Начавшаяся в 90-х годах прошлого столетия земельная реформа предполагала устранение монополии государственной собственности на землю, закрепив в Конституции РФ соответствующее положение о равноправии всех форм собственности – государственной, муниципальной, частной и иных, в том числе на землю. Тем не менее переход от монополии государственной собственности на землю не завершен и по сей день.
МАРКОВ СЕРГЕЙ
В начале земельной реформы земельные участки предоставлялись на так называемых суррогатных вещных правах, а именно на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Правовая природа соответствующих ограниченных вещных прав не позволяла и не позволяет землепользователю в полной степени реализовать всю совокупность существующих правомочий. В первую очередь это касается правомочия распоряжения.
Таким образом, в результате земельной реформы, одной из целей которой было предоставление земли в частную собственность, землепользователи не приобрели возможности всеобщего вовлечения земель в гражданский оборот.
Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ юридические лица обязаны теперь переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2008 года в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Данное положение в полной мере отражает принцип, заложенный земельной реформой, но следует напомнить, что указанная обязанность была установлена упомянутым законом еще в 2001 году и неоднократно продлевалась до 2004, 2006 и теперь до 2008 года.
Тем не менее, несмотря на законодательное закрепление положения о переоформлении соответствующих «суррогатных» прав реализации, указанной обязанности по тем или иным причинам ждать не приходится.
В литературе неоднократно поднимался вопрос о судьбе права постоянного (бессрочного) пользования в случае неисполнения императивно установленной законом обязанности по его переоформлению. Действительно, законом не предусмотрена ответственность за неисполнение указанного требования, а потому перед землепользователями встал извечный вопрос: «Быть или не быть… переоформлению?»
«За» и «против»
Однако данный вопрос актуален в том случае, когда хозяйствующий субъект не претендует на осуществление распорядительных функций в отношении соответствующего земельного участка и стоит перед выбором между существующим правом постоянного (бессрочного) пользования и правом аренды. Несомненно, в данном случае право постоянного (бессрочного) пользования куда привлекательнее. Ведь земельный налог, взимаемый при соответствующем землепользовании, как правило, значительно меньше арендной платы.
Кроме того, в отличие от арендных отношений (которые собственник может разорвать по своей инициативе) право постоянного (бессрочного) пользования более «стабильно», является вещным правом (хотя и ограниченным) и подлежит прекращению применительно к правилам прекращения права собственности (ст. 283 ГК РФ). Соответствующие правила регламентированы главой 7 ЗК РФ, а также главами 15 и 17 ГК РФ, закрепляющими особый порядок принудительного прекращения права, осуществляемый в исключительных случаях.
Прямо противоположна ситуация, когда обладающему земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования землепользователю по тем или иным соображениям в первую очередь в целях большей экономической эффективности использования соответствующего имущества необходимо наличие в отношении него распорядительных функций. Как правило, это связано с необходимостью внесения земельного участка в уставный капитал организации либо когда земельный участок мог бы выступить предметом залога. Конечно же не стоит забывать и о возможности вовлечения земель в хозяйственный оборот, в том числе путем совершения сделок по их купле-продаже.
Тем не менее, несмотря на желание таких землепользователей как можно скорее приобрести соответствующие земли в собственность, процесс переоформления происходит крайне затруднительно и зачастую в судебном порядке, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика.
Опыт Москвы
Ярким примером того служит переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования на территории города Москвы.
До недавнего момента столичные власти попросту игнорировали положения федерального законодательства, предоставляющие возможность приобретения земельных участков путем совершения купли-продажи, в том числе в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, установив в качестве основной формы прав на землю ее аренду у московского правительства.
В последнее же время наметилась некая положительная тенденция возможности переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в собственность. К примеру, в целях приобретения земельных участков в собственность лицами, владеющими ими на вышеуказанном праве, а также являющимися собственниками соответствующих зданий или сооружений, во исполнение Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ правительством Москвы было издано Постановление от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность».
Данный акт достаточно подробно регламентирует основания, условия и порядок переоформления земель в собственность, однако фактически не работает на практике. На сегодняшний день подавляющее большинство земель под предприятиями на территории г. Москвы так и не переоформлены. Связано это с тем, что столичные власти, считая аренду преимущественной формой прав на землю, упорно сопротивляются широкомасштабной передаче земель в собственность и предоставляют лицам, владеющим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, возможность оформить право аренды.
Осознавая всю ценность земельного ресурса в российской столице, понять московские власти можно. В силу Закона от 25.10.2001 №137-ФЗ выкупная цена земли в Москве не может превышать 30-кратную ставку земельного налога, а по этой методике стоимость земли будет явно не соответствовать ее действительной рыночной стоимости.
Отметим, что в настоящее время МЭРТ подготовило законопроект, согласно которому стоимость выкупа земли под предприятиями для Москвы и Петербурга будет равняться от 20 до 80% ее кадастровой стоимости. Для остальных же субъектов стоимость земли будет равняться 2,5% ее кадастровой стоимости.
С проблемой приобретения права собственности на земельные участки под предприятиями, находящимися в собственности города Москвы, сталкиваются и организации, владеющие соответствующими землями на правах аренды.
Касаясь практической реализации механизма выкупа земельных участков, арендуемых собственниками зданий, строений и сооружений, следует обратиться к п. 13.3 Постановления правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность». В данном пункте указывается, что собственники зданий, строений, сооружений, заключившие договор аренды земельного участка, занятого такими зданиями, строениями, сооружениями и необходимого для их использования, после вступления в силу настоящего Постановления утрачивают право выкупа такого земельного участка в соответствии с п. 1 ст.36 ЗК РФ. Это явно противоречит положениям п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливающего, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа данного земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Переоформление в Московской области
Проблемы с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования существуют и в других субъектах РФ. Ярким примером тому является Московская область.
Законами Московской области от 07.06.96 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Московской области» и от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» регламентированы основания, порядок и условия переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земель на территории Московской области. Данными актами также устанавливается расчет выкупной стоимости земельных участков в зависимости от категории и наличия зданий, строений, сооружений на соответствующих участках.
Стоимость земель сельскохозяйственного назначения как занятых зданиями, строениями, сооружениями, так и не занятых последними, и земель поселений, занятых зданиями, строениями, сооружениями, определяется как произведение установленного размера ставки земельного налога, а также в процентах от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
В свою очередь, стоимость земель поселений, не занятых зданиями, строениями, сооружениями, определяется в соответствии с п. 4 ст. 12 Закона Московской области от 07.06.96 № 23/96-ОЗ и устанавливается в размере, равном рыночной стоимости земельного участка. Также норма гласит, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Исходя из вышеупомянутых требований Закона для заключения договора купли-продажи земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования необходимо определить его стоимость, являющуюся одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества. Отсюда возникает вопрос: кто из сторон соответствующего договора купли-продажи должен стать заказчиком по договору оценки земельного участка и, как следствие, оплатить услуги оценщика?
Прямого указания Закона по данному поводу не имеется. Однако согласно ст. 36 ЗК РФ, устанавливающей правила переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня поступления от землепользователя заявления о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Следовательно, согласно ст. 435 ГК РФ данный проект договора является офертой и должен содержать все существенные условия договора, в том числе условия о цене, устанавливаемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Таким образом, обязанность представления материалов оценки соответствующих земельных участков лежит на стороне, направляющей оферту.
Вопрос о распределении расходов по проведению оценки земельных участков на законодательном уровне также не регламентирован. Теоретически он может быть отражен по согласованию сторон в содержании заключаемого договора. Тем не менее сторона, являющаяся продавцом, в лице уполномоченных органов явно не вспоминает о принципе свободы договора как об основополагающем принципе гражданского права и строго придерживается «примерной» формы договора, утвержденной Информационным письмом Министерства имущественных отношений Московской области от 14.09.2006 № ИС-11306.
В указанном Информационном письме установлен подробный порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды. Данным документом в противоречие с федеральным законодательством значительно расширены полномочия соответствующих органов по согласованию документации, необходимой для заключения договора купли-продажи.
В Информационном письме определенный п. 6 ст. 36 ЗК РФ двухнедельный срок для направления уполномоченным органом проекта договора землепользователю после соответствующего обращения увеличен до 1 месяца. Кроме того, документ устанавливает усложненный механизм заключения договора, предусматривающий предварительное согласование проекта решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в Министерстве имущественных отношений Московской области, а затем согласование проекта договора.
В результате введенной Информационным письмом процедуры срок, в течение которого землепользователю после соответствующего обращения направляется проект договора, растягивается более чем на 4 месяца, а органы исполнительной власти субъекта Федерации (в данном случае — Московской области) наделены дополнительными согласовательными полномочиями, что, как известно, на практике порождает коррупцию.
Можно предположить, что установленный Законом РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования будет продлен, так как имеющееся правовое регулирование и препоны местных чиновников вряд ли способствуют завершению данного процесса до 1 января 2008 года.
Начать дискуссию