Борьба собственника за имущество

Открытое акционерное общество, созданное в 2001 году в результате реорганизации ЗАО в форме выделения, приобрело в качестве вклада в уставный капитал недвижимое имущество ЗАО — теплотрассу.

В 2004 году ЗАО прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией.

В 2005 году общество обратилось в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для проведения госрегистрации права собственности на недвижимое имущество. Однако обществу было отказано на следующем основании: поскольку в нарушение ст.131 ГК РФ право собственности предыдущим собственником имущества (ЗАО) зарегистрировано не было, общество право собственности на это имущество приобрести не может.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в арбитражный суд к регистрирующему органу с требованием о признании права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены. Суд исходил из того, что ввиду ликвидации ЗАО у общества как у правопреемника отсутствовала иная возможность проведения государственной регистрации перехода права. Право собственности было признано в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, согласно которому в случае реорганизации юрлица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юрлицам — правопреемникам реорганизованного юрлица. При этом согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона, признаются юридически действительными при отсутствии госрегистрации, введенной Законом.

Апелляционной инстанцией решение отменено. В иске отказано по следующим основаниям: общество не оспорило отказ в госрегистрации объекта недвижимого имущества, а обратилось к регистрирующему органу с иском о признании права собственности. Данные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку путем признания права может быть осуществлена защита уже возникшего права, существующего, но оспариваемого другим лицом.

Регистрирующий орган не оспаривал право общества на объект недвижимости. Не представлено доказательств того, что регистрирующий орган нарушает права и законные интересы общества при осуществлении правомочий собственника спорного объекта.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменения, указав, что обществом избран неверный способ правовой защиты (ст. 12 ГК РФ).

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «К» и предпринимателю Х., (третьи лица: регистрирующий орган, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области) о признании за истцом права собственности на подземную насосную станцию с артскважиной, так как указанные объекты получены предпринимателем Х. по незаключенному договору, незаконно находятся во владении ООО «К».

Решением суда в удовлетворении требований о признании права собственности отказано по следующим основаниям. Общество образовано в результате приватизации государственного предприятия.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества исходя из плана приватизации.

Согласно приложению № 1 к плану приватизации общества в состав приватизированного имущества вошли три подземные насосные станции скважины и артскважины, в том числе оспариваемые объекты недвижимого имущества.

С момента регистрации созданного акционерного общества оно приобрело право собственности на перечисленные объекты, что не оспаривается ответчиками и подтверждено третьим лицом — ТУ ФАУФИ по Челябинской области в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании установлено, что спорной насосной станцией в настоящее время совместно владеют ответчики. Свое владение спорным объектом ответчики считают законным, поскольку этот объект был приобретен у общества ответчиком — предпринимателем Х по договору. В то же время общество утверждает, что этот объект им не отчуждался, переход прав на объект к другому лицу не регистрировался.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит госрегистрации. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст. 2 Закона о регистрации госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поскольку переход права собственности на спорные объекты не регистрировался, то право собственности общества на них не требует защиты путем признания права (ст. 12 ГК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании права на проведение перепланировки в нежилых помещениях к администрации района. Третьими лицами в судебном разбирательстве были: ООО «А», ООО «П», предприниматель П., областное государственное унитарное предприятие «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области (орган технической инвентаризации).

Как следует из материалов дела, общество осуществило строительство 16-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по договору о долевом участии в строительстве. Объект принят по акту государственной приемочной комиссии. Третьи лица согласно договорам о долевом участии в инвестировании являются дольщиками в строительстве дома.

На третьем этаже дома была произведена перепланировка: возведены некапитальные перегородки, перенесены существующие перегородки. Данные изменения препятствовали госрегистрации права собственности на указанные помещения, в связи с чем общество обратилось в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска о признании права на проведение перепланировки в указанных нежилых помещениях, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что обществом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку между сторонами спор о праве отсутствует.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку администрацией района право истца на проведение перепланировки не оспаривается. Кроме того, общество не указало, какие именно его права и законные интересы нарушены или оспариваются администрацией района, не представило доказательств нарушения своих прав.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами судебных инстанций, указав, что такой способ защиты гражданских прав, как признание права на перепланировку, ни ст. 12 ГК РФ, ни иными нормами действующего законодательства не предусмотрен.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано по следующим основаниям. В силу ч. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

В соответствии с ГК РСФСР 1964 г. на требования государства о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения исковая давность не распространялась, то есть течение срока исковой давности может исчисляться не ранее 01.07.90, когда с принятием Закона «О собственности в РСФСР» указанные положения были отменены и на требования государства о возврате государственного имущества стали распространяться общие нормы исковой давности.

Годичный срок исковой давности, установленный ст. 78 ГК РСФСР (1964 года) для исков организаций друг к другу, применяется после введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.90) к требованиям о возврате государственного имущества из незаконного владения кооперативных и иных общественных организаций.

Поскольку срок исковой давности по требованиям государства истек 01.07.91, возможность требовать признания права собственности на спорный объект недвижимого имущества по приобретательной давности у общества наступает не ранее 01.07.2006. На момент обращения в суд срок приобретательной давности не истек, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказано. Суд кассационной инстанции оставил судебный акт без изменения.

Предприниматель К. обратился в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права собственности на самовольную постройку — нежилое здание. Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением главы города предпринимателю К. предоставлен во временное пользование сроком на 2 года на основании договора аренды земельный участок для эксплуатации временного некапитального магазина с учетом проектирования и строительства пункта общественного питания.

Осуществив реконструкцию павильона и строительство пристроя к нему на указанном земельном участке без получения необходимых согласований и полагая, что указанный объект представляет собой самовольную постройку, предприниматель К. обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска на следующем основании.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Учитывая, что на земельном участке, предоставленном под строительство временного некапитального магазина, предпринимателем К. без оформления необходимой для этого разрешительной документации возведен объект, отвечающий признакам недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ), суды, руководствуясь ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и ст. 222 ГК РФ, признали данный объект недвижимого имущества самовольной постройкой.

Согласно ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возведения спорного объекта) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 34 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому в установленном порядке будет предоставлен земельный участок.

Доказательства предоставления предпринимателю К. земельного участка под указанную постройку либо возможности его предоставления в будущем в порядке, установленном ст. 28—32 ЗК РФ, на момент рассмотрения дела в суде представлены не были. Постановления главы города о предоставлении предпринимателю К. земельного участка для эксплуатации временного некапитального магазина и договор аренды земли на момент рассмотрения дела в суде утратили свое действие.

На основании изложенного можно сделать вывод, что основания для признания права собственности предпринимателя К. на самовольную постройку отсутствуют, поскольку объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей. Суд кассационной инстанции признал выводы судов первой и апелляционной инстанций правомерными.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права собственности на самовольные постройки — асфальтированные площадки.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что асфальтобетонные площадки являются самовольными постройками, так как возведены без получения разрешения на строительство объектов. Вместе с тем земельный участок принадлежит истцу на праве постоянного пользования, на объекты выданы технические паспорта, имеются необходимые заключения о соответствии объектов строительным и иным требованиям, они не создают угрозу жизни и здоровью граждан, строительство велось истцом за счет собственных средств. Отклоняя довод администрации города о том, что асфальтобетонные площадки не являются объектами недвижимости, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения ст. 130 ГК РФ, указал на прочную связь асфальтобетонных площадок с земельным участком, на котором они находятся.

Суд кассационной инстанции отменил принятые по делу судебные акты и передал дело на новое рассмотрение исходя из следующего. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По смыслу данной нормы прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект юридически может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием.

Согласно п. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение выдается на строительство объектов капитального строительства, к которым в силу п. 10 ст. 1 Кодекса относятся здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таким образом, при решении вопроса об отнесении асфальтобетонных площадок к объектам недвижимого имущества суду надлежало более полно исследовать данное обстоятельство с учетом всех имеющихся в деле доказательств, определить, необходимо ли получение разрешения на строительство указанных объектов с учетом их технических характеристик и целей их создания.

Наличие технического паспорта на созданные объекты само по себе не является обстоятельством, безусловно свидетельствующим о том, что данные объекты с учетом норм действующего законодательства подпадают под признаки объекта недвижимого имущества. Между тем суды при решении этого вопроса ограничились признаком прочности связи объектов с земельным участком.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретенные на торгах.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истец в силу ст. 218 ГК РФ является добросовестным приобретателем имущества, поскольку приобрел право собственности на спорные объекты недвижимости на основании сделки, заключенной по результатам торгов в форме открытого аукциона. Торги недействительными в установленном законом порядке не признаны. Суды исходили из того, что действия судебного пристава-исполнителя по наложению ареста на имущество и выставлению его на торги являются правомерными, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда по другому делу.

Суд кассационной инстанции признал выводы судов первой и апелляционной инстанций недостаточно обоснованными.

В частности, при разрешении спора суды не приняли во внимание то обстоятельство, что постановлением суда кассационной инстанции отменено решение суда, которым было обращено взыскание на принадлежащее ответчику имущество и в порядке исполнения судебного акта выставлено на торги, по результатам проведения которых недвижимое имущество было продано истцу. При новом рассмотрении в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество должника (ответчика) отказано.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении данного имущества.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ протокол о результатах торгов имеет силу договора. В соответствии со ст. 166, 167 ГК РФ сделка является недействительной по установленным Кодексом основаниям с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в Информационном письме от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», сделка, заключенная по результатам торгов, может быть признана судом недействительной в соответствии с общими нормами ГК РФ о недействительности сделок. При этом неважно, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов.

Кроме того, как указал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд вправе дать оценку сделке, на которой основан титул собственника, независимо от того, предъявлялись ли требования о признании ее недействительной.

Исходя из положений данных норм права, а также ст. 302 ГК РФ правомерность действий судебного пристава-исполнителя по наложению ареста на имущество и выставлению его на торги, законность проведения самих торгов и добросовестность приобретателя не придают обозначенной сделке юридическую силу.

Без исследования заключенного по результатам торгов договора на предмет соответствия его общим нормам ГК РФ вывод арбитражных судов о том, что истец является собственником спорного имущества, недостаточно обоснован.

С полным текстом Обзора можно ознакомиться на сайте ВАС РФ: www.arbitr.ru