Инвестиции

Что произошло с ценами на недвижимость в городах Сочи и Москва за месяц

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва начала год с продолжения падения.
 Что произошло с ценами на недвижимость в городах Сочи и Москва за месяц
Иллюстрация: Dmitry Gaidashev, Unsplash

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел декабрь-январь. Цены в Москве упёрлись в в новый уровень поддержки, интересно, преодолеют ли и пойдут ниже? Но посмотрим сначала на Сочи.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Новостройки снова дорожают. Опять был какой-то баг с провалом? Уже второй раз за год.

Обновление максимума, тем не менее, произошло. Вторичка стоит на месте на 288к. Первичка с 306к до 343к за метр (+37к).

Пока вторичка стоит на месте, застройщики мутят новые схемы. Например, кешбэк теперь.

Но Набиуллина уже сказала, что это беспредел и погрозила пальчиком.

Продавцы вторички выжидают, что будет дальше, падать никто не готов. На чиле, на расслабоне.

Сочи: январь февраль

Первичка: 306к → 343к (+12%)

Вторичка: 287к → 287к (=0%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Вторичка в объявлениях продолжает движение вверх, первичка чуть снизилась. По вторичке очень странно, при учёте, что предложений на рынке становится всё больше...

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка выросла в цене с 385к до 390к за метр, первичка пошла вниз с 336к до 329к. А ведь там ещё кешбэк!

Москва: январь февраль 2023

Первичка: 336к → 329к (-2,1%)

Вторичка: 385к → 390к (+1,3%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 254к против 253к месяц назад за метр. −1к за месяц или −0,4%.

Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях. Сейчас цены на уровне ноября 2021 года.

Сопротивление у падения серьёзное, но мы уже видели, как легко преодолели отметку в 270к. Смогут и 255 пробить? Посмотрим.

MREDC – это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

255к за метр в Москве. Вообще без изменений, практически как и MREDC.

По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 254к-255к за метр.

Это на 22,5% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв уменьшился на 2,5%!

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 149к.

Ожидаем рост ставок по ипотеке, что также может сказаться на снижении цен. А ещё эксперты посчитали, сколько стоят квартиры в домах под реновацию (которые под снос). В среднем 267к за метр.

Самые бюджетные варианты предлагаются по цене 200–250к. Отмечается также, что квартиры в домах под снос чаще всего предлагаются по ценам ниже рынка.

Можно купить с дисконтом и через 10 лет поехать в новый дом. Хотя можно просто поехать кукухой.

Напомню, что по данным на декабрь 2022 года средняя цена на вторичном рынке была 302к за метр. С тех пор реальная стоимость на вторичном рынке скорее всего немного снизилась.

Разница объявлений с реальными ценами по вторичке около 22%, как и на первичке. Но всё индивидуально.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

Москва: первичка 329к, вторичка 390к

Сочи: первичка 343к, вторичка 287к

СПб: первичка 244к, вторичка 207к

Анапа: первичка 137к, вторичка 138к

Краснодар: первичка 144к, вторичка 107к

Москва дороже всех по вторичке, Сочи на первом месте по первичке. Тепло и недорого в Анапе. Только до гор далеко. Краснодар – отличный вариант для тех, кому нравится Адыгея.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,7 млн с июля 2021 (отчёт за 1 февраля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,16 млн. Месяц назад было 12,20!

Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 5,81 метра!

Москва нащупала дно, Сочи на расслабоне. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Синим цветом – стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным – мой финансовый результат. Февраль – прогноз.

Напомню, что цель – накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Комментарии

6
  • happy@

    Вчера я пообщалась со знакомым риелтором Ростова-на-Дону и выявила очень интересную информацию, которая подходит и к другим городам России. 

    Однокомнатные квартиры в Ростове с ремонтом, площадью от 32-33 квадратов и выше, не на окраинах города, на вторичном рынке, но в относительно новых домах, которым 1-8 лет стоят от 4 млн рублей, двушки от 5-5,5 млн и выше. 

    Знакомый показал максимально выгодный вариант однушки, которую срочно продают с ремонтом и мебелью за 3,5 млн, площадью 37 квадратов на Западном (Не Левенцовка). Дому 6 лет. Развитая инфраструктура и транспорт во все районы города. И я решила сравнить: снимать ли мне сейчас жильё или может быть взять ипотеку с минимальным взносом.

    И вот что получилось: сейчас я снимаю квартиру с ремонтом 40 квадратов стоимостью 18т.р. в том же районе. А если взять ипотеку на 3,5 млн с минимальным взносом 350т.р и под 11-13% годовых на 20 лет, то ежемесячный взнос будет 37800₽! Более, чем в 2 раза больше, чем я плачу за аренду. И это я ещё молчу про переплату банку, которая составит больше тела кредита. Не под одну льготную программу я не подхожу, чтобы взять под меньший процент. Я начала анализировать другие города: Москва, Казань, Краснодар, Воронеж и везде ситуация аналогичная: ежемесячный платёж по ипотеке при таких условиях примерно в 2 раза выше, чем если бы вы платили за аренду. Так не легче ли снимать жильё, а разницу откладывать и инвестировать? Мне достаточно было посчитать и быстро прикинуть, чтобы понять, что не на какую ипотеку я не готова, а про покупку жилья за наличку вообще молчу. Я не хочу морозить свой капитал.

    • igotosochi

      Согласен, снимать в среднем в 1,5-2 раза дешевле, чем ипотека. А когда капитал накопится, можно на доход с него делать кому что нравится.