Заложники залога

Ольга АБРАМОВА

По понятиям...

Залогодателем может быть как должник по договору займа, так и любое третье лицо. В любом случае залогодатель должен обладать законными правами на предмет залога (право собственности, право хозяйственного ведения, право аренды). Существенными, то есть обязательными условиями любого договора залога являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежит только договор о залоге недвижимости (ипотеке).

Это сладкое слово — ИПОТЕКА

Ипотекой называется залог недвижимого имущества. Причем не играет роли жилое это помещение или офис. Ипотека считается наиболее надежным из всех видов залога, поскольку она подлежит обязательной государственной регистрации. Помимо Гражданского кодекса, этот вопрос регулируется Федеральным законом «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Договор ипотеки должен содержать в обязательном порядке следующие условия: предмет ипотеки (описание имущества), его оценка, суть обязательства, обеспечиваемого ипотекой, на каком основании имущество принадлежит залогодателю (право собственности или аренда, к примеру) и не забудьте указать, какой государственный орган зарегистрировал это самое право собственности.

Чтобы договор начал действовать, недостаточно его просто правильно составить и подписать. Документ должен быть заверен нотариусом. Пошлина за это священнодействие составит 0,3 процента от суммы всего договора, но не более 3000 рублей. Но на этом ваши мучения не закончатся. Следующая инстанция — органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За это придется выложить порядка двух тысяч рублей.

Заметим, что имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю. И собственник имущества (залогодатель) сохраняет право пользоваться им по назначению. Кроме того, он может продать его или сдать в аренду. И даже если договор предусматривает условия, ограничивающие права собственника, эти пункты не будут иметь юридической силы.

При ипотеке целого здания придется заложить и землю, на которой оно расположено.

Если в залог передается право аренды недвижимости по договору аренды, срок которого больше года, то к договору залога применяются все те же нормы и правила, что и к залогу недвижимого имущества (ст. 5 Закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).

Бьюсь об заклад!

Права кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, могут быть удостоверены закладной. Это именная ценная бумага, которая составляется залогодателем (а если он является третьим лицом, то и должником тоже). Она выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки (п. 5 ст. 13 Закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).

Закон допускает передачу прав по закладной. Для этого достаточно только лишь сделать передаточную надпись в пользу нового лица (индоссамент) с указанием его имени или наименования и отдать саму закладную этому лицу. Передаточная надпись должна быть подписана залогодержателем, указанным в закладной. А если эта надпись не первая, то владельцем закладной, названным в последней передаточной надписи. Заметим, что при передаче прав по закладной, автоматически передается и право по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладываться она может бесчисленное количество раз.

Залогодержатель может передать права по закладной, заключив договор уступки и сделав соответствующую отметку на закладной. Если третье лицо (которому переданы права по закладной) полностью исполнило за должника его обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права можно подтвердить свою правоту через суд (п. 5 ст. 48 Закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).

Таким образом, закладная значительно облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Ведь закладывая, продавая или меняя условия закладной, можно не изменять договор об ипотеке. Кроме того, поскольку закладная является ценной бумагой, она может быть использована и на профессиональном рынке ценных бумаг.

Все вопросы к судье

Согласно статье 349 Гражданского кодекса, требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Можно обойтись и без последней инстанции, но для этого понадобится нотариально удостоверенное соглашение залогодержателя с залогодателем. Причем заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Правда, это правило действует не всегда. В некоторых случаях закон не допускает решения вопроса во внесудебном порядке. В основном эти ограничения связаны с предметом ипотеки (к примеру, если заложено предприятие, земля сельскохозяйственного назначения или имущество, имеющее историческую и культурную ценность).

Сбор макулатуры

Достаточно часто в залог передаются акции (доли), облигации и векселя заемщика и третьих лиц. Обращаем ваше внимание, что при залоге эмиссионных ценных бумаг (к которым относятся акции и облигации) нужно уточнить, зарегистрирован ли их выпуск ФКЦБ. Поскольку в противном случае арбитражная практика признает такие сделки ничтожными.

При залоге акций (доли) к залогодержателю переходят правомочия пользования ими, а именно: право участвовать в собраниях акционеров, внесение изменений и дополнений в учредительные документы, другие права, отнесенные уставом к исключительной компетенции собрания акционеров. Указанными правами залогодержатель пользуется без каких-либо условий до полного прекращения залога. А вот право на получение дивидендов залогодержателю не передается и остается у залогодателя. Впрочем, это право также может быть заложено — все зависит от договоренности сторон.

При реорганизации фирмы стоимость его акций может значительно упасть в цене, например, если эмитент теряет свою юридическую самостоятельность, присоединяясь к другому юридическому лицу. При ликвидации покупатель акций может рассчитывать на получение соответствующей доли от имущества, оставшегося после уплаты всех налогов, т.е. в лучшем случае на ту же цену, которая была уплачена за акции. Внесение изменений и дополнений в устав, если оно влечет изменение прав акционера, также может существенно снизить цену акций. Изменение величины уставного капитала и эмиссия (выпуск) акций может привести к тому, что процент принадлежащих залогодателю значительно уменьшится. Это также может привести к снижению стоимости акций. Для того чтобы акции к моменту возврата займа не превратились в ничего не значащие бумажки, нужно получить в залог права, позволяющие контролировать деятельность эмитента. И внимательно следить за тем, чтобы не произошли уменьшение доли залогодателя и передачи ликвидных активов. Для участия в общем собрании нужно оговорить в договоре залога обязанности залогодателя предоставить залогодержателю нотариально заверенную копию устава и выдать доверенность на участие в общем годовом и внеочередных собраниях акционеров.

Залог векселя может оформляться путем совершения передаточной надписи (индоссамента) с оговоркой «валюта в залог», тогда векселедержатель может прямо потребовать исполнения по векселю. Второй вариант — без оформления индоссамента, с реализацией прав в общем порядке — статьи 349 и 350 Гражданского кодекса (продажа заложенного имущества с публичных торгов).

Другие ценные бумаги также могут быть заложены, как, например, сберегательная книжка, облигации, коносамент. Однако они на практике почти не используются.

Самый спорный вопрос — это залог денежных средств. С одной стороны, прямо залог денежных средств не запрещен. Но, с другой стороны, ВАС, например, категоричен и такой вид залога не допускает.

Из наличности остались только права

Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств. Заложить право может только тот, кому это право принадлежит. Для залога права аренды или иного права на чужую вещь придется получить согласие собственника этого имущества (или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения). Но только если в договоре или в законе этот момент оговорен. К залогу прав арендатора недвижимости (если договор заключен больше чем на год) применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Право с определенным сроком действия можно заложить только на этот период. В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Кроме того, не забудьте оговорить в договоре лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся факте залога (ст. 55 Закона «О залоге» от 29 мая1992 г. № 2872-1).

При получении от своего должника денежных сумм залогодатель должен (по требованию залогодержателя) перечислить их в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Век технического прогресса

Залог оборудования является обычным залогом движимого имущества, и в нем должны быть указаны те же сведения, что и в любом договоре такого типа. Нюанс — в контракте указывайте номера, марки и другие отличительные признаки закладываемого оборудования, иначе договор может быть признан недействительным.

Гражданский кодекс допускает залог товаров в обороте с оставлением их у залогодателя. Более того, он может изменять состав и натуральную форму заложенного имущества, к примеру товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции. Единственное условие, чтобы их общая стоимость не становилась меньше указанной в договоре (ст. 357 ГК). В контракте указывается неснижаемый остаток товара, которым всегда должен обладать залогодатель. При этом товары в обороте перестают быть предметом залога с переходом в собственность (хозяйственное ведение или оперативное управление) приобретателя. А на их место встают товары, вновь приобретенные залогодателем. Для учета этих операций он обязан вести книгу записи залогов, в которой отражаются изменение состава или натуральной величины товаров. При нарушении залогодержатель вправе приостановить операции, путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей вплоть до устранения нарушения.

В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса заложенное движимое имущество должно быть реализовано по решению суда, только если договор не предусматривает внесудебный порядок. Исключение составляют случаи, указанные в пункте 3 статьи 349 Гражданского кодекса (когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; когда предметом залога являлось имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; когда залогодатель отсутствует и установить его место не представляется возможным). Таким образом, законодатель предоставляет сторонам право включить в договор условие о реализации заложенного имущества без обращения в суд. Если же этот момент оговорен не был, арбитров посетить придется. Реализуют заложенное имущество путем продажи с публичных торгов. Кроме того, стороны могут приобрести его по договору об отступном.

Рубрика подготовлена с использованием справочной правовой системы ГАРАНТ