Более года назад я уже пытался привлечь внимание коллег к сложившейся схеме налогообложения застройщиков, возводящих многоквартирные жилые дома и привлекающих средства других лиц по договорам участия в долевом строительстве (И ВОТ ТОЛЬКО НЕ НАДО НАЗЫВАТЬ ИХ ДОГОВОРАМИ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ!!!).
Минфин России с тех пор не дремал, и опубликовал еще пару писем, которые вновь подтверждают сложившуюся его стараниями схему налогообложения застройщика.
То, что она противоречит всем законодательным и нормативно-правовым актам в области капитального строительства, значения не имеет. Подумаешь, какие мелочи! Главное, что руководство считает именно так.
Ну, начнем с того, что застройщик заключает договор с участником долевого строительства (то бишь, дольщиком) от своего, и только от своего имени (ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Точно также именно застройщик подписывает акт приема-передачи объекта долевого строительства дольщику (ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
Возводит многоквартирный жилой дом застройщик, или привлекает он для этого других лиц, ни на условия договора, ни на его цену (ст. 5 Закона № 214-ФЗ) никак не влияет.
Таким образом, и налогообложение застройщика не должно зависеть от того, как и чьими силами возводится этот дом.
Но этого, исходя из требований законодательства, логики и здравого смысла.
Но вот, к примеру, недавние письма Минфина России от 01.06.2022 № 03-07-07/51372, и от 22.06.2022 № 03-07-07/59478.
В них много-много ссылок на НК РФ и весьма неожиданный вывод: денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется генеральным подрядчиком либо подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
А если застройщик какие-то строительные работы выполняет своими силами, то в цену договора включен, получается, и налог на добавленную стоимость.
Почему? А вот потому.
И что такое услуги застройщика? Где же можно найти их определение?
Комментарии
9Неграмотность Минфина феерична. Ок, даже если согласиться, что застройщик, который строит своими силами, не имеет права на льготу по целевым средствам (хотя это бред), но откуда они берут НДС то? Ведь в таком случае застройщик получает деньги за строительство квартиры, а передача квартир НДС не облагается!
И, главное, если следовать их безумной логике, то в зависимости от того, как застройщик строит, разница в цене абсолютно одинаковых квартир достигнет 20%! В каких рыночных обстоятельствах они хотят найти идиотов на такую цену?
Эта безграмотность идет с 2005 года, со вступления в силу Закона № 214-ФЗ. Никак не могу никого убедить, что передача застройщиком квартиры дольщику - это её реализация. Ответ все эти годы один: - Это не реализация. Когда спрашиваю, а что это такое? внятного ответа нет.
Да и целевые эти средства - чем они от аванса отличаются?
И, кстати, ВАС же выпускал постановление, что ДДС - частный случай договора купли продажи.
Такого не видел. Было Постановление ВАС 2011 № 54, где так называемый "инвестиционный договор" - частный случае договора купли-продажи, то есть недвижимости, которая только строится. А при ДУДС право собственности от застройщика к дольщику не переходит. Дольщик регистрирует его ВОЗНИКНОВЕНИЕ, как первый правообладатель (как любой заказчик). Я все эти почти 20 лет пытаюсь доказать, что ДУДС - это частный случай договора подряда. Чиновники, в частных беседах, со много соглашаются, но признать, что все эти годы дурили народу головы, никто не хочет.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Да, именно оно. Но оно не про долевку, а именно про "инвестиционные договоры", то есть строительство ОС.
См. п. 11 данного постановления.
Я после прочтения этого пункта таких выводов не сделал. Ну, я не дипломированный юрист, возможно, могу и ошибаться. Но там речь идет, опять, о ПЕРЕХОДЕ права собственности, а у дольщика, повторю, оно ВОЗНИКАЕТ.