Приобретение в собственность отдельных частей здания (нежилых помещений) — явление довольно распространенное. Однако легкомысленное отношение нового собственника к вопросам будущего энергоснабжения приобретенных им помещений может поставить возможность их нормальной эксплуатации под сомнение.
ГРИГОРЬЕВ ДМИТРИЙ
На данный момент отсутствует закон или иной нормативно-правовой акт, устанавливающий критерии, по которым можно определить, может ли то или иное нежилое помещение считаться не только самостоятельным объектом права, но и самостоятельным объектом с точки зрения технических, санитарных и иных норм и правил, возможности самостоятельной эксплуатации. Нормы ГК РФ о неделимых вещах, сложных вещах, о главной вещи и принадлежности не могут быть применены как критерии возможности полноценной (самостоятельной, независимой) эксплуатации нежилых помещений, так как сами нежилые помещения являются самостоятельным объектом права. Одна нежилая комната в здании может быть выделена и стать самостоятельным объектом права. Иное законом не запрещено.
В результате приобретения нежилых помещений может возникнуть такая ситуация, что приобретенный объект будет настолько «дефектным» в плане самостоятельности, что потеряет свою ценность, либо потребуются значительные вложения для его нормальной эксплуатации.
Основная опасность состоит в том, что нежилые помещения могут не иметь или впоследствии лишиться энергоресурсов. Трубы теплоснабжения, водопровод и канализация, электропроводка внутри нежилых помещений останутся, так как к ним применяются нормы о главной вещи и принадлежности (ст.135 ГК РФ). Подводить к нежилым помещениям отдельную теплотрассу, водопроводную линию или электрокабель в ряде случаев сопряжено с большими расходами, а иногда и невозможно исходя из конкретных условий расположения объекта, наличия мощностей, размещения иных коммуникаций и систем городского хозяйства.
Как правило, трансформаторы, бойлерные и т. п. принадлежат первоначальному владельцу недвижимости, а покупатель нежилых помещений никаких прав на коммунальные системы не приобретает. Ничто не мешает продавцу недвижимости прекратить подачу электричества, тепла и воды в отчужденные нежилые помещения. В результате у покупателя нежилых помещений возникают серьезные проблемы с нормальной эксплуатацией своего объекта.
К примеру, ФАС МО (Постановление от 17.07.2006 № КГ-А40/6267-06-П) рассматривал спор, по которому организация «М» продала часть нежилых помещений фирме «Р» с обязательством обеспечения функционирования всех инженерных систем — отопления, водоснабжения, канализации. Далее организация «Р» продала эти нежилые помещения фирме «С», а фирма «М» не стала выполнять обязательства перед организацией «С» по обеспечению функционирования инженерных систем. Суд, приняв во внимание, что в обязательстве по возмездному договору оказания коммунальных услуг перемена лиц осуществлена не была, признал обязательства по обеспечению функционирования коммунальных систем прекращенными. В результате фирма «С» осталась один на один с проблемой обеспечения нежилых помещений отоплением, водой и электроэнергией.
Другое рассмотренное ФАС МО дело (Постановление от 31.12.2004 №КГ-А41/12173-04), окончилось тем, что предпринимателю без образования юридического лица было отказано в предоставлении права пользования трансформатором ответчика, так как он не доказал своего права пользования этим трансформатором. Суд также учел и то обстоятельство, что с истцом не был заключен договор электроснабжения как с абонентом или как с субабонентом. В результате объект недвижимости, приобретенный истцом у ответчика, остался без электроснабжения.
Обычно пострадавшая сторона обращается в суд с требованием устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями в порядке ст. 304 ГК РФ. Истцы мотивируют свои требования тем, что либо соседи по нежилому зданию, либо лица, продавшие им нежилые помещения, не предоставляют им возможности получать энергоснабжение, которое они могут получать только через них, так как передача энергоресурсов имеет последовательную схему подключения на данном объекте.
В подобных случаях суды должны отказывать в удовлетворении таких исков (негаторных), так как, во-первых, приобретая в собственность нежилые помещения, истцы не приобретают никаких прав по пользованию энергоресурсами и их права в отношении недвижимости ничем не нарушены, а во-вторых, негаторным иском истцы фактически требуют понудить ответчиков заключить с ними договоры на предоставление энергоснабжения, что в силу ст. 421 ГК РФ незаконно.
Истцы почему-то не задумываются о том, что, став собственниками недвижимости, они сами теперь несут бремя ее содержания, что иные лица не обязаны оказывать им коммунальные услуги и что понуждение к заключению договора не допускается (ст. 421 ГК РФ).
Одним из выходов из этого положения может быть внесение дополнений в Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Новые нормы должны предусматривать обязанность предоставлять в ФРС при регистрации прав на нежилые помещения техническое или иное заключение о возможности эксплуатации данного объекта в соответствии с его назначением с учетом обеспеченности его энергоресурсами, или о наличии возможности подсоединения коммунальных систем. Такой подход в принципе прекратил бы порочную практику купли-продажи нежилых помещений, не обеспеченных энергоресурсами.
Иным способом обеспечить нежилые помещения энергоресурсами может быть внесение в договор купли-продажи или иной договор положений, регулирующих эти вопросы, а также заключение отдельного договора о предоставлении коммунальных услуг как с абонентом или как с субабонентом.
Начать дискуссию