До появления в ЖК РФ норм о формировании фондов капитального ремонта УК осуществляла сбор средств на капремонт на своем расчетном счете (по согласованию с собственниками). С мая 2014 года собственники начали отчислять взносы на капремонт региональному оператору (фонд формируется на его счете), а в июне 2015 года они провели общее собрание и приняли решение о необходимости установки общедомового прибора учета (далее – ОПУ) отопления за счет ранее накопленных средств. Обязана ли УК в данном случае подчиниться решению собственников, учитывая, что за жильцами числится задолженность по оплате ЖКУ, эквивалентная стоимости планируемой установки ОПУ отопления?
О легитимности решения собственников
Общий порядок принятия решений о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД закреплен в ст. 189 ЖК РФ. Согласно ч. 1 данной статьи проведение капитального ремонта осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом собственники вправе принять такое решение в любое время (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ). В нем должны быть определены или утверждены (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ):
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- смета расходов на капитальный ремонт;
- сроки проведения капитального ремонта;
- источники финансирования капитального ремонта;
- лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приеме оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Таким образом, исходя из существа описанной ситуации и с учетом положений ст. 189 ЖК РФ следует заключить, что собственники помещений в МКД, принимая решение об установке ОПУ отопления, действовали в рамках закона. При этом важно понимать, что каждый пункт принятого решения в условиях действия норм о создании фондов капитального ремонта общего имущества (введены в ЖК РФ с 26.12.2012 Федеральным законом от 25.12.2012 № 271‑ФЗ) необходимо соотносить с правилами формирования таких фондов и использования средств, накапливаемых в них.
Формирование и использование средств фонда
Статьей 170 ЖК РФ предусмотрены два возможных варианта формирования фонда капитального ремонта: на счете регионального оператора и специальном счете. В рассматриваемом случае фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора.
Согласно ч. 1 ст. 170 ЖК РФ фонд капитального ремонта, формируемый на счете регионального оператора, образуют:
- взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в МКД;
- пени, уплачиваемые собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.
В силу новой ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ в случае, если собственниками помещений в МКД принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и сроки проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта…
Положение о том, что за счет минимального размера взноса финансируется капитальный ремонт согласно «минимальному» перечню, присутствует и в ч. 1, 3 ст. 166 ЖК РФ.
Полагаем, что в описанной ситуации собственники, скорее всего, перечисляют в фонд капитального ремонта (на счет регионального оператора) взносы в минимальном размере.
Что касается «минимального» перечня работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества, он предусмотрен ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. В первоначальной редакции данной нормы установка ОПУ была названа в числе работ, выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов. Однако в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2013 № 417‑ФЗ данный вид работ с 30.12.2013 исключен из «минимального» перечня, установленного ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. Вместе с тем ЖК РФ разрешает субъектам РФ расширять «минимальный» перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (см. ч. 2 ст. 166). Поэтому вопрос о том, финансируются ли работы по установке ОПУ за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов, решается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ.
Вместе с тем обязанность регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД закреплена в ст. 182 ЖК РФ. Согласно ч. 1 данной статьи региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.
Из всего вышесказанного следует, что в обязанности регионального оператора не входит проведение в МКД работ, не предусмотренных региональной программой. В связи с этим управляющая организация не вправе игнорировать решение общего собрания собственников помещений в МКД о проведении работ по установке ОПУ отопления (при условии, что решение принято с соблюдением требований ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).
Дополнительные аргументы
В качестве дополнительных аргументов можно привести следующие. Независимо от того, упомянута ли установка ОПУ в «минимальном» перечне работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, данный вид работ является капитальным ремонтом общего имущества (см. п. 2.4.2 Правил эксплуатации жилфонда[1]), за проведение которого по общим правилам отвечает лицо, управляющее МКД (п. 11 Правил содержания общего имущества). Тот факт, что собственники помещений в МКД не приняли соответствующее решение об установке ОПУ отопления в сроки, установленные Федеральным законом от 23.11.2009 № 261‑ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», не изменяет объема прав и обязанностей управляющей организации, проистекающих из содержания ст. 161 ЖК РФ (в том числе ч. 2.3) и договора управления.
Наличие задолженности отдельных собственников помещений перед УК (по оплате ЖКУ) также не освобождает управляющего от выполнения обязательных работ на общем имуществе дома. В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ в роли заказчика по договору управления МКД выступает множественность всех собственников помещений в доме (как соблюдающих, так и нарушающих платежную дисциплину). В силу специфики предмета договора (выполнение работ (оказание услуг) по содержанию общего имущества в МКД) управляющий лишен возможности осуществлять встречное предоставление в адрес только тех собственников, которые соблюдают платежную дисциплину. Кроме того, напоминаем, что ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, является одним из обязательных элементов деятельности по управлению МКД (см. Правила осуществления деятельности по управлению МКД[2]). Таким образом, работа с долгами населения также входит в круг обязанностей УК, успешность ее выполнения не влияет на общую структуру законных и договорных обязательств УК по надлежащему содержанию общего имущества в рамках исполнения договора управления.
* * *
По мнению автора, нормы ЖК РФ позволяют собственникам принять решение об установке ОПУ отопления силами УК и требовать исполнения данного решения, тем более что они заранее профинансировали этот вид работ (осуществляя в пользу УК отчисления на капитальный ремонт).
[1] Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
[2] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.
Источник: Журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение"
Начать дискуссию