Нормами Федерального закона N 214ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не определена форма расчетов по договору, следовательно, при оплате договора участия в долевом строительстве применимы общие нормы гражданского законодательства. Так, в Постановлении 11го ААС от 06.12.2011 по делу N А5513776/2011 указано: в связи с тем что форма расчетов Федеральным законом N 214ФЗ не определена, стороны в соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в п. 1 этой статьи, а именно: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. Исходя из этого положения договора о расчетах посредством передачи застройщику векселей были признаны судом соответствующими нормам законодательства.
Данные выводы изложены и в других известных нам судебных актах, посвященных рассматриваемому вопросу, а также в Письме Минэкономразвития РФ от 20.08.2009 N Д062414.
Вместе с тем в арбитражной практике существует и другой подход к рассматриваемой проблеме.
Например, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 N Ф097433/15 по делу N А5022763/2014 сказано следующее:
«…В соответствии с ст. 5 Закона N 214ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1). Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ч. 3).
В силу ч. 1 ст. 18 Закона N 214ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов.
Из анализа вышеприведенных положения Закона N 214ФЗ следует, что установление на момент заключения договора участия в долевом строительстве срока оплаты цены договора является своего рода обеспечением своевременной сдачи объекта недвижимости, а несвоевременная оплата цены договора может привести к неисполнению обязательств застройщика.
Суды установили, что застройщик ООО "ВекторСтройСервис" осуществляет строительство объекта долевого строительства "Жилой дом по ул. А. Макарова, 23 в г. Перми" с привлечением денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 21423, заключенному с ООО "Регион" (на момент подписания договора владело 95% в уставном капитале ООО "ВекторСтройСервис") на 128 квартир на общую сумму обязательств 286 420 520 руб.
ООО "Регион" в период с апреля 2013 по февраль 2014 года произвело уплату цены договора участия в долевом строительстве от 02.04.2013 по 44 квартирам на общую сумму 86 928 500 руб., в том числе: путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в размере 21 153 937,1 руб.; оплаты по письмам застройщика в размере 12 590 440 руб.; передачи простых векселей ООО "Регион" (эмитент) в размере 53 021 615 руб.; взаимозачета в размере 162 507,9 руб.
В качестве частичной оплаты по договору долевого участия в строительстве ООО "Регион" передало ООО "ВекторСтройСервис" по актам приемапередачи ценных бумаг, представленных в материалы дела, десять простых векселей (N РГ2 РГ11) на общую сумму 53 021 615 руб. со сроком их предъявления для оплаты: апрель ноябрь 2014 года.
Срок оплаты по векселям 20.02.2014 изменен, установлен новый срок платежа по предъявлению, но не ранее 01.11.2014.
Судами также установлено, что ООО "Регион" является крупным дольщиком, поскольку приобрело 40 процентов квартир в строящемся доме, и от добросовестного и своевременного выполнения данным участником долевого строительства зависит окончание строительства в установленные сроки и выполнение обязательств перед гражданами, приобретшими квартиры в данном доме.
Кроме того, суды установили, что ООО "Регион" по приобретенным квартирам в строящемся доме, по которым уплата застройщику (ООО "Векторстройсервис") в соответствии с договором участия в долевом строительстве произведена собственными векселями, посредством заключения договоров уступки права требования, заключенными с гражданами в период с мая 2013 по февраль 2014 года, привлекло денежные средства граждан в размере 51 530 080 руб.
Суды отметили, что продление срока предъявления векселей к оплате ставит под угрозу окончание строительства в установленные сроки и не соответствует основной цели Закона N 214ФЗ защите прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство жилья в порядке долевого участия поскольку денежные средства граждан аккумулируются на счетах участника долевого строительства (ООО "Регион") и в дальнейшем не передаются застройщику. Кроме того, в данном случае контролирующий орган не имеет возможности осуществлять контроль за целевым использованием средств граждан.
Судами также учтено, что инспекцией на основании бухгалтерского баланса ООО "Регион" по состоянию на 31.12.2013, отчета о финансовых результатах за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 проведен анализ обеспеченности векселей, использованных в качестве частичной уплаты цены договора участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 21423, активами ООО "Регион", в результате которого выявлена невозможность ООО "Регион" оплатить вексельный долг.
Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что требования оспариваемого предписания об уплате участником долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве денежными средствами соответствуют основной цели Закона N 214ФЗ и направлены на устранение нарушений прав граждан участников долевого строительства…».
Аналогичная позиция изложена и в Определении Верховного Суда РФ от 09.07.2015 N 309КГ156888 по делу N А507250/2014:
«…Судом установлено, что в ходе проверок было выявлено нарушение обществом "Инвест Строй" и обществом "УралСервисФинанс" следующих требований:
1. Части 1 статьи 4, статьи 5, части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон о долевом строительстве), а именно, застройщик (общество "Инвест Строй") и участник долевого строительства (общество "УралСервисФинанс") предусмотрели в договорах участия в долевом строительстве от 01.12.2011 N ОКУСФ/1, ОКУСФ/2 с дополнительными соглашениями от 15.10.2013 условие о сроке уплаты цены договоров до 01.10.2014 (до момента окончания строительства жилого дома);
2. Части 1 статьи 1, части 1 статьи 3, части 1 статьи 5 застройщиком (обществом "Инвест Строй") в качестве частичной уплаты цены договоров участия в долевом строительстве от 01.12.2011 N ОКУСФ/1, ОКУСФ/2 приняты, а участником долевого строительства (обществом "УралСервисФинанс") переданы векселя общества "УралСервисФинанс" в сумме 190 206 181 руб.
По результатам проверок обществу "Инвест Строй" и обществу "УралСервисФинанс" выдано единое предписание от 11.02.2014 N 512, которым предписано устранить нарушения, а именно:
- застройщику обеспечить взыскание с участника долевого строительства, а участнику долевого строительства произвести уплату цены договоров участия в долевом строительстве от 01.12.2011 N ОКУСФ/1, ОКУСФ/2 в сумме 190 206 181 руб. денежными средствами (в целях обеспечения наличия прав требования граждан на жилые помещения);
- внести в договоры участия в долевом строительстве от 01.12.2011 N ОКУСФ/1, ОКУСФ/2 условие о сроке уплаты оставшейся (671 382 90255 980 264 рублей) части цены договоров, обеспечивающее необходимое, ритмичное финансирование процесса строительства жилых домов N 61, 62 по ул. Окулова в г. Перми (предлагаемый вариант график платежей (с указанием конкретных дат, краткосрочных периодов и т.д.);
- обществу "Инвест Строй" (застройщик) в будущем не принимать в качестве уплаты цены договоров от 01.12.2011 N ОКУСФ/1, ОКУСФ/2 векселя.
Полагая, что указанное предписание является незаконным и нарушает его права и законные интересы, общество "Инвест Строй" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
Инспекцией в ходе проверки установлено, что фактически денежные средства для строительства жилого дома, строительство которого осуществляет общество "Инвест Строй" с привлечением подрядчиков, привлекаются обществом "УралСервисФинанс", не являющимся застройщиком, что не соответствует положениям Закона о долевом строительстве.
Привлеченные денежные средства граждан обществом "УралСервисФинанс" передаются по договорам долевого участия обществу "Инвест Строй" не в полном объеме. В большей части расчеты осуществляются векселями общества "УралСервисФинанс".
С гражданами, чьи денежные средства привлекаются для строительства, заключается не договор участия в долевом строительстве, а договор об уступке права требования, стороной по которому выступает не застройщик, как того требует Закон о долевом строительстве, а общество "УралСервисФинанс", поименованное как "дольщик" в договоре, заключенном с застройщиком обществом "Инвест Строй".
В силу части 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
В соответствии с частью 1 статьи 5 данного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика
На основании изложенного суд пришел к выводу, что включение в договоры условия о сроке уплаты цены договора до 01.10.2014, то есть к моменту окончания строительства, может повлечь нарушение прав и законных интересов добросовестных дольщиков…».
Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что действующее законодательство, в целом, не запрещает как рассрочку (либо отсрочку) платежей по договору долевого участия, так и использование различных форм расчетов. Вместе с тем, если контролирующие органы посчитают, что в результате этого стороны договора проявляют недобросовестность, нарушая, возможно, тем самым права иных дольщиков, то им может быть выдано предписание об устранении выявленных нарушений. Либо о расторжении соответствующего договора.
Начать дискуссию