Статья 36 Земельного кодекса РФ предусматривает предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, собственнику зданий, строений и сооружений, расположенных на таком земельном участке.
При этом законодатель не определяет что такое здание, строение и сооружение, соответственно правообладатели земельных участков трактуют статью 36 ЗК РФ произвольно и пытаются приобрести в собственность земельный участок под объектами, которые либо не являются зданиями, строениями, сооружениями, либо под объектами, которые не соответствуют целям предоставления земельного участка.
В настоящий момент практика судов общей юрисдикции Свердловской области и практика Арбитражных судов единообразна по этому вопросу.
Наиболее показательным является Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 г. № 12668/2012 по делу А32-6529/2010. Указанный судебный акт прямо предусматривает, что законом не предусмотрено предоставление в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, т. к. он не поименован в статье 36 ЗК РФ. Постановление Президиума ВАС по другому делу от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156 указывает на отсутствие оснований для предоставления в собственность земельного участка собственнику разрушенного здания, строения, сооружения. Право приобрести земельный участок под разрушенным объектом возникает только после восстановления соответствующего здания, строения, сооружения.
Если же на земельном участке имеются только здания или иные объекты вспомогательного назначения, то земельный участок может быть предоставлен в собственность только в целях эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007).
Подтверждение высказанной выше позиции практикой судов общей юрисдикции.
Органы муниципальной власти, например, Администрация Городского округа Ревда, имеют практику предоставления в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества, не являющимися зданиями, строениями, сооружениями. При проверки законности заключенных договоров купли-продажи земельных участков прокуратурой заявляются иски о признании договоров ничтожными.
Так, 21.02.2011 г. Заочным решением Ревдинского городского суда Свердловской области (дело №2-151 «в»/2011) был признан недействительным договор купли-продажи земельного участка между Администрацией городского округа Ревда и физическим лицом. В качестве обоснования признания сделки недействительной суд сослался на статьи 36 и 39 ЗК РФ, указав, что нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю (например, договор аренды), на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом выкупа земельного участка.
При фактическом отсутствии объекта недвижимого имущества на земельном участке отсутствуют основания для предоставления участка в собственность.
По делу 2-2564/2012, вынесено решение 19.07.2012 г. Белокурихинским городским судом Алтайского края о признании сделки по продаже земельного участка недействительной.
Гражданину был предоставлен земельный участок в аренду под строительство жилого дома, выдано разрешение на строительство жилого дома. При этом, обращаясь заявлением о предоставлении участка в собственность, гражданин представил документы, якобы свидетельствующие о возведении дома и регистрации права собственности на него. Однако, как было выяснено, дом не возводился, соответственно, при отсутствии жилого дома на земельном участке отсутствуют и основания для представления участка в собственность.
На основании изложенного, давайте подытожим, каким образом можно получить земельный участок в собственность в соответствии со статьей 36 ЗК РФ: необходимо возвести тот объект недвижимого имущества, для целей которого предоставлен земельный участок. При этом объект должен быть именно возведен, сдан в эксплуатацию (за исключением случаев предусмотренных законодательством); на возведенный объект должно быть зарегистрировано право собственности.
Иногда цель использования земли меняется, - например, после уступки права аренды новый арендатор желает возвести иное здание или строение, чем предусмотрено в разрешении. В этом случае необходимо (если это возможно) пройти процедуру смены разрешенного использования земельного участка.
Начать дискуссию