Осмотрительность при приобретении жилья

Лишиться приобретенного жилья, даже в том случае если за него были заплачены самые что ни на есть настоящие, потом и кровью заработанные деньги, а при оформлении прав на него соблюдены все формальности, совсем не сложно. Квартирные аферисты не дремлют, и с каждым годом придумывают все более изощренные схемы “отъема” денег у доверчивых покупателей. Поэтому для того, чтобы не лишиться и жилья и денег за него заплаченных покупателю важно проявить максимально возможную степень осмотрительности и осторожности при выборе своей будущей квартиры.

Конечно, иск об истребовании жилья может быть предъявлен даже добросовестному покупателю. Причем в большинстве случаев наши суды удовлетворяют подобные требования и у покупателей жилье отбирают. Однако, если последний докажет, что им при покупке квартиры была проявлена осмотрительность, правовые последствия могут оказаться куда более благоприятными. Во-первых, при наличии определенных условий квартиру могут и не забрать. Во-вторых, добросовестный прокупатель, лишившийся жилья, получает возможность вернуть свои деньги и потребовать компенсации причиненных убытков. Последнее маловероятно, но все же.

Кстати, споры между покупателями жилья и его реальными собственниками разрешаются судами по-разному, и единой практики по ним до сих пор сформировано так и не было. В связи с этим недавно Верховный Суд РФ опубликовал на своем сайте обзор судебной практики по данной категории дел (утвержден Президиумом Верховного Суда 1 октября 2014 года), в котором разъяснил, в каких случаях приобретатель однозначно обязан вернуть приобретенное жилье, а в каких – нет.

Первое, на что обращается внимание в обзоре – характер приобретения жилья. В зависимости от того, является ли приобретение добросовестным, или нет, в конечном счете и будет зависеть судьба приобретенного жилья, а также средств, потраченных на покупку квартиры. По закону добросовестное приобретение имеет место в том  случае, когда  имущество возмездно приобретается у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знает и не может знать.

Отсюда следует, что при предъявлении к приобретателю иска об истребовании жилья последнему необходимо доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение. Соответственно, приобретатель обязан представить суду доказательства проявления должной осмотрительности при заключении сделок в отношении жилья.

Надо отметить, что в законе не содержится определения понятия осмотрительности и каждый понимает ее по-своему. Даже суды, которые при разрешении аналогичных споров могут выносить диаметрально противоположные решения. Возьмем классический случай. Гражданин покупает квартиру у своего знакомого. Впоследствие оказывается, что знакомый не имел права распоряжаться данной жилплощадью, поскольку она относится к муниципальному жилищному фонду и ранее не была приватизирована.

Как отмечает Верховный Суд, вопрос о добросовестности покупателя здесь должен решаться с учетом конкретных обстоятельств дела. Так, в любом случае приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными. Иными словами, покупать квартиру, когда на нее заявляют права третьи лица – верх легкомыслия. Равным образом приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение.

К таким обстоятельствам может быть отнесен арест жилья, наличие обременений, а также сам характер совершаемой сделки. То есть, когда деньги передаются не через банк, а из рук в руки, или, скажем, сделка проходит “без посредников”. Все эти обстоятельства прямым образом указывают на бездействие покупателя, или же на его непосредственную причастность к “грязной” сделке.

Другое дело, когда никаких внешних признаков недобросовестности продавца при совершении сделки не наблюдается, вся документация на жилплощадь выглядит предельно “честной”, а покупатель предпринял определенный ряд действий для проверки “чистоты” сделки. Допустим, покупатель проверил правоустанавливающую документацию на квартиру и сверился с данными, содержащимися в реестре прав на недвижимость. Можно ли в таком случае признать его добросовестным? ВС РФ отвечает, что нет, нельзя.

Дело в том, что факт наличия записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения. Соответственно, не может он подтверждать и добросовестность приобретателя. Разрешая вопрос о добросовестности, суды в обязательном порядке должны установить, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, и какие конкретные меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.

Прямыми свидетельствами добросовестности приобретателя могут быть, в частности, факт ознакомления со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснения оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Косвенно подтверждать добросовестность могут обстоятельства совершения самой сделки. Например, об этом можно говорить, когда покупателем при приобретении недвижимости был получен ипотечный кредит, а также использованы средства материнского капитала. На руку покупателя играет также проверка принадлежности квартиры продавцу не только им самим, но и сотрудниками риэлторского агентства, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.

К слову, обстоятельства совершения сделки могут свидетельствовать и об обратном. Скажем, когда спорная квартира в течение месяца пять раз являлась предметом договора купли-продажи и дарения, продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, а сама сделка производится в предельно сжатые сроки, ни о какой добросовестности и осмотрительности речи идти не может.

Теперь что касается судьбы недвижимости, отчуждаемой у добросовестного приобретателя. Как мы уже ранее говорили, если жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя. Как это ни странно, воспрепятствовать такому истребованию может, опять же, должная осмотрительность. Вернее, непроявление осмотрительности со стороны самого законного владельца жилья.

В своем обзоре ВС РФ поясняет, что недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из законного владения помимо воли собственника. Это означает, что даже в том случае, когда жилье приобретается по “липовым” документам и сделка по его отчуждению впоследствии признается недействительным, собственник не всегда может отобрать свою квартиру у добросовестного приобретателя.

Приведем пример. Жилплощадь предоставляется по договору социального найма некоему гражданину, представившему в орган муниципального образования не соответствующую действительности справку о наличии у него заболевания, дающего право на внеочередное получение жилой площади. Затем жилье передается ему в собственность по договору передачи, и впоследствии уходит в собственность другому лицу по договору купли-продажи.

Несмотря на то, что действия продавца здесь имеют откровенно выраженный мошеннический характер, собственник, а именно – муниципальное образование, не вправе истребовать данную квартиру у добросовестного приобретателя. И вот почему. Орган муниципального образования является в данной ситуации стороной не только договора социального найма, но и договора передачи квартиры. Соответственно, он имеет возможность проверить соответствие действительности представленных гражданином документов.

Более того, государство и муниципальные органы не вправе перекладывать свои обязанности на простых граждан. Как известно, при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов. К компетенции органа власти в области государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Органы государственной регистрации прав производят регистрацию только бесспорных прав на недвижимость. При этом проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

Отсюда следует, что приобретатель не обязан вдаваться в подробности совершения предыдущих сделок в отношении жилья. Это не его дело и не в его компетенции. Таким образом, если собственник жилья не проявляет должной осмотрительности и не проверяет всю сопутствующую сделкам документацию, необходимо говорить о том, что спорное жилое помещение отчуждается муниципальным образованием и передано во владение гражданину по воле собственника жилищного фонда. Соответственно в подобным случаях квартира не может быть истребована от добросовестного приобретателя.