В последние годы на финансовых рынках (особенно в США) получил распространение такой инструмент как «обратная ипотека». При заключении договора по обратной ипотеке недвижимость служит залогом. Банк оценивает имеющуюся в собственности потенциального кредитора недвижимость и рассчитывает максимальную сумму кредита, которую он готов выдать. Кредит погашается через (позднейшую) продажу квартиры. Если после продажи квартиры банк не может вернуть всю сумму кредита, разницу ему доплачивает государство.
Обратный ипотечный кредит под залог недвижимости может выплачиваться:
- единовременно
- ежемесячными платежами
Обратная ипотека помогает, прежде всего, владельцам квартир, которые не располагают другим имуществом, и имеют низкую заработную плату или пенсию. Схему, когда кредитор получает ежемесячные платежи с правом жить в квартире, можно сравнить с правом пожизненного пользования жилым помещением на основании договора личного найма (распространено в Германии). Обратная ипотека становится особенно актуальной, когда размер пенсии или зарплаты слишком мал, или кредитор не имеет детей.
Характерно, что условия возврата такого кредита в случае, если кредитор не в состоянии его вернуть, варьируются. Так, банк, выдавший кредит может продать залоговую недвижимость, что, правда, происходит крайне редко и не характерно для рынка. В большинстве случаев, кредитор защищен в случае дефолта от изъятия квартиры до тех пор, пока жив хотя бы один из его родственников, который постоянно прописан в этой квартире, и до тех пор, пока кредитор платит налоги и другие платежи на недвижимость, включая страхование.
Так как через ежемесячные платежи по обратной ипотеке кредитор практически получает большую или даже полную стоимость недвижимости, наследуемое имущество после реализации квартиры может уменьшиться в разы или вовсе исчезнуть.
В США обратная ипотека получила распространение 20 лет назад и стала важной частью пенсионной системы. Число людей, воспользовавшихся там обратной ипотекой, увеличилось за последние 5 лет в 6 раз и продолжает расти. Однако многих отпугивают высокие платежи: ипотечное страхование составляет сначала 2%, далее 0,5% в год от суммы кредита.
Несколько лет назад Дрезденская строительная сберегательная касса (Dresdner Bausparkasse) попыталась перенести американскую модель обратной ипотеки на немецкий рынок. Однако, по оценкам экспертов, подобный рынок не будет развиваться в Германии в ближайшие годы, так как продажа или закладывание недвижимости не соответствует немецкому менталитету.
И хотя в России обратная ипотека может получить широкое распространение благодаря высоким ценам на жилье и низким пенсиям и зарплатам, существуют законодательные проблемы. В соответствие с Гражданским Кодексом РФ наследники не могут быть выселены из квартиры, где они прописаны, пока не будет проведена длительная и сложная процедура. Важна также проблема сохранения квартиры. Разумно, что делать ремонт квартиры должен тот, кто в ней живет. Вопрос лишь в том, насколько велики должны быть инвестиции в поддержание жилья в нормальном состоянии. Очевидно, что пенсионер, вынужденный воспользоваться обратной ипотекой, не сможет заплатить несколько десятков тысяч рублей за ремонт крыши дома или другой крупный ремонт.
Материал подготовлен Адвокатской фирмой «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР».
Начать дискуссию