Договор аренды недвижимости

Договор аренды недвижимого имущества — основной договор, заключаемый на предприятии, если оно не использует для осуществления своей деятельности собственные площади. Ниже отражены основные условия, на которые стоит обратить внимание во избежание негативных последствий, в т.ч. материального характера.

Помимо жестких штрафных санкций за несоблюдение обязательств, следует также обратить внимание на, казалось бы, очевидные, но зачастую игнорируемые правила. Опасность не всегда исходит только из норм договора, содержащих исключительно материальную составляющую. Риск заключается также в возможности признания договора незаключенным (недействительным) и последствиях, которые это может повлечь. О возможных рисках и способах их избежать пойдет речь далее.

Во-первых, форма договора. Как говорилось ранее, договор аренды недвижимого имущества является одним из немногих, заключение которых должно осуществляться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора. А договор, заключенный на срок не менее года, подлежит еще и государственной регистрации.

С одной стороны, недействительный договор может повлечь признание расходов на арендную плату и иные платежи (непосредственно связанные с арендой) необоснованными и документально не подтвержденными. С другой стороны, судебная практика, в частности, постановление ФАС Московского округа от 06.03.2014 № Ф05 – ¹³⁴⁰⁄₂₀₁₄ по делу № А41 – 18838/13, говорит о том, что факт незаключения договора в предусмотренной для него законодательством форме не свидетельствует о документальной неподтвержденности расходов, как того требует ст. 252 НК РФ, следовательно, соответствующие расходы могут быть учтены для целей налогообложения.

Казалось бы, можно сделать вывод о нецелесообразности подписания сторонами договоров, поскольку при отсутствии документов, отражающих достигнутое сторонами соглашение о существенных условиях сделки, стороны в соответствующих правоотношениях будут руководствоваться требованиями ГК РФ. А расходы и без договора будут учитываться в целях налогообложения.

Согласно ст. 252 НК РФ, под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией (ч. 1 ст. 264 НК РФ). Т.е. для того, чтобы арендные платежи учитывались при исчислении налога на прибыль (уменьшение налогооблагаемой базы), договор аренды недвижимости должен быть оформлен «в соответствии с законодательством РФ», а именно путем подписания сторонами единого документа.

Признавая в постановлении по делу № А41 – ¹⁸⁸³⁸⁄₁₃ право субарендатора на получение налоговой выгоды в отсутствие заключенного договора, но при наличии, помимо платежных документов, актов приема-передачи, ФАС Московского округа тем самым приравнял указанные акты к договору. Что, собственно, и не удивительно. Ведь ни одним законом не утверждена обязательная для всех субъектов форма договора аренды недвижимости. А один документ, подписываемый сторонами, может выглядеть так, как того захотят стороны договора. Если этот документ содержит обязательные условия, установленные законодательством для данного договора, и подписан сторонами, договор считается заключенным, т.к. стороны достигли соглашения по его существенным условиям.

Во-вторых, объект аренды. Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Суды признают такие договоры недействительными, а налоговые органы, в свою очередь, активно доначисляют арендаторам налог на прибыль и пени, вследствие того, что недействительность договора влечет необоснованность получения налоговой выгоды. В качестве примера можно привести ситуацию, указанную в п. 1 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165), в которой суд признал договор аренды недвижимого имущества незаключенным, поскольку передаваемая часть помещения не индивидуализирована (указана только ее площадь).

Понятно, что, если предметом договора аренды является целое здание или сооружение, зарегистрированное в установленном порядке и имеющее адрес, то указание в договоре такого адреса будет вполне достаточно.

Однако, зачастую в аренду передаются помещения, расположенные внутри здания или сооружения, т.е. являющиеся его частью. Чтобы условия об аренде таких помещений считались согласованными, необходимо не только отразить их адрес (и иные, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права, данные), но и отобразить их на прилагаемой к договору схеме. Лучше для таких целей использовать документы, выданные БТИ, поскольку они содержат наиболее подробную информацию об объекте недвижимости. Но, поскольку закон не содержит перечня документов и способов, с помощью которых можно «определенно установить имущество», стороны вправе сделать это удобным для них способом, в т.ч. отобразить на плане, перечислить данные, персонализирующие данный конкретный объект и пр.

Некоторые скажут: «Рисков в данной ситуации никаких. Кому нужно признавать договор незаключенным? Обеим сторонам этот договор нужен». Но ни один арендатор не застрахован от внезапно возникшего желания арендодателя выселить его с занимаемой площади. Так, например, постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2012 № А58 – ³⁶⁹⁸⁄₂₀₁₁ оставлены в силе решения судов об удовлетворении исковых требований о признании договора незаключенным. В данном случае арендодатель обратился с иском в суд через полгода со дня заключения договора.

В-третьих, арендодатель. Поскольку, в соответствии со ст. 608 ГК РФ, таковым может быть собственник имущества, либо лицо, наделенное соответствующими полномочиями в силу закона или документа, выданного собственником, наряду с документами, подтверждающими правоспособность контрагента и полномочия лица, подписывающего договор (что, собственно, проверяется при заключении любого договора), правовой экспертизе подлежит свидетельство о государственной регистрации права, выданное в отношении соответствующего имущества (или иной документ, подтверждающий право собственности или соответствующие полномочия). Если заключается договор субаренды, то перечень пополняется договором аренды (заключенным с собственником) и согласием собственника на передачу помещений в субаренду, если такое согласие не явствует из текста договора аренды.

Особое внимание стоит уделить нежилым помещениям, находящимся в многоквартирных жилых домах (как правило, это подвальные и полуподвальные помещения или помещения, расположенные на первом этаже). Если указанные помещения не признаны в предусмотренном законом порядке нежилыми и не отведены для осуществления той или иной хозяйственной деятельности, такие помещения относятся к общей долевой собственности собственников жилых помещений, и распоряжение таким имуществом осуществляется только с согласия собственников, выраженном в соответствующем решении и отраженном в договоре на управление (постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2013 по делу № А65 – ²²⁸⁹²⁄₂₀₁₂). Неблагоприятные последствия могут наступить, как в отношениях с контрагентом, так и с собственниками жилых помещений.

С точки зрения налоговых органов, не подлежат учету в целях уменьшения налогооблагаемой базы расходы, понесенные налогоплательщиком в качестве оплаты по договору аренды недвижимого имущества, если у арендодателя отсутствует свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды на соответствующий объект недвижимости (письмо УФНС РФ по г. Москве от 18.06.2009 № 16−15÷061721.3).

В сложившейся ситуации арендатор вправе, разумеется, возложить на арендодателя обязательства вследствие неосновательного обогащения. А последний, в свою очередь — на арендатора. Но, в случае, когда между сторонами фактически возникли правоотношения по передаче имущества и его использованию, суды не склонны признавать необоснованным обогащением полученное в рамках данных правоотношений. Более того, п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 прямо указывает, что требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования имуществом, по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежат. В свою очередь, собственник имущества вправе предъявить иск как к арендодателю, так и к арендатору, если он (они) знали, что об отсутствии правомочий на сдачу имущества в аренду.

ВАС РФ 06.09.2012 по делу № А45 – ¹⁵⁷⁷³⁄₂₀₁₁ определил, что признание сделки недействительной в виду отсутствия у передавшего имущество в аренду соответствующих полномочий не влечет возврат арендатору переданных за пользование имуществом денежных средств, в т.ч. как неосновательное обогащение.

Другими словами, признание договора незаключенным по причине неподтверждения прав арендодателя на заключение договора повлечет для арендатора, помимо расходов в виде арендной платы и иных платежей, доначисление налоговыми органами налога на прибыль и пени за просрочку его уплаты.

Если в период подписания договора сторона знала, что его существенные условия не согласованы, такая сторона может нести ответственность, как злоупотребившая правом (ст. 10 ГК РФ).