Купля-продажа и налоги

В каком нормативном акте регламентируются сроки физического освобождения квартиры после совершения сделки купли-продажи?

Статья 457 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со ст. 314 ГК как "разумный" срок. Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но вот вопрос – с какого момента этот разумный срок начинает течь: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Но если у Вас с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, можете обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.

Я покупаю комнату в 2-ух комнатной квартире. Отказа от соседей нет. Продавец предлагает 1-2 кв. метра оформить по дарению, остальное как куплю-продажу. Правомочно ли это? И могут ли у меня в дальнейшем возникнуть какие-либо проблемы?

В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ у соседей-собственников есть преимущественное право покупки комнаты. Для того чтобы в дальнейшем они не могли оспаривать Вашу сделку, необходимо известить их о продаже с указанием цены продажи и других условий сделки. В случае если по истечении 30 дней с момента получения соседом извещения он не дал ответ, вы вправе совершать сделку. Тот вариант, который Вам предлагает продавец, с юридической точки зрения является сомнительным. Дарение 1-2 квадратных метров жилой площади выглядит неприглядно даже непосвященному, а на языке юристов это называется мнимая сделка, имеющая своей целью обойти положения закона о преимущественном праве покупки. Ту же цель преследует и дарение всей квартиры – эта сделка является притворной, прикрывающей сделку продажи комнаты. Однако доказать притворность дарения комнаты в суде при грамотной защите гораздо сложнее, чем доказать мнимость дарения 1-2 метров.

Помните, что цель продавца комнаты – самым простым способом и наименьшими усилиями получить свои деньги, Ваша цель – за свои деньги купить жилье, а не проблемы и суды. Так что, для Вас особенно важно настаивать на строгом соблюдении требований закона.

Я являюсь иностранным гражданином. Могу ли я в Санкт-Петербурге приобрести в собственность квартиру? Что для этого необходимо?

Купить квартиру на территории Российской Федерации вы можете. Для заключения сделки по приобретению в собственность жилья в простой письменной форме либо удостоверенной нотариусом, а также последующей регистрации права собственности в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области иностранным гражданам необходимо представить: - национальный паспорт для иностранного гражданина и его нотариально засвидетельствованный перевод на русский язык. В случае если национальный паспорт граждан стран - бывших республик СССР - содержит все данные, подлежащие внесению в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), на русском языке, дополнительного представления нотариально засвидетельствованного перевода паспорта на русский язык не требуется; - вид на жительство иностранного гражданина, постоянно проживающего в Российской Федерации; - визу, подтверждающую правомерность пребывания иностранца на территории России, - для граждан тех стран, с которыми Россия имеет визовый режим.

Папа купил квартиру, но дом будет сдан через 3 месяца. Оформлена квартира на меня и моего мужа. Нам надо переоформить квартиру на отца. В компании, где строится эта квартира, сказали, что переделать документы будут стоить 30 тысяч рублей на стадии строительства. Возможен еще вариант через дарение ближайшему родственнику (в данном случае - папе) после оформления квартиры в собственность. Папа говорит, что если оформить дарение ближайшему родственнику, то затраты на это будут не велики. Подскажите, так ли это? Квартира стоила на стадии строительства 41000 долларов, сейчас около 120000.

Папа не совсем прав. Если предположить, что цена квартиры в документах указана 41000 долларов, и право собственности на квартиру будет зарегистрировано в равных долях на Вас и мужа, то при дарении будут понесены следующие расходы: подготовка договора дарения в простой письменной форме и его государственная регистрация обойдутся в 3-4 тысячи рублей; налог на дарение (облагается налогом дарение 1/2 доли квартиры от Вашего мужа папе, т.к. Ваш муж, в отличие от Вас, ближайшим родственником Вашему отцу в соответствие с положениями Налогового кодекса РФ не является) составит 2665 долларов (41000 : 2 = 20500, 13 % от 20500=2665 долларов, или 69 000 рублей). Так что, по сравнению с дарением выгоднее обратиться к строителям. Однако если заключать не договор дарения, а договор купли-продажи ½ доли квартиры от мужа к отцу в простой письменной форме, в котором указать цену квартиры в размере денежных средств, уплаченных за квартиру строителям, то никаких налогов не будет, и все расходы составят 3-4 тысячи рублей за составление договора плюс 500 рублей – государственная пошлина за регистрацию сделки.

Мой сын хочет продать квартиру. Ее стоимость ориентировочно больше 1 млн. руб. Подскажите, пожалуйста, какие налоги он будет платить. Может быть, лучше указать стоимость до 1 млн.руб?

Если сын владеет квартирой на праве собственности менее 3 лет, размер налога составит 13 % от разницы между ценой квартиры в договоре купли-продажи и 1 млн. руб. Налога не будет при цене в 1 млн. руб. и менее, если указать такую цену в договоре согласится покупатель (это не в его интересах). Если сын владеет квартирой 3 года и более, налогов не будет при любой цене продажи квартиры.

Я купила комнату по дарственной, заплатив большую сумму денег. Со времени предыдущей покупки прошло менее года. Деньги пока находятся в ячейке. Как я могу себя обезопасить в случае отзыва сделки, и какой налог мне придется заплатить?

При продаже налог платите не Вы, а продавец. Налог при дарении - 13 % от ПИБовской стоимости комнаты. Обезопасить себя после совершения сделки можно только одним способом - застраховать свой титул собственника. Если сделка еще не завершена (а это так, если деньги еще в ячейке), то предпринять определенные действия еще можно. Берите все документы по сделке и обращайтесь на консультацию к адвокату

Я хочу продать квартиру, принадлежащую нескольким долевым собственникам, которые владеют ей менее трех лет. Какая сумма продажи не подлежит налогообложению: миллион на всех или по миллиону на каждого?

Если объектом продажи была квартира - миллион на всех. Если продавались комнаты (до этого был определен порядок пользования долями, продажа комнат осуществлялась отдельными договорами и не в один день) - по миллиону на каждый договор купли-продажи.

В конце прошлого года я продал квартиру, которую купил за два года до этого. В договоре указана реальная сумма сделки. Вырученные за продажу квартиры деньги я сразу же вложил в строительство новой квартиры. Какие налоги мне необходимо заплатить?

13% от разницы между ценой продажи квартиры и 1 миллионом рублей, или суммой, потраченной на покупку проданной квартиры. То, что Вы потратили вырученные деньги на приобретение другого объекта, не освобождает Вас от налога, а дает право на налоговый вычет (если Вы его еще не использовали - такой вычет дается один раз в жизни).

Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры у двух собственников - сожителей, один из которых выписался до сделки, а второй – с дочерью 10-ти лет - еще не выписался, но зато за два дня до сделки выписал дочь. Сам он обещает выписаться в добровольном порядке согласно установленным в договоре срокам. Рискую ли я чем-нибудь при такой ситуации?

Вы рискуете тем, что если этот гражданин после сделки откажется выписываться добровольно, выписать его Вы сможете только по решению суда. А это: время, деньги и нервы. Так что, лучше потребовать выписки всех лиц до сделки, либо подстраховаться частью цены квартиры, которую продавцы получат после выписки всех лиц и полного освобождения ими квартиры.

Я покупаю комнату в 2-комн. квартире. Комната была приватизирована в мае 2006 года. В сентябре 2006 г. комната была продана (по словам соседей, хозяин пропал). затем была еще одна продажа в ноябре 2006 г. Таким образом, я уже третий покупатель за неполный год. Пропавший собственник был выписан в декабре, когда комната переходила в собственность второму покупателю. По словам агента, он выехал в Казахстан к матери, но в ноябре к соседям обратились дальние родственники пропавшего, искавшие его по просьбе матери. Какие риски могут быть у меня при покупке этой комнаты? Могу ли я лишиться этой комнаты, если вдруг объявятся родственники первого собственника, который пропал без вести? Как обезопасить себя в таком случае?

Комнату Вы можете потерять, если в суде будет доказано, что она выбыла из обладания любого из предыдущих собственников помимо их воли (подделка документов, принуждение, мошенничество).

Сегодня для Вас есть два способа обезопасить себя: застраховать титул собственника комнаты или продать ее. Страховая компания может отказать в страховке, если предстраховая экспертиза установит существенные риски утраты титула собственника. А продажа такой комнаты возможна только покупателю, который не привлечет к сопровождению сделки грамотного юриста. Хотя, это не так сложно, ведь до сих пор достаточно граждан, которые сначала покупают недвижимость, а потом думают о безопасности.

Александр ПЕТРЕНКО Заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР»