Как оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение?

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания граждан (например, своих сотрудников).
6,4 тыс. 460

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания граждан (например, своих сотрудников).

Таким образом, согласно требованиям вышеуказанной статьи, приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению — для проживания граждан. При этом законодатель допускает возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также предусматривает требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое помещение. Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Использование жилых площадей для предпринимательской деятельности лицами, не являющимися собственниками помещения, противоречит законодательству. Следовательно, не стоит арендовать квартиры или комнаты, входящие в жилой фонд, под офисы, склады и торговые помещения. Такая сделка будет признана недействительной.

Возможность перевода жилого помещения в нежилое помещениеи нежилого помещения в жилое помещениепредусмотрена законодательством Российской Федерации. Необходимо учитывать, что не каждое помещение может быть переведено из одной категории в другую. Например, важно учитывать такие ограничения: купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест; дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу; в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован; договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть прекращен до перевода этого помещения в нежилое помещение.

Также не допускается перевод жилых комнат в нежилые помещения в квартире. В данном случае становится непонятен режим помещения,в котором одновременно гражданин проживает и использует его часть в качестве нежилого.

Кроме того, перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего входа в помещение. Как минимум должна быть техническая возможность сделать отдельный вход.

По общему правилу в многоэтажных домах допускается перевод в нежилые помещения жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором и выше этажах жилого дома, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещений, расположенных непосредственно под переводимым помещением.

Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже непосредственно под переведенным помещением.

Необходимо отметить также, что требования к нежилым помещениям при переводе значительно отличаются от требований, предъявляемых к жилым помещениям, то есть это различная звукоизоляция, температурный режим помещения и другие требования, которые в обязательном порядке должны быть соблюдены. Несмотря на то что, например, жилое помещение будет переведено в нежилое помещение, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир).

В качестве оснований для перевода помещений из одной категории в другую можно выделить: признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или встроениях нежилого назначения и так далее.

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение перечислены в статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

До начала процедуры перевода конкретного жилого помещения в нежилое или наоборот желательно получить консультацию о возможности такого перевода в органе местного самоуправления, полномочном принимать решения о переводе помещений.

После того как необходимые документы подготовлены и поданы в соответствующий орган местного самоуправления, начинается отсчет 45 календарных дней, отведенных на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения. Заранее предположить, каким будет решение, невозможно, несмотря на то что отказ возможен лишь в случаях, исчерпывающим образом определенных в статье 24 ЖК РФ.

Кратко рассмотрим каждый конкретный случай отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Непредставление документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

В данном случае орган местного самоуправления принимает решение об отказе собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 октября 2011 года по делу № А05-14230/2010).

Представление документов в ненадлежащий орган. Отметим, что принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится исключительно к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 января 2012 года № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).

Несоблюдение условий перевода помещения. В данном случае основанием отказа будет являться, например, отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение или отсутствие технической возможности сделать такой вход. Основанием отказа может быть и тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым помещением расположено жилое помещение (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 августа 2013 года № Ф03-3441/2013 по делу № А51-22027/2012, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 июня 2013 года № ВАС-7494/13 по делу№ А35-4762/2012).

Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В данном случае следует обратить внимание на то, что разработка проекта должна осуществляться организацией, имеющей соответствующую лицензию. При разработке проекта должны быть учтены технические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к помещениям (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июня 2013 года№ ВАС-3070/13 по делу № А73-2282/2012).

Таким образом, ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение. Следовательно, во всех остальных случаях органы местного самоуправления обязаны принять решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. При этом решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на вышеуказанные нарушения.

Отметим, что решение об отказе в переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Заявление в суд в случае обжалования решения об отказе в переводе помещения должно содержать:

  • ссылку на обжалуемое решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот;
  • обстоятельства, касающиеся соблюдения условий, установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • обстоятельства, свидетельствующие о передаче в соответствующий орган местного самоуправления документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение и наоборот (если обязанность по представлению возложена на заявителя);
  • акт приемочной комиссии (в случае проведения переустройства, перепланировки или иных работ);
  • обстоятельства, опровергающие основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

В заявлении должны быть указаны доказательства, подтверждающие названные обстоятельства. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.

Отметим, что для правильного разрешения дел по спорам о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение имеют значение следующие обстоятельства: правовой режим помещения (жилое, нежилое и другая специфика); обратилось ли лицо, желающее осуществить перевод, в надлежащий орган; мотивирован ли отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение и так далее.

Обратим внимание еще на один момент. Одновременно с выдачей или направлением заявителю решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного самоуправления информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято то или иное решение. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений законодательством не определен. Соответственно, орган местного самоуправления самостоятельно определяет способ информирования собственников соседних помещений о принятии решения. Последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, законодательством также не установлены. Соответственно, отсутствие указанной информации не влияет на законность решения органа местного самоуправления и, соответственно, не может служить основанием для его отмены.

Рассмотрим противоположный случай. Например, при обустройстве отдельного входа к жилому помещению, расположенному на первом этаже многоквартирного дома, при переводе его в нежилое помещение возникает необходимость проведения работ по реконструкции дома на примыкающем к жилому помещению земельном участке. В соответствии с ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, так и несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В случае создания отдельного входа возникает необходимость разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией.

На такую реконструкцию в соответствии с требованиями ЖК РФ необходимо получить согласие всех собственников. Кроме того, устройство отдельного входа связано в рассматриваемой ситуации с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что также невозможно без согласия участников общей долевой собственности в доме.В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.

Таким образом, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого указания на получение согласия собственников дома на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, отсутствие такого согласия может явиться основанием для отказа в переводе, если при таком переводе потребуется провести работы по реконструкции дома либо предоставить заявителю в этих целях часть общего земельного участка (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 мая 2011 года № Ф03-1979/2011 по делу № А73-12351/2010).

Если же решение принято без согласия собственников, то у любого собственника возникает право обращения в суд.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что любые решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Нужно помнить, что в одиночку в суде отстоять свои права и защитить интересы очень сложно. От одних правильно заявленных требований мало что зависит.

Обращение может носить и коллективный характер, важно не забывать о свидетельских показаниях и иных возможных доказательствах.

Для положительного разрешения дела в суде заинтересованной стороне целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.

Начать дискуссию

Бухотчетность составляют в тысячах рублей. Опрос про ошибки из-за округлений

До 1 апреля компании должны сдать бухотчетность за 2023 год.

31

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Кадры

Четверть компаний отказывают в найме соискателям с долгами

Чаще всего кредитную историю проверяют у менеджеров по работе с клиентами, специалистов по продажам и закупкам.

💥Госзакупки. Как компании не попасть в реестр недобросовестных поставщиков

Компания выиграла тендер на госзакупку, но по каким-то причинам не смогла выполнить контракт — это прямая дорога в реестр недобросовестных поставщиков (РНП). Расскажем, какие аргументы и обстоятельства помогут избежать реестра, сохранить репутацию и деньги компании. Забирайте подсказки от редакции.

Иллюстрация: Вера Ревина/«Клерк»
6
121
Лучшие спикеры, новый каждый день

В сервис «Прозрачный бизнес» ФНС добавила спецрежим ИП. Пользователи: наконец-то! + опрос

Теперь через сервис ФНС «Прозрачный бизнес» любой желающий может узнать, какие специальные налоговые режимы применяет ИП.

Нашлась биржа, которая сфокусируется на IPO попавших под санкции промышленных компаний

СПБ Биржа начала заниматься IPO российских промышленников, попавших в те же санкционные списки, что и СПБ Биржа.

Шведский бизнес Avito переехал в Калининградскую область

Шведская компания Avito AB провела редомициляцию и теперь будет зарегистрирована как международная компания в специальном административном регионе.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Как предпринимателю выйти из операционки: пошаговая инструкция

Сосредоточение в своих руках всех процессов, желание все сделать самому — проблема многих предпринимателей. В результате попытки охватить все не остается времени на разработку новой, более продуктивной стратегии. Чтобы разгрузить себя и заниматься более глобальными бизнес-задачами, владельцу бизнеса нужно научиться делегировать.

Как предпринимателю выйти из операционки: пошаговая инструкция
15
Отпуска

Сотрудник не может переносить отпуск, если у него заболел ребенок

Продлить или перенести ежегодный оплачиваемый отпуск разрешено только если заболел сам сотрудник, а не его ребенок.

Как исправить ошибку в уведомлении по ЕНП в 2024 году. Когда налоговая не начислит пени

Налоговики не всегда начисляют пени из-за ошибок в уведомлениях по ЕНП. Но в интересах бизнеса их всё-таки исправить. Подробно и на конкретных примерах рассказали, как это сделать.

Как исправить ошибку в уведомлении по ЕНП в 2024 году. Когда налоговая не начислит пени

Песков: нейросети в руках недобросовестных людей — еще одна большая угроза

Заместитель руководителя администрации президента РФ, пресс-секретарь В. Путина Дмитрий Песков заявил, что нейросети в руках недобросовестных людей или террористов могут стать грозным оружием.

👫 На одну штатную единицу можно принять двух полставочников. Эксперт: запрета нет, и Верховный Суд это косвенно подтверждает

Ранее Роструд заявлял, что одну должность не могут делить между собой два человека по полставки каждый, должно быть 2 должности. Теперь поступили новые вводные.

346

Шестиугольник управления проектами. Что это такое и для чего нужен

Управление любым проектом представляет собой многоуровневый процесс, имеющий множество составляющих. Как минимум он включает в себя планирование, мотивацию, материальное и прочее обеспечение, а также контроль исполнительных процессов.

Шестиугольник управления проектами. Что это такое и для чего нужен
1
17
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

ФНС объяснила, какой ОКТМО указывать в ЕНП-уведомлении по налогу на имущество

В уведомлении по ЕНП при указании кода ОКТМО надо учитывать особенности исчисления и уплаты налогов.

🎓 Уже завтра бухгалтеры узнают, как Минтруд и ФНС будут бороться со скрытыми сотрудниками

Подготовьтесь к проверкам и запросам по сотрудникам и уберегите себя от штрафов.

Клиенты Сбера могут разблокировать карту после блокировки из-за криптовалют

Чтобы снизить риск блокировки карт из-за сомнительных операций, клиенты Сбербанка могут подтвердить свои криптовалютные доходы, сделав скриншот с сайтов криптобирж.

УСН

📌 Как ИП на УСН «доходы» в 2024 году уменьшать налог на фиксированные взносы: таблица

Чтобы уменьшать налог по УСН за 2024 год на взносы ИП за 2024, их не нужно платить. А вот на взносы 1% за 2024-й налог за 2024 год уменьшить нельзя независимо от того, платили вы их или нет.

НДФЛ

За подаренную двоюродным братом квартиру придется платить НДФЛ

За подаренную недвижимость не надо платить НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками по Семейному кодексу. Двоюродный брат – это не близкий родственник.

60

💰 Зарплату иностранным работникам надо платить только безналом

Выплата денег валютным резидентом (российской компанией) нерезиденту (сотруднику-иностранцу) в наличной форме не входит в перечень разрешенных валютных операций.

Как составить прогнозный баланс на основе управленческой отчётности. 5 шагов

Устойчивое развитие бизнеса можно поставить под сомнение, если руководство на основе целей не составляет планы, а управленческий учёт заключается только в фиксировании фактических данных. И наоборот, планирование помогает находить резервы для роста компании, координировать все службы, чётко рассчитывать денежные потоки, поставки сырья и материалов.

Как составить прогнозный баланс на основе управленческой отчётности. 5 шагов

Интересные материалы

Минстрой утвердил официальную стоимость 1 кв. м жилья на II квартал

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России установило показатели средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на II квартал 2024 года.