Наследование ипотечной квартиры

В соответствии с пунктом 1 статьи 1175 Гражданского кодекса РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего имущества. То есть расплачиваться придется наследникам — в данном случае происходит смена лиц в обязательстве (статья 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998). В случае, если наследников несколько, эти обязанности распределяются в долевом эквиваленте.

Идеальным вариантом выхода из подобной ситуации является выплата остатка долга по кредиту и получение права собственности на жилье. Однако не все потенциальные наследники имеют достаточные денежные средства. В РФ существует несколько законных способов решения данной проблемы.

1. Долг по кредиту выплачивает страховая компания. При заключении договора на предоставление кредита обязательному страхованию подлежат жизнь и здоровье заемщика. И в случае если смерть наступила в результате болезни, несчастного случая, то есть имеет место страховой случай, долг выплачивается страховщиком соразмерно сумме страховки. Если страховщик отказывается платить, и по этой причине на сумму долга начисляются проценты, они также оплачиваются страховой компанией. Следовательно, наследникам недвижимость достанется без всяких обременений.

В качестве примера рассмотрим Постановление Президиума Омского областного суда от 12.03.2012 по делу № 4-Г-87/2012.

П. обратился в суд с иском к ОАО «ГСК «Югория» о возмещении убытков. Свои требования мотивировал тем, что П2 заключила с ОАО «ГСК «Югория» комбинированный договор ипотечного страхования, выгодоприобретателем по которому являлось ОАО «Омское ипотечное агентство».

П2 свои обязательства по договору страхования выполнила, уплатив ответчику страховую премию.

30.06.2009 П2 умерла.

На момент смерти П2 задолженность перед займодавцем составляла 694 332 рубля 42 копейки. Страховой суммы, подлежащей выплате по Договору страхования в размере 744 961 рубль 13 копеек было достаточно для покрытия задолженности по договору займа. На момент исполнения решения суда 04.08.2010 сумма долга по договору займа с учетом начисляемых процентов составила 830 280 рублей 73 копейки. По причине несвоевременного исполнения обязательств по выплате страхового возмещения П., являясь наследником первой очереди, понес убытки в связи с начислением процентов по Договору займа, которые составили 93 744 рубля 72 копейки.

Разрешая заявленный спор, суды первой и второй инстанций исходили из того, что требования П. о взыскании с ответчика ОАО «ГСК Югория» убытков в виде процентов по кредитному договору не подлежат удовлетворению, так как ОАО «ГСК Югория» не является стороной по договору займа и не несет ответственности за своевременную уплату процентов и возврат долга.

Однако данные выводы не основаны на законе.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пунктам 7.3.1., 7.3.2. условий договора страхования страховщик в течение пяти календарных дней после получения от страхователя всех необходимых документов обязан принять решение о признании события страховым случаем и составить страховой акт либо составить мотивированный отказ в выплате страхового возмещения.

Между тем, ОАО «ГСК «Югория» от исполнения своих обязательств по договору страхования уклонялось, по этой причине кредитные обязательства наследника П. не были прекращены, на сумму основного долга были начислены проценты и неустойка.

При таких обстоятельствах Президиум полагает возможным вынести новое решение и удовлетворить иск П.

Важно отметить, что страховщики часто идут на хитрость и в договоре страхования указывают широкий перечень исключений, который позволит не признать страховым случаем смерть застрахованного. К таким исключениям можно отнести смерть во время военных действий, самоубийство, отравление алкоголем или в результате аварии, если застрахованный был в нетрезвом виде либо управлял транспортным средством не имея для этого достаточной подготовки или разрешения, погиб, при совершении противоправных действий, если смерть наступила вследствие занятий опасными видами спорта и так далее. Прежде чем подписывать договор необходимо внимательно ознакомиться с таким перечнем. Многие страховые компании в договоре указывают меньший срок, чем предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, в течение которого выгодоприобретатель может обратиться за выплатой. Согласно пункту 3 статьи 1175 Гражданского кодекса РФ такой срок равен трем годам.

Еще один важный момент: наследникам самим необходимо собрать полный комплект документов для страховой компании. Несмотря на то, что по закону о смерти застрахованного лица страховщику сообщает выгодоприобретатель, банк не будет собирать данный пакет документов.

Необходимо помнить, что страховая компания гасит кредит только в части, принадлежавшей застрахованному лицу, и, в случае если созаемщиками были несколько человек, то по их долгам страховая сумма не выплачивается. 

2. Изменение условий кредитного договора. Если страховая компания отказала в погашении кредита, бремя по выплате ипотеки переходит на наследников. В таком случае можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например, уменьшив размер ежемесячных платежей, можно продлить срок кредита. Также банк может предоставить льготы для неплатежеспособного заемщика. По согласованию с банком недвижимость можно сдать в аренду или наем и за счет полученных средств погашать кредит.

Также с согласия банка квартиру можно продать, на часть средств погасить долг по ипотеке. В случае, если денежные средства останутся, они достаются наследнику. При продаже наследства могут возникнуть некоторые сложности, например, покупатели опасаются приобретать квартиры, которые недавно перешли по наследству, так как это чревато появлением новых наследников или оспариванием завещания. Вследствие этого есть риск продать недвижимость по цене ниже рыночной.

В случае, если наследников несколько, продажа должна осуществляться только с согласия их всех. Если наследники не смогут договориться между собой и банком, то все вопросы будут разрешаться в судебном порядке.

Изменение условий кредитного договора – право, а не обязанность банка.

Банк идет на встречу и переводит долг на наследников, если его устроит их платежеспособность. В случае, если наследник неплатежеспособен, банк может в судебном порядке потребовать досрочного расторжения кредитного договора и инициировать продажу недвижимости, даже против воли наследников.

В качестве примера можно привести Решение Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области от 05.10.2011. Истец, ООО «Долговой Центр», обратился в Автозаводский районный суд города Тольятти с иском к наследникам заемщика о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов.

В исковом заявлении было указано, что между «Банк ВТБ 24» (ЗАО) и Г.М.В. был заключен кредитный договор, по которому был предоставлен кредит в размере 3 935 000 рублей для целевого использования, а именно для приобретения квартиры.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является: залог (ипотека) указанной квартиры.Г.М.В. умерла.

Наследниками Г.М.В. по закону являются мать — О.Г.И., дети: О.Я.В. и Г.С.А.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчиков, изучив письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные требования законны и обоснованны, могут быть удовлетворены по следующим основаниям:

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме.

При наступлении даты погашения очередного платежа по кредитному договору заемщик не выполнил свои обязательства по причине смерти.

Квартира, являющаяся предметом ипотеки, принята наследниками в установленный законом срок.

Согласно части 1 статьи 1175 Гражданского кодекса РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).

Положения статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Учитывая размер сумм просроченных платежей, которые выставляет истец, а также срок просрочки, суд полагает, что допущенное нарушение условий кредитного договора является существенным, что может быть признано достаточным основанием для расторжения кредитного договора.

Поскольку ответчики свои обязательства надлежащим образом не исполняют, задолженность по кредитному договору до настоящего времени не погашена, требования банка о расторжении кредитного договора и взыскании солидарно задолженности подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности покупателей на квартиру, квартира считается находящейся в залоге у кредитора, права которого удостоверяются закладной.

Права по закладной приобретены ООО «Долговой Центр», который в настоящее время и является законным владельцем закладной.

Согласно части 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов.

На основании изложенного суд считает требования банка законными и обоснованными.

Важно отметить, что пока наследники ведут переговоры с банком о переоформлении кредита, выплата займа не должна приостанавливаться, так как выплата долга наследодателя трактуется как фактическое вступление в наследство, и, в случае если наследники пропустят срок вступления в наследство (6 месяцев), они смогут восстановить свои права через суд и избежать штрафных санкций за просрочку выплат по кредиту.

3. Отказ от наследства. В случае если наследник не в состоянии оплатить сумму по кредиту, он может отказаться от такого наследства. В данном случае квартира перейдет в собственность государства. При переходе права собственности на недвижимость к государству обременение сохраняется, и банк в свою очередь может обратить взыскание на недвижимость.

Следует помнить, что принять наследство, как и отказаться от него, можно только в полном объеме. Таким образом, если наследник отказывается от залоговой недвижимости, он должен будет отказаться и от всего остального наследства (земля, машина, недвижимость). Отказаться от наследства можно только в пользу ограниченного круга лиц, ими могут быть только наследники, указанные в законе либо завещании.

Важно: в случае, если среди наследников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то отказ от наследства допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Несоблюдение этого условия влечет недействительность (ничтожность) отказа от принятия наследства как сделки, противоречащей требованиям закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ). Разрешение органа опеки и попечительства должно быть в письменном виде за подписью руководителя органа опеки и попечительства, скрепленной печатью.

4. Оплата кредита поручителями. При заключении кредитного договора заемщику необходимо привлечь поручителей, как гарантов выплаты кредитного обязательства. В случае если наследники не берут на себя обязательства по погашению кредита за заемщика, проблемы с банком возникают у поручителей. По общим правилам со смертью должника прекращается обязанность поручителя отвечать по его обязательствам. Но в практике часты случаи, когда банк все-таки требует возвращения кредита с поручителей, и последние вынуждены оплатить долг, а уплаченную сумму потом взыскивать в судебном порядке с наследников. Данное возможно, если поручитель несет полную ответственность по возврату кредита. Согласно пункту 2 статьи 367 Гражданского кодекса РФ поручитель наследодателя становится поручителем наследника лишь в случае, если поручителем было дано согласие отвечать за неисполнение обязательств наследниками. При этом исходя из пункта 1 статьи 367 и пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ поручительство прекращается в той части, в которой прекращается обеспеченное им обязательство, и поручитель несет ответственность по долгам наследодателя перед кредитором в пределах стоимости наследственного имущества.

В качестве примера рассмотрим Решение районного суда города Чебоксары Чувашской Республики по делу №2-214-12. К.Л.Н. обратилась в суд с иском к ОАО «Сбербанк России» о прекращении поручительства, так как. заемщик Б.И.Г. умерла. Просит признать прекращенным договор поручительства.

Суд, выслушав объяснение сторон, ознакомившись с материалами гражданского дела, приходит к следующему.

Между ОАО «Сбербанк России» и Б.И.Г. был заключен кредитный договор. В обеспечении кредитного договора был заключен договор поручительства с К.Л.Н. В соответствии с пунктом 2.8 договора поручитель принял на себя обязательство отвечать за исполнение обязательств, предусмотренных кредитным договором, за заемщика, а также за любого иного должника в случае перевода долга на другое лицо, а также в случае смерти заемщика.

Суд считает, что требования истца не могут быть удовлетворены ввиду их необоснованности.

В силу статьи 361 и статьи 363 Гражданского кодекса РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательств полностью или частично. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Истцом заявлено требование о прекращении поручительства по мотивам смерти заемщика. Действительно, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если оно вызвано обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ). Поскольку в силу закона наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества (статья 1175 Гражданского кодекса РФ), при отсутствии или недостаточности наследственного имущества кредитное обязательство прекращается невозможностью исполнения соответственно полностью или в недостающей части наследственного имущества (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 367 Гражданского кодекса РФ поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего. В случае смерти должника и при наличии наследников и наследственного имущества, взыскание кредитной задолженности возможно с поручителя в пределах стоимости наследственного имущества (если в договоре поручительства с кредитной организацией поручитель дал кредитору согласие отвечать за нового должника).

Таким образом, прежде чем становиться поручителем, необходимо узнать в банке степень своей ответственности и возможные риски. Как правило, банки предоставляют такую информацию без проблем.

Часто встречаются случаи, когда ипотечная квартира переходит к нескольким наследникам. В таком случае сумма выплат по кредиту каждого из них прямо пропорциональна размеру доли. Наследники заключают между собой соглашение о распределении долей и о порядке выплаты кредита. В случае если наследники не придут к согласию, распределение долей осуществляется в судебном порядке.

В качестве примера рассмотрим Решение Демского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 21.02.2012. Г1 обратилась в суд к Г3., Г4 с иском о признании жилого помещения совместным имуществом супругов, определении доли умершего супруга и включении ее в наследственную массу, определении доли наследника, указав, что Г5 и его супруга Г3 в период нахождения в браке приобрели на условиях ипотечного кредитования квартиру. Право собственности на указанную квартиру было по взаимной договоренности зарегистрировано только на супругу — Г3, а на ее мужа и их общего ребенка Г4 доли в праве на указанное жилое помещение не оформлялись. Г5 умер. Завещания он не оставил. Наследниками первой очереди являются: мать наследодателя — Г1; вдова наследодателя —Г3; сын наследодателя — Г4.

Г1 (мать наследодателя) в установленный частью 1 статьи 1154 Гражданского кодекса РФ срок обратилась к нотариусу с соответствующим заявлением в целях принятия наследства. Впоследствии в получении свидетельства о праве на наследство Г1 было отказано в связи с тем, что указанная квартира на момент открытия наследства фактически принадлежала не самому Г5, а его супруге, следовательно, указанное имущество не вошло в состав наследства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права Г3 является собственником квартиры.

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ указанная квартира является совместно нажитым имуществом ответчицы Г3 и ее умершего супруга.

В соответствии со статьей 75 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, в случае смерти одного из супругов свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников, принявших наследство.

Таким образом, в случае если совместно нажитое имущество зарегистрировано за пережившим супругом, нотариус может определить долю умершего супруга в общем имуществе только с согласия пережившего супруга.

Иного внесудебного порядка определения доли умершего супруга в общем имуществе не предусмотрено.

В соответствии со статьей 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Таким образом, доля умершего супруга в спорном имуществе составляет 1/2 доли.

В соответствии с частью 2 статьи 1141 Гражданского кодекса РФ, наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (статья 1146).

На основании изложенного, исковые требования Г1 о признании жилого помещения совместным имуществом супругов Г3 и Г5, определении доли умершего супруга в указанной квартире в размере 1/2 доли и включении указанной доли в наследственную массу, определении доли истицы как наследника в указанной квартире — 1/6, подлежат удовлетворению.

В то же время, согласно статье 353 Гражданского кодекса РФ правопреемник залогодателя несет его обязанности в отношении заложенного имущества, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

На основании изложенного признание за истицей в порядке наследования права собственности на 1/6 долю квартиры возможно лишь с сохранением обременения в пользу третьего лица — банка — и возложением на истицу обязанности зарегистрировать обременение в установленном законом порядке.

На практике наследники стараются не доводить дело до суда и продают квартиру, а на вырученные деньги выплачивают задолженность по кредиту, оставшиеся средства делят между собой.

Стоит отметить, что факт залога недвижимости может оказаться неожиданностью для наследника, так как наличие ипотечного договора не всегда очевидно. Также наследуемая квартира может быть под залогом по потребительскому кредиту или по кредиту на покупку жилья под залог имеющейся недвижимости. В таком случае наследнику придется выплачивать и такие долги.

Недвижимость – ценное приобретение, даже несмотря на долг по ипотеке, и, как правило, рыночная стоимость выше, чем долг перед банком.

Следовательно, прежде чем принимать решение вступать в наследство или отказаться от него необходимо взвесить все «за» и «против». Для начала нужно определить рыночную стоимость квартиры и другого наследуемого имущества, остаток долга перед банком, срок его погашения, количество наследников и вероятность судебных тяжб.

Необходимо помнить, что после принятия наследства отказаться от него нельзя, то есть придется нести все бремя его содержания, в том числе оплату долгов наследодателя. В свою очередь отказ от наследства не может быть отменен или взят обратно.