Каждая из сторон сделки заинтересована, чтобы при заключении и исполнении сделки ее интересы были поставлены выше интересов другой стороны. Даже если одна из сторон сделки – орган власти, заключающий договор аренды федерального недвижимого имущества в качестве арендодателя. Попытки внести свои правки в такой договор вовсе не лишены смысла и не безнадежны при условии наличия ряда факторов.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А51-16678/2015 от 05.07.2016г.

Из обстоятельств дела:

Одним из пунктов договора аренды закреплено право Арендодателя индексировать размер арендной платы в случае изменения индекса потребительских цен. При этом данная индексация не является изменением размера арендной платы.

Арендатор, считая, что такая индексация является необоснованной, предложил Арендодателю изменить условие договора, изложив в редакции,  где будет указано, что арендная плата индексируется один раз в год, но не более чем на 6%. Отказ арендодателя заключить дополнительное соглашение к договору аренды с измененным условием договора послужило основанием для подачи иска.

Выводы суда:

1.  Условие в договоре аренды об индексации арендной платы, не является изменением ее размера, а является исполнением данного условия. Сам  размер индексации определен и изменяется в зависимости от индекса потребительских цен.

2. Если в проекте договора, предложенном одной из сторон содержались   обременительные условия,  для  другой стороны, которая  не могла повлиять на согласование условий другого содержания, то суд вправе применить к такому договору нормы права о договорах присоединения и изменить либо расторгнуть такой договор по иску  контрагента, чьи права нарушены.

3. Рассматривая  споры об изменении договора присоединения суду необходимо установить совокупность необходимых обстоятельств, а именно: какие условия договора для истца были обременительными и существенно нарушающими его интересы, а также имел ли контрагент возможность  согласовать другие условия данного договора, более приемлемые и защищающие его права.

4. Совокупность необходимых обстоятельств для изменения условия  договора судом не была установлена. При заключении договора  стороны не выносили на согласование вопрос об индексации арендной платы в протокол разногласий,  истец не требовал изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств, возникших после заключения договора.

Комментарии:

1.Условие в договоре аренды об индексировании арендной платы является типичным случаем в правоотношениях, где сдается в аренду федеральное или муниципальное имущество, так арендодатель пытается изнаально защитить свои материальные интересы, подчас в убыток арендатору, который не может спрогнозировать: какой фактически будет арендная плата через несколько лет.

2. Большой ошибкой арендатора в данном случае явилось то, что арендатор при заключении договора не включил спорный пункт в протокол разногласий. Если бы он так сделал, разногласия по индексации арендной платы можно было бы легко урегулировать.

3. Суд мог бы удовлетворить требования истца, если бы установил совокупность необходимых обстоятельств, касающихся наличия условий в договоре, существенно нарушающих права  арендатора, а также наличия попыток со стороны арендатора урегулировать спорный вопрос на этапе заключения договора.

4. Законодательство предполагает изменение договора только в двух случаях:  на этапе заключения договора и в случае существенного изменения обстоятельств, возникших после заключения договора. Ни тот ни другой случай не присутствовали в настоящем споре, поэтому иск был оставлен без удовлетворения.

В случае, если ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.