IFRS 16 «Аренда»

До этого только финансовая аренда признавалась на балансе. Основные отличия операционной аренды от финансовой в том, кто несет все риски и выгоды от аренды. По сути, это разная степень права пользоваться и распоряжаться. Финансовая аренда предполагает переход всех рисков и выгод арендатору. Финансовая аренда обычно занимает большую часть срока полезного использования, по окончании которого право собственности переходит арендатору, или можно арендуемый актив выкупить за стоимость, которая значительно ниже ее первоначальной стоимости (классический пример — ипотека). Соответственно, прочие виды аренды считаются операционными.

Как разделить арендные и неарендные компоненты

В настоящее время многие неарендные соглашения предусматривают операционную аренду в договоре, или договоры операционной аренды включают компоненты, не связанные с арендой (например, услуги). Однако до применения IFRS 16 многие организации не выделяли компонент операционной аренды в договорах, поскольку учет операционной аренды и соглашения об услугах/поставках обычно оказывал одинаковое влияние на финансовую отчетность. Согласно новому стандарту по аренде, учет арендатором двух элементов договора изменился. Исключения составляют договоры с краткосрочной аренды и аренды активов с низкой стоимостью. Такие договоры можно не признавать на балансе.

И арендодатели, и арендаторы обязаны определить, является ли право использования базового актива отдельным компонентом аренды в своих договорах, если выполняются оба следующих критерия:

• Арендатор может получить выгоду от использования актива как самостоятельно, так и вместе с другими ресурсами, которые легко доступны для арендатора. Легкодоступные ресурсы — это товары или услуги, которые продаются или сдаются в аренду отдельно (арендодателем или другими поставщиками) или ресурсы, которые арендатор уже получил (от арендодателя или в результате других сделок или событий);
• Базовый актив не зависит и не сильно взаимосвязан с другими базовыми активами в договоре.

После идентификации компонентов в договоре платежи должны распределяться следующим образом:

• Арендодатели должны применять рекомендации МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» при распределении цены сделки на отдельные компоненты. Распределение основано на относительных ценах обособленной продажи (SSP). Если наблюдаемая информация недоступна, организации должны оценить SSP. МСФО (IFRS) 15 различает три метода оценки: метод скорректированной рыночной оценки, метод ожидаемой стоимости плюс маржа и метод остаточной стоимости.
• Арендаторы должны отделять компоненты аренды от компонентов, не являющихся арендой за тем исключением, когда отделение невозможно и логично отнести весь договор к единому базовому активу. Действия, при которых товар или услуга не передаются арендатору, не являются компонентами договора. Распределение платежей должно быть аналогично тому, как признано арендодателям (описано выше).

Что представляет собой новая модель?

Различие между операционной и финансовой арендой устраняется для арендаторов, а новый арендный актив (представляющий собой право использовать предмет аренды в течение срока аренды) и обязательство по аренде (представляющее обязательство по уплате арендной платы) признаются для всех договоров аренды. Арендаторы должны первоначально признать актив в форме права пользования и обязательство по аренде на основе дисконтированных платежей, требуемых по договору аренды, с учетом срока аренды, определенного в соответствии с новым стандартом.

Для определения срока аренды потребуется суждение, которое ранее часто не требовалось для операционной аренды, поскольку это не влияло на признание расходов. Также включены первоначальные прямые затраты и затраты на восстановление. Учет арендодателя не меняется, и арендодатели продолжают отражать базовый актив, являющийся предметом договора аренды, в балансе для договоров аренды, классифицируемых как операционная. Для соглашений о финансировании или продажах на балансе отражается дебиторскую задолженность по аренде и остаточные проценты арендодателя, если таковые имеются. Ключевые элементы нового стандарта и их влияние на финансовую отчетность заключаются в следующем:

• Модель «право пользования» заменяет модель «рисков и вознаграждений». Арендаторы обязаны признавать актив и обязательство в начале аренды.
• Все обязательства по аренде должны оцениваться с учетом оценки срока аренды, который включает необязательные периоды аренды, когда организация имеет достаточную уверенность в том, что она воспользуется опционом на продление (или нерасторжение) аренды.
• Условная арендная плата или переменные арендные платежи должны быть включены в оценку активов и обязательств по аренде, если они зависят от индекса или ставки или, если по существу они являются фиксированными платежами. Арендатор должен переоценить переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки, когда арендатор переоценивает обязательство по аренде по другим причинам (например, из-за переоценки срока аренды) и когда происходит изменение денежных потоков в результате изменение базового индекса или ставки (то есть, когда вступает в силу корректировка арендных платежей).
• Арендаторы должны пересматривать срок аренды только в случае наступления значительного события или существенного изменения обстоятельств, находящихся под контролем арендатора.

Определение срока аренды МСФО

(IFRS) 16 определяет срок аренды как неотменяемый период, в течение которого арендатор имеет право использовать базовый актив, включая необязательные периоды, в течение которых организация имеет достаточную уверенность в том, что она воспользуется опционом на продление (или нерасторжение) договора аренды. При определении срока аренды организациям необходимо учитывать все соответствующие факты и обстоятельства, которые создают для арендатора экономический стимул для реализации опциона. Возможность продления срока аренды должна быть включена в срок аренды, если есть достаточная уверенность в том, что арендатор воспользуется этим правом. Арендаторы обязаны проводить переоценку опциона, когда происходят значительные события или изменения обстоятельств, которые находятся под контролем арендатора. Арендодателю не разрешается пересматривать срок аренды.

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 арендаторы могут принять решение не признавать активы и обязательства по аренде со сроком аренды 12 месяцев или менее. В таких случаях арендатор признает арендные платежи в составе прибыли или убытка линейным методом в течение срока аренды. Освобождение должно применяться по классам базовых активов. Чтобы иметь возможность применить это освобождение, организациям необходимо определить срок аренды.

Определение краткосрочной аренды согласуется с определением срока аренды, т. е. варианты на продление должны учитываться, если у организации имеется достаточная уверенность в том, что она воспользуется правом на продление (или не прекращение) аренды. Любая аренда, которая содержит опцион на покупку, не является краткосрочной арендой. Освобождение для краткосрочной аренды направлено на ограничение расходов, связанных с внедрением нового стандарта по аренде, без существенного ухудшения качества информации, представленной в финансовой отчетности.

На основании отзывов, предоставленных Совету по МСФО о затратах и ​​выгодах, Совет включил в новый стандарт еще одно исключение, чтобы уменьшить затраты и сложность МСФО (IFRS) 16. Арендаторы не обязаны признавать активы или обязательства по аренде с низкой стоимостью. Сюда относятся активы, такие как планшеты и персональные компьютеры, небольшие предметы офисной мебели и телефоны. Совет по МСФО включил в Основу для выводов ориентировочную сумму менее 5000 долларов США, когда она является новой, в качестве стоимости активов, на которые обычно распространяется освобождение.

Хотя практически каждая отрасль использует лизинг как средство получения доступа к активам, тип и объем активов, сдаваемых в аренду, а также условия и структура этих договоров аренды существенно различаются.

Например, фирма, предоставляющая профессиональные услуги, сдает в аренду автомобили и корпоративные офисы; коммунальная компания арендует электростанции; ритейлер арендует розничные магазины; телекоммуникационная компания арендует оптоволоконные кабели и вышки сотовой связи; а авиакомпания арендует самолеты — все с очень разными характеристиками, сроками, нормативно-правовой базой, ценообразованием, рисками и экономикой. В результате при принятии нового стандарта по аренде могут возникнуть разные последствия для разных отраслей.

Конкретные последствия, которые могут возникнуть: розничные торговцы активно пользуются услугами аренды недвижимого имущества для своих магазинов. Они, вероятно, испытают серьезные последствия при внедрении нового стандарта аренды:

• Варианты продления — аренда недвижимости является основным бизнесом розничных торговцев, и определение и переоценка того, когда у розничного торговца есть экономический стимул для продления аренды места розничной торговли, может потребовать существенного суждения.
• Переменные платежи, привязанные к индексу или ставке — розничные продавцы должны внедрить системы для оценки и переоценки переменных платежей, привязанных к индексу, по опотовому курсу за каждый отчетный период (например, ИПЦ).
• Разделение элементов аренды и элементов, не являющихся арендой — розничные торговцы должны будут отделить плату за обслуживание (например, административные/коммунальные/маркетинговые) от элементов аренды со многими арендодателями — например, при аренде магазинов в магазине и крупных торговых точках.