Признание договора незаключенным — это возможность для суда выйти из правового тупика в тех случаях, когда он не может установить, о чем договорились стороны. Соответственно это делается судом по своей инициативе в рамках разрешения спора, возникшего из договора.
Нельзя сказать, что количество подобных дел делает процесс рассмотрения похожего случая легким.
Г.М. на праве личной собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на квартиру от <...> года, выданным Самарской областной регистрационной палатой.
08.10.2003 г. Г.М. выдала доверенность № <...> В.Т. на оформление приватизации квартиры, а также на регистрацию права собственности данной квартиры, удостоверенную нотариусом, зарегистрированную в реестре за № <...>.
Кроме того, 08.10.2003 г. Г.М. выдала доверенность № <...> В.Т. на право продажи за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры, с правом получения денег. Данная доверенность также была удостоверена нотариусом и зарегистрирована в реестре за № <...>.
11.02.2004 г. между Г.М. в лице представителя В.Т. и Е.В. был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры на первом этаже пятиэтажного, панельного, 1969 года постройки дома, за 427500 рублей, данную сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.
Право собственности Е.В. на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № <...>.
<...> года Г.М. умерла, выдано свидетельство о смерти № <...>.
При жизни Г.М. составила завещание, согласно которому она завещает своим сыновьям — Г.А. и И.Ю. Г.В.— все имущество, какое ко дню смерти окажется ей принадлежащим, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в том числе квартиру по адресу: <...>.
Завещание было отменено. 17.06.2006 г. Г.М. составила новое завещание, согласно которому она завещает своему сыну — Г.А. все имущество, какое ко дню смерти окажется ей принадлежащим, в чем бы ни заключалось и где бы ни находилось, в том числе квартиру по адресу: <...>. Завещание не отменялось и не изменялось.
Из наследственного дела № <...> следует, что после смерти Г.М. к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию обратился ее сын Г.А.
Решением Волжского районного суда Самарской области по делу № 2-3101/12 по иску Г.А. к Е.В. о признании доверенности № <...>, на право продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным в удовлетворении требований отказано в полном объеме.
Встречные исковые требования Е.В. к Г.А. о выселении и снятии с регистрационного учета суд счел подлежащими удовлетворению.
На основании ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании были допрошены свидетели. Из показаний свидетелей следует, что умершая Г.М. по состоянию здоровья последние пять лет не выходила из дома, у нее болели ноги, она плохо передвигалась по квартире, кроме того, была неграмотной, подписывала документы о получении пенсии, которую ей приносили на дом, очень долго. При жизни Г.М. никому из вышеперечисленных свидетелей не говорила о намерении продать квартиру, в которой она проживала, а также о том, что ее куда-то увозили из дома для оформления доверенности на продажу квартиры, никто из незнакомых лиц к ней не приезжал. Со слов Г.М. свидетели знали, что после смерти квартиру она хочет оставить сыновьям — Г.А. и Г.В. Кроме того, документы на квартиру от Г.М. прятали, дома их не хранили, поскольку у нее дома почти постоянно проживали разные посторонние люди, которым негде было жить, и просто случайные знакомые. Г.М. была доверчивая, добрая, немного употребляла спиртные напитки.
Оценивая и анализируя показания вышеперечисленных свидетелей, суд отнесся к данным показаниям критически и не счел их достоверными, поскольку они в силу родственных и дружеских отношений с истцом-ответчиком Г.А. заинтересованы в исходе данного дела.
Истец-ответчик Г.А. в свою очередь утверждал, что доверенность № <...>, которую Г.М. выдала В.Т. на право продажи квартиры, является недействительной, поскольку подпись в ней выполнена не его матерью. Кроме того, Г.М. не могла выдать В.Т. доверенность, так как по состоянию здоровья не выходила из дома и была неграмотной.
Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Из материалов дела следует, что для проверки подлинности подписи от имени Г.М. в доверенности выданной В.Т. на право продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, судом назначались три почерковедческие экспертизы, которые проводились разными экспертными учреждениями.
Согласно выводам экспертов от 16.04.2012 г. подпись от имени Г.М. в доверенности № <...>, зарегистрированной в реестре за № <...>, и в доверенности № <...>, зарегистрированной в реестре за № <...>, выполнены самой Г.М.
Суд счел, что оснований не доверять данному экспертному заключению не имеется. Исследование проведено экспертами: К.Н., которая имеет квалификацию судебного эксперта, стаж экспертной работы с 1975 г., по специальности — с 1979 г., и З.А., которая также имеет квалификацию судебного эксперта, стаж экспертной работы с 2005 г., по специальности — с 2007 г., предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в исходе дела не заинтересованы. Кроме того, выводы, содержащиеся в заключении № <...> от 16.04.2012 г., подтвердила допрошенная непосредственно в судебном заседании эксперт З.А.
Как следует из заключения эксперта М.А., решить, кем выполнена подпись «Г.М.» в доверенности № <...>, или иным лицом, — не представляется возможным из-за недостаточной сопоставимости с представленными образцами подписи Г.М. и отсутствием образцов почерка Г.М.
Подпись от имени Г.М. в доверенности № <...>, зарегистрированной в реестре за № <...>, и в доверенности № <...> выполнены одним лицом.
Таким образом, заключение, выполненное экспертом М.А., не опровергает заключение экспертов ФБУ Самарской лаборатории судебной экспертизы З.А. и К.Н.
Согласно выводам эксперта Экспертно-криминалистического Центра при ГУВД Самарской области Б.М. подпись от имени Г.М. в доверенности № <...> выполнена не Г.М., а другим лицом с подражанием какой-то несомненной подписи Г.М.
К выводам эксперта ЭКЦ при ГУВД Самарской области Б.М. суд отнесся критически, поскольку при описании образцов почерка и подписи Г.М. эксперт указала исследуемую запись и подпись Г.М. в доверенности № <...> как образец ее почерка и подписи; в иллюстрациях дважды проиллюстрировала один и тот же образец подписи Г.М.
Таким образом, судом был сделан вывод, что эксперт провел исследование, не соответствующее методике производства почерковедческой экспертизы, что привело к необоснованному категорическому отрицательному выводу.
Кроме того, при назначении двух повторных экспертиз экспертам были представлены дополнительные материалы, содержащие образцы подписи Г.М., и ее медицинская карта амбулаторного больного, которые эксперту Б.М. не предоставлялись.
Из показаний свидетеля В.Т. следует, что летом 2003 г. к ней обратился племянник — Е.В. У него были деньги, и ему нужно было вложить эти деньги в недвижимость, он попросил ее подыскать ему квартиру. Она занялась поиском жилья для него. В п. Петра-Дубрава у нее была подруга, которая ей сообщила, что есть женщина, желающая продать квартиру, так как у нее болен сын и ей нужны деньги, также у ее сына были долги, и она хотела расплатиться за них с продажи квартиры. Г.М. при встрече ей пояснила, что у ее сына В. рак и она хочет продать квартиру, чтобы ей хватило денег на то, чтобы отдать долги за него. Она стала расспрашивать ее о квартире, и Г.М. ей пояснила, что квартира оформлена на нее, но документы находятся у сестры, которая живет по соседству. После чего она пошла за документами, вернувшись через 10 минут, передала эти документы ей для ознакомления. Она убедилась, что квартира действительно оформлена на Г.М.
Г.М. спросила ее, можно ли оформить договор купли-продажи без ее участия и так, чтобы никто не знал. Она ответила, что можно, и предложила оформить доверенность у нотариуса. Они с Г.М. договорились о стоимости квартиры в сумме 425000 рублей, из которых 25000 пойдут на оформление. Г.М. сама предложила нотариуса, у которого можно оформить сделку, пояснив, что она ей доверяет. Они поехали к нотариусу Ч.Т.
Приехав к нотариусу, они сообщили, что им необходимо оформить доверенность. После чего она вышла из кабинета, и нотариус разговаривала с Г.М. наедине. Через 15–20 минут их пригласили обратно, она передала Г.М. деньги, и они получили доверенность. После чего Г.М. передала ей ключи от квартиры. К нотариусу они ездили с ее подругой Я.А. Затем она переоформила квартиру на Е.В., он получил свидетельство о праве собственности на квартиру.
Г.М. собиралась на деньги, вырученные с продажи квартиры, отдать долги за сына В. и купить комнату в п. Петра-Дубрава для того, чтобы там жить. Но пока она ее не приобрела, попросила не выгонять ее из квартиры. Посоветовавшись с Е.В., они решили, что Г.М. может остаться жить в этой квартире, так как им это было удобно — она обещала оплачивать счета за коммунальные услуги, а у Е.В. и так было жилье, он в нем не нуждался, для него эта квартира была вложением денег. В 2004 г. Е.В. начал настаивать, на том, чтобы выселить Г.М. из квартиры, так как узнал, что она пустила к себе жить строительную бригаду таджиков, но она их прогнала, и они с Е.В. все же не стали ее выселять. Как Г.М. распорядилась деньгами с продажи квартиры, она не знает.
Из показания свидетеля Я.А. следует, что с 2004 г. она работает риелтором, до этого В.Т. ее обучала около года, она ездила с ней на сделки. В октябре 2003 г. они поехали к нотариусу для оформления доверенности. Она запомнила эту сделку, потому что в отличие от этой обычно они проходили в пределах г. Самары. Помимо нее и В.Т. с ними ездила пожилая женщина и мужчина, по его внешнему виду было видно, что он болен. У нотариуса пока они ожидали, когда секретарь напечатает доверенность, В.Т. передала деньги женщине, которая была с ними, после чего она написала расписку в получении денег, и они получили на руки доверенность.
Показания данных свидетелей суд оценил как достоверные и объективные, не доверять которым у суда оснований не имелось, так как они последовательны, логичны, не заинтересованы в исходе дела, согласуются между собой и другими исследованными в судебном заседании доказательствами.
Таким образом, суд пришел к выводу, что истцом-ответчиком Г.А. не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих недействительность доверенностей, которые Г.М. выдала В.Т.
С учетом исследованных в судебном заседании доказательств суд счел, что доверенность № <...> на право продажи В.Т. квартиры, расположенной по адресу: <...>, была выдана Г.М. не вопреки, а согласно ее воле, удостоверена нотариусом Самарской области Ч.Т. и соответствует требованиям ст. ст. 186, 187 ГК РФ.
При жизни данные доверенности Г.М. не отзывались. С жалобами на неправомерные действия В.Т. ни сама Г.М., ни истец при ее жизни в правоохранительные органы не обращались.
Постановлением следователя ОБЭП ОМ № УВД по г. Самаре отказано в возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ по заявлению Г.А. по факту мошеннических действий со стороны Е.В. по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, в связи с отсутствием состава преступления.
При таких обстоятельствах судом был сделан правильный вывод о том, что в удовлетворении требований Г.А. о признании недействительной доверенности № <...> от 08.10.2003г. на право продажи квартиры следует отказать.
Также судом было отказано в требовании о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Ссылки Г.А. на то, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный между Г.М. в лице представителя В.Т. и Е.В., является ничтожным, поскольку доверенность, выданная В.Т., является недействительной, не могут быть приняты во внимание, поскольку, как было указано выше, данная доверенность является законной, соответствующей требованиям ст. 186 ГК РФ (срок доверенности) и ст. 187 ГК РФ (передоверие).
Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Г.М. в лице представителя В.Т., и Е.В. был совершен в надлежащей письменной форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он подписан сторонами. Е.В. в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Таким образом, договор купли-продажи квартиры между Г.М. в лице представителя В.Т. и Е.В. состоялся, право собственности Е.В. зарегистрировано, основания для признания данной сделки ничтожной у суда отсутствовали, поскольку все предусмотренные законом требования при ее заключении были надлежащим образом соблюдены и исполнены.
Кроме того, согласно ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Поскольку Г.А. не является заинтересованным лицом, стороной договора купли-продажи, он не вправе был требовать признания сделки недействительной.
Суд также счел, что не подлежат удовлетворению требования Г.А. о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на квартиру за Е.В.
Каких-либо нарушений закона со стороны регистрирующего органа при внесении записи о его праве собственности в ЕГРП не было установлено, оснований для признания недействительной записи не имеется.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Таким образом, по смыслу ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе владеть, то есть фактически обладать им; пользоваться, то есть извлекать из него полезные свойства; распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу этого помещения.
Данная квартира принадлежит на праве собственности Е.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (<...> серия).
В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
На основании ст. 10 ГК РФ, законом не допускается злоупотребление правом при осуществлении гражданских прав.
Нарушения прав собственника были выражены в том, что истец-ответчик Г.А. злоупотреблял своим правом проживания в спорной квартире, не имея оснований для этого, чиня препятствие законному владельцу Е.В. в осуществлении права собственности на квартиру.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не связаны с лишением владения.
В соответствии со ст. 31 ч. 1 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети, а также родители данного собственника. Истец-ответчик Г.А. членом семьи собственника не являлся.
Е.В. не желал, чтобы в доме сохранялась регистрация Г.А., счел, что регистрация истца-ответчика Г.А. создает препятствия в осуществлении права собственности.
Конституция РФ в ст. 35 предусматривает, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Из установленных обстоятельств суд счел, что встречные исковые требования Е.В. законны, обоснованны, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению.
Суд определил выселить Г.А. из квартиры, расположенной по адресу: <...>, и обязал УФМС России по Самарской области в Волжском районе снять Г.А. с регистрационного учета по указанному выше адресу.
Споры о признании договоров незаключенными достаточно сложны. В рассмотренном выше примере истцу было отказано в удовлетворении иска в полном объеме, к сожалению, в сложившейся практике по данной категории дел это далеко не единственный случай.
Но нередки в судебной практике случаи, когда пострадавшей стороне все же удается отстоять свои интересы.
Так, Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области по делу № 2-1502/2012 иску О.А. к М.Т., М.В. о признании расписки недействительной, о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, пришел к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
В судебном заседании установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации от 25 июля 2005 г. жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, принадлежит О.А. на праве собственности.
Согласно договору купли-продажи от 10 мая 2012 г. О.А. продала М.В. и М.Т. данную квартиру за <...> рублей. В указанном договоре имеется информация о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Документом, подтверждающим факт расчета, является настоящий договор и расписка в получении денег. Указанное имущество передано покупателю до подписания договора. Документом, подтверждающим факт передачи квартиры, является договор. Договор купли-продажи квартиры удостоверен нотариусом Биробиджанского нотариального округа В.В.
В материалах дела имеется расписка от 10 мая 2012 г.
О.А. подала в газету <...> объявление о продаже и указала свой номер телефона. 10 мая 2012 г. ей позвонила Ш.Л., представилась представителем ООО «Трейд» и объяснила, что покупает квартиры для своих сотрудников. После телефонного разговора Ш.Л. приехала осмотреть квартиру. Они обговорили стоимость квартиры, и сошлись на сумме <...>. Через определенное время в этот же день подъехал М.В. для осмотра квартиры. Ш.Л. просила ее не называть покупателю стоимость квартиры. Она была уверена, что Ш.Л. является посредником между ней и покупателем, в связи с чем не озвучила стоимость квартиры. Ш.Л. же ей пояснила, что сумму ей отдаст покупатель, а оставшуюся часть денег переведет она, как представитель фирмы. Для оформления сделки они в этот же день поехали к нотариусу В.В. Нотариус попросила написать ее расписку о том, что она получила денежную сумму в размере <...>, так как в договоре стоимость квартиры была указана в размере <...>, она и написала расписку в получении указанной суммы. В действительности она не получала от покупателей денег ни до подписания договора, ни после, через три дня через сберкассу, как было условлено.
Указанные обстоятельства нашли свое подтверждение в судебном заседании показаниями свидетелей и письменными материалами дела.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Г. суду показал, что с истицей состоит в браке с 2005 г. Квартира принадлежит его супруге О.А. Супруга дала объявление в газету по поводу продажи квартиры, пришла Ш.Л., а чуть позже она вернулась с ответчиками, еще с ними была дочь, это было 10.05.2012 г. Потом они поехали регистрировать сделку, нотариус спросил у жены про деньги, но деньги переданы не были у нотариуса.
Свидетель Д. суду показал, что истица его теща, она решила продать квартиру, ответчики приходили смотреть квартиру, в квартире была еще его дочь. Потом все поехали к нотариусу, но сам он туда не заходил. Через несколько дней выяснилось, что его теще деньги не отдали. Он нашел Ш.Л., она пояснила, что деньги, которые она должна была вернуть О.А. за квартиру, которые ей дали ответчики, она отдала их В.Т. Сказала, что вернет их позже.
Допрошенная в качестве свидетеля М. суду показала, что истица ее бабушка, она решила продать квартиру, в начале мая пришли ответчики посмотреть квартиру, она ушла с сыном в спальню. Бабушке деньги ни кто не давал за квартиру.
Свидетель М. суду показал, что бабушка его жены решила продать квартиру, при продаже квартиры ей не отдали деньги. Узнав об этом, он пошел к нотариусу вместе с О.А., Д. и М.В., при нем ответчик сказал, что деньги за квартиру он перевел на счет, чек о переводе отдал Д. Нотариус Г. разъяснила, как им дальше действовать.
В материалах дела имеется расписка от 21 мая 2012 г., согласно которой Ш.Л. обязалась вернуть денежную сумму в размере <...> рублей хозяйке проданной квартиры О.А., так как данные средства она получила от М.В. и не передала их О.А.
Из сообщения СО УМВД по ЕАО следует, что 31 мая 2012 г. и 4 июня 2012 г. были зарегистрированы материалы проверки по заявлениям О.А. и М.Т. По результатам проверки 6 июня 2012 г. возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
В материалах дела имеется объяснение Ш.Л., отобранное 4 июня 2012 г., из которого следует, что в апреле 2012 г. Ш.Л. потребовались деньги, в связи с чем она решила продавать чужие квартиры. Для этого она дала объявление в газету о продаже квартиры. На ее объявление позвонил мужчина, они договорились о встрече, он представился В.В. Она обманным путем получила от мужчины денежную сумму в размере <...> рублей, которые он перевел на продиктованный ею счет, принадлежащий В.Т., якобы за квартиру, которую она продает. Позже она в газете увидела объявление о продаже квартиры по адресу: <...>. Она встретилась с хозяйкой квартиры О.А., представившись представителем ООО «Трейд», сказала, что приобретает квартиры для работников фирмы. Предварительно она созвонилась с М.В. и сказала, что свою квартиру у нее нет возможности ему продать, но на ту сумму, которую он перечислил, она нашла ему другую квартиру. О.А. она попросила сказать покупателю, что приходится ей племянницей, так как покупатели привередливые. Через 40 минут приехал В.В. и его супруга, после осмотра квартиры, которая их устроила, они поехали к нотариусу для оформления сделки.
Из сообщения Сбербанка России от 20 июня 2012 г. следует, что на банковский счет, принадлежащий В.Т., 7 апреля 2012 г. М.В. внесена денежная сумма в размере <...> рублей.
Судом не были приняты во внимание доводы представителя ответчика о передаче денежных средств О.А. за квартиру, поскольку данные обстоятельства не нашли своего подтверждения в процессе рассмотрения данного гражданского дела.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (ч. 1). В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданский правоотношений предполагаются.
По статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Представитель истца и истица оспаривали факт передачи данных денег ответчиками, пояснив суду, что денежные средства должны были быть перечислены на расчетный счет истца.
Однако в судебном заседании с достоверностью установлено, что денежные средства ответчиком М.В. были перечислены на расчетный счет В.Т., о чем свидетельствует приходно-кассовый ордер от 07.04.2012 г.
Нотариус В.В. в судебном заседании пояснила, что при ней денежные средства не передавались, была написана О.А. расписка о получении ею денежных средств.
С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств того, что оплата по договору купли-продажи квартиры ответчиками не производилась, судом был сделан вывод, что указанная в расписке от 10 мая 2012 г. денежная сумма в размере <...> рублей. О.А. не была получена, в связи с чем указанная расписка была признана недействительной.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая, что денежных средств за отчуждение жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, собственник О.А. не получала, отсутствует акт приема-передачи квартиры, суд счел, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между О.А. и М.Т. и М.В., должен быть признан незаключенным.
Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 558 ГК РФ предусматривает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В судебном заседании установлено, что истцом не передана спорная квартира, истица продолжает проживать в квартире.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Анализируя представленные доказательства, учитывая, что сторонами по договору купли-продажи квартиры от 10.05.2012 г. не исполнены существенные условия данного договора, судом был сделан вывод, что исковые требования О.А. к М.Т., М.В. о признании расписки недействительной и о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным подлежат удовлетворению.
Такой способ защиты, как признание сделки незаключенной, довольно часто используется недобросовестными контрагентами с основной целью — избежать предусмотренной в договоре ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства или использовать это обстоятельство иным образом в своих интересах. Виновная сторона зачастую ссылается на формальные основания (например, отсутствие в тексте договора существенных условий), позволяющие считать договор незаключенным.
При этом, если хотя бы одна из сторон начала добросовестное исполнение договора, а другая приняла это исполнение и произвела встречное исполнение, то такой договор признавать незаключенным нельзя.
В данном случае исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой и встречное исполнение будет свидетельствовать о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей путем совершения по отношению к конкретному предмету указанных действий, а следовательно, будет свидетельствовать и о наличии между сторонами сделки. Несогласование же существенных условий договора в надлежащей форме будет лишь нарушением установленной для данного договора формы.
Безусловно, в наши дни теоретическим базисом для категории «незаключенный договор» является теория так называемой несостоявшейся сделки, которая, в свою очередь, прежде всего, уделяет внимание соотношению сделки недействительной, незаключенной и несостоявшейся.
Наиболее яркий пример отнесения споров о признании договоров незаключенными к особой категории, отличной от дел о признании договоров недействительными, — это ситуация, когда стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. В остальных случаях отграничение незаключенного договора от недействительного на практике вызывает затруднения.
Признание договора незаключенным как способ защиты гражданского права ст. 12 ГК РФ прямо не называет. Однако можно исходить из того, что при признании договора незаключенным происходит восстановление положения, существующего до нарушения права, а такой способ указан.
Незаключенный договор сам по себе не порождает правоотношений. Если нет договора, то нет и договорного правоотношения.
Незаключенный договор является несостоявшейся сделкой, соответственно, его нельзя признать недействительным и к нему невозможно применить последствия недействительности сделки.
Из рассмотренных выше примеров можно сделать вывод о том, что на сегодняшний день отсутствует какая-либо тенденция в удовлетворении исковых требований либо в их отказе.
Невозможно заранее предвидеть решение суда и его мнение относительно той или иной ситуации, именно поэтому граждане, состоящие в договорных отношениях, должны сделать все возможное, чтобы достойно и юридически грамотно защитить свои права.
Комментарии
1