиком.
Вызывает вопросы отсылка к римскому праву. Действительно, институт уступки права требования зародился в римском праве. Однако необоснованно утверждение о том, что в процессе подготовки ГК РФ 1994 года разработчики обратились к римскому fraus legi, косвенно связанного с уступкой, проигнорировав институт уступки в более развитых правопорядках ФРГ, Франции, опыт дореволюционной и советской России.
Правильно указывая на необходимость регистрации уступки права требования из договора участия в долевом строительстве, автор ссылается на ст. 131, 164 ГК РФ, ст.ст. 4, 6 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации в силу прямого указания на это в ст. 25.1 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 3 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», следовательно, в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки.
Автор указывает на ограничения, установленные ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но при этом упускает важные требования по уведомлению застройщика об уступке права требования. В соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В случае же, если необходимо совершить перевод долга, то должно быть получено согласие застройщика на перевод долга. Если согласие отсутствует, то сделка по переводу долга ничтожна и сделка по уступке права требования в силу ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» тоже не может быть совершена.
Начать дискуссию