Обращение взыскания по кредитным договорам с обеспечением (залогом) в виде квартиры

Кризис неплатежей, разразившийся в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, коснулся не только предпринимательской сферы. В суды общей юрисдикции в массовом порядке начали поступать иски от кредитных организаций с требованием о досрочном расторжении кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога в связи с систематическим нарушением должником своих обязательств. В настоящей статье мы рассмотрим несколько примеров из свежей судебной практики о порядке рассмотрения судами данной категории дел и выясним, есть ли у должников шанс отсрочить расторжение кредитного договора или избежать потери заложенной квартиры.

Павловским городским судом Нижегородской области 05 марта 2015 года было рассмотрено гражданское дело по иску ОАО «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности по нему и обращении взыскание на предмет залога. Ответчиками выступали физические лица – должники по кредитному договору солидарно.

В суде было установлено, что 24.07.2013 между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор, в рамках которого им был выдан целевой ипотечный кредит на приобретение квартиры сроком на 240 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12,75 % годовых. Квартира была приобретена по договору купли-продажи от 18.07.2013, и в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору на квартиру наложено обременение в виде залога (ипотеки). Денежные средства, следуемые должникам по кредитному договору, истец перечислил полностью, однако ответчики систематически не исполняли свои обязательства по договору, нарушая сроки платежей.

В порядке, предусмотренном п. 4.2.3. кредитного договора, ответчикам было направлено требование о досрочном погашении задолженности перед истцом и расторжении кредитного договора. Однако ответчики не выполнили требования кредитора, что и послужило причиной для обращения истца в суд.

В суд был предоставлен расчет задолженности ответчиков по кредитному договору, состоящий из сумм просроченного основного долга, неустойки и просроченных процентов. Ответчики в судебном заседании иск признали в полном объеме и пояснили, что они действительно брали данный кредит под залог приобретенной квартиры и являются созаемщиками. Допускали неоднократное нарушение условий кредитного договора, не погашают кредит своевременно и в полном объеме. Сумму долга не оспаривают и признают в полном объеме. В настоящее время они продают дом в Починках и намерены полностью погасить кредит в ближайшее время.

При вынесении решения суд исходил из следующих норм права.

1. Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом.

2. В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

3. В силу положений статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

4. Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

5. В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, требование истца о расторжении кредитного договора основано на законе и подлежит удовлетворению, так как ответчики допустили существенное нарушение условий кредитного договора со своей стороны, не погашая своевременно кредит. Также суд счел обоснованным применение истцом положений кредитного договора, согласно п. 5.3.4 которого кредитор имеет право потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, установленную кредитным договором.

Также судом был принят во внимание факт, что истец выполнил требование закона о досудебном урегулировании спора и направил в адрес ответчиков требования о досрочном погашении задолженности и расторжении кредитного договора.

На основании указанных выше норм и положений кредитного договора, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме. При вынесении этого решения судом были применены положения ГК и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), согласно которым:

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ст. 348 ГК РФ);

2. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст. 349 ГК РФ);

3. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке (ст. 350 ГК РФ);

4. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст. 54 Закона об ипотеке);

5. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (ст. 11 Закона об ипотеке).

Таким образом, суд установил, что квартира, приобретенная ответчиками на заемные средства, находится в залоге у ОАО «Сбербанк России» в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности от продавца к ответчикам до полного погашения предоставленного кредита в соответствии с договором. Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру, основано на законе и подлежит удовлетворению.

Суд постановил расторгнуть кредитный договор, заключенный между истцом и ответчиками; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору по состоянию на 03.12.2014 и обратить взыскание на заложенное имущество — квартиру, установив начальную продажную цену квартиры в сумме, указанной в договоре купли-продажи, поскольку стороны согласились с данной начальной ценой.

Наличие у ответчиков желания погасить образовавшуюся задолженность за счет продажи в будущем другого имущества (жилого дома в Починках) на решение суда не повлияло.

Рассмотрим другой пример.

Октябрьским районным судом города Кирова 04 марта 2015 года было вынесено решение по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование требований истец указал, что, в соответствии с условиями кредитного договора, заемщику-залогодателю был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме 910 000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения конкретной квартиры. Кредит в указанной сумме был зачислен 04.02.2010 на счет ответчика. По состоянию на 27.01.2010 квартира была оценена в размере 1 381 000 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика № 0083/10 от 27.01.2010 и указано в закладной. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной 29.01.2010 и выданной Управлением Росреестра по Кировской области первоначальному залогодержателю 02.02.2010. Законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке.

Начиная с марта 2014 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиком не производились. По состоянию на 30.10.2014 задолженность ответчика перед истцом составляет 888 141  руб. 91 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) — 842 064 руб. 30 коп., сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом — 34 493 руб. 40 коп., а также начисленные пени в размере 11 584 руб. 21 коп.

Истец просил суд взыскать с ответчицы задолженность в вышеуказанном размере, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу), сумму начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом, а также начисленные пени. Кроме того, начиная с 31.10.2014 до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, истец просил взыскать с ответчицы проценты на остаток задолженности по основному долгу в размере 10,48 % годовых; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчице, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в новом отчете оценщика; расторгнуть кредитный договор от 29.01.2010, взыскать с ответчика госпошлину.

Ответчица в судебном заседании признала требования в части взыскания остатка неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу), суммы начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом и пени. Ответчица также согласилась с оценкой квартиры, установленной заключением ООО «Вятское агентство имущества», в сумме 2 130 000 рублей. Но не признала требований о расторжении кредитного договора, обращения взыскания на заложенное имущество и считала закладную недействительной в силу п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке, также просила снизить проценты, взыскиваемые на остаток задолженности по основному долгу до 1 000 рублей и, с учетом тяжелого материального положения, предоставить рассрочку по уплате задолженности по кредитному договору на два года.

Суд исследовал обстоятельства дела и в мотивировочной части решения указал следующее:

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. В соответствии с п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке, составление и выдача закладной не допускаются, если: …ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Права по закладной от ОАО КБ «Хлынов» были переданы истцу на основании договора купли-продажи закладных № 06-09/884-ф от 07.10.2009, закладной и отметке на закладной, соглашения об изменении содержания закладной от 03.06.2010, произведенной предшествующим владельцем — ОАО КБ «Хлынов»». В связи с этим истец является законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в силу ст. 384 ГК РФ. 

Довод ответчицы о недействительности закладной по п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке является безосновательным, т. к. на момент выдачи закладной сумма денежного обязательства была определена, о чем имеется запись в п. 4 закладной, также дата выдачи закладной соответствует заключенному кредитному договору, иных оснований, свидетельствующих о признании закладной недействительной, суду не представлено.

Из представленного истцом расчета задолженности, начиная с марта 2014 г., следует, что ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиком не производились, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке.

То обстоятельство, что квартира является единственным местом жительства ответчицы и ее несовершеннолетнего ребенка, не является препятствием для обращения взыскания, т. к. вышеуказанная квартира является предметом ипотеки, на нее, в силу положений ст. 446 ГПК РФ, а также положений Закона об ипотеке, может быть обращено взыскание вне зависимости от того, что она является единственным пригодным для проживания помещением, поскольку, в силу положений Закона об ипотеке, регулирующих основания и порядок обращения взыскания (глава IX Закона), наличие просроченного денежного обязательства с обеспечением в виде ипотеки (залога), предусматривает право истца на обращение взыскания на заложенное имущество.

Просьба ответчицы о предоставлении двухлетней рассрочки погашения задолженности также была отклонена судом на том основании, что заявителем не представлено достаточных доказательств тяжелого имущественного положения и доказательств, подтверждающих отсутствие у заявителя имущества, на которое может быть обращено взыскание. Указанная рассрочка не отвечает принципам соразмерности и разумности срока исполнения судебного акта и не может обеспечить баланс прав и законных интересов взыскателя и должника. Наличие кредитов у ответчицы не является безусловным основанием для предоставления рассрочки.

При определении начальной цены продажи заложенного имущества суд принял отчет об оценке ООО «Вятское агентство имущества» от 11.02.2015, имеющийся в материалах дела и не оспариваемый сторонами, и установил начальную цену продажную цену заложенного имущества в сумме 1 704 000 руб. (80 % от рыночной стоимости квартиры в размере 2 130 000 руб.) и определил способ реализации — посредством продажи с публичных торгов.

В отношении требований истца о взыскании процентов на остаток задолженности по основному долгу с даты просрочки и до вступления решения суда в законную силу суд указал, что возможность начисления и уплаты должником процентов за весь период пользования по день фактической уплаты долга предусмотрена ст. 811 ГК РФ и ч. 4 п. 51 Пленума Верховного суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 « О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в связи с чем требования о взыскании процентов, начисляемых на остаток задолженности по основному долгу, начиная с 31.10.2014 до вступления решения суда в законную силу, в размере 10,48 % годовых, подлежат удовлетворению в полном объеме. При этом стороной ответчика, в нарушение положений в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено ни одного относимого и допустимого доказательства о возможном снижении указанного процента до 1 000 рублей.

На основании изложенных обстоятельств и вышеуказанных норм права, суд удовлетворил требования истца в полном объеме и обратил взыскание на заложенное имущество ответчицы.

Как мы видим из рассмотренных примеров, безусловным основанием для вынесения судом положительного решения об удовлетворении требований кредитора о досрочном прекращении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество являются соблюдение указанных в ст.ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке условий, а именно:

1. Сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера стоимости заложенного имущества.

2. Период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, превышает три месяца.

3. В случае если обязательства, обеспеченные залогом, должны погашаться периодическими платежами, нарушение сроков платежей должно иметь место более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если такая просрочка незначительна.

Что касается отсрочки реализации заложенного имущества, основания для ее назначения судом установлены ст. 203 ГПК, частью 1 и 2 ст. 350 ГК РФ, а также п. 3 и п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке, а именно:

1. Применяется только в отношении граждан и не связано с осуществлением предпринимательской деятельности;

2. Доказанное в суде наличие уважительных причин;

3. Срок для отсрочки не может превышать один год;

4. Сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества;

5. Отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя;

6. В отношении залогодержателя или залогодателя не возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

При наличии указанных обстоятельств суд вправе отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество. При этом «уважительность причин» как основание для отсрочки будет учитываться судом в каждом конкретном случае индивидуально. Такими причинами могут являться пенсионный возраст, наличие малолетних детей, если жилое помещение, являющееся предметом залога, является единственным местом жительства, и так далее. Однако наличие уважительных причин само по себе не является основанием для предоставления отсрочки. Необходимо соблюдений всех остальных условий, установленных пунктами 3 и 4 ст. 54 Закона об ипотеке.

Помимо отсрочки, у должников есть другие возможности избежать обращения взыскания на квартиру: исполнить обеспеченное залогом обязательство (п. 4. ст. 348 ГК РФ) или заключить мировое соглашение (ст. 55.1 Закона об ипотеке).