Недавно, группой депутатов был внесен законопроект о так называемом социальном вычете на аренду. Предлагалось ввести новый налоговый вычет по расходам на наем жилого помещения, при этом, увы, максимально возможный предел предоставляемых социальных вычетов по НДФЛ сохранили тот же 120 тысяч рублей в год. Для Москвы и не только это смешные цифры.
Законопроектом предлагалось, чтобы получить новые налоговый вычет, необходимо предоставить в ИНФС договор найма жилья или его еще называют «договор аренды», важно, чтобы это было жилое помещение и документы, которые подтверждают расходы на наем или аренду жилого помещения.
Сдается, что законотворцы эти законопроектом преследовали иную цель.
Депутаты своей новеллой рассчитывают одновременно легализовать рынок жилья аренды жилых помещений, около 90% которого, по оценкам экспертов, сегодня находится в тени.
(Проект Закона N 169649-8. Внесен в Госдуму 22.07.2022 группой депутатов)
Ранее уже были подобные предложение и вот одно из них, которое не нашло поддержки у законников.
В конце августа 2021 года Минстрой предлагал проект Постановления Правительства изменяющую госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», в котором помимо прочих мер по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан с доходами ниже среднего в программу предлагалось включить меру по предоставлению налогового вычета на сумму в размере арендных платежей (п. 6 раздела «Приоритеты и задачи государственной программы»). Проект постановления Правительства РФ
Т. е. под тем или иным предлогом министерства и ведомства, прямо не имеющие никакого отношения к налогообложению, пытаются протолкнуть идею вывода из тени рынка аренды. Как то это смахивает на сговор с налоговой службой, хотя... могу ошибаться и всё более серьезнее. Тогда странно, почему сама налоговая не выступает лоббистом этой идеи. Хотя вероятно министерство стремилось выступить регулятором, так как сама налоговая служба не может выступать регулятором рынка недвижимости. Либо мы не всё знаем или до нас не доходит информация.
Трудно сказать на сколько жизнеспособно идея приструнить рынок аренды, но если представить такое, то, представьте масштабы проблем для арендодателей, а также это затронет и арендаторов.
Арендодатели как скажут: коль я стану платить налоги с доходов от сдачи в аренду, а арендаторы будут получать налоговые вычеты за аренду жилья, т. е. за счет меня, арендодателя, то получается, что на арендодателях дважды зарабатывают и государство, и арендатор. Само собой разумеется, что при введении налогового вычета за аренду взлетят цены на саму аренду и огульно затронет стоимость квартир, которые изменится в большую сторону и падать цены вряд ли будут.
Давайте на минуточку представим, что контроль уже существует.
И тогда возникает вопрос: «каким образом могут выявлять арендные отношения?»
Расскажу про одно обращение ко мне за консультацией по этому поводу.
У мужчины есть одна квартира, где он сам фактически проживает и есть еще одна квартира, которую он сдает в аренду. Сдается квартира не им лично, а оформлен безвозмездный договор аренды с его супругой, а супруга в свою очередь сдает в аренду, как муж с женой сообщали, своим родственникам, но за плату.
Супруга не оформлялась ни как индивидуальный предприниматель ни как самозанятый, следовательно никаких налоговых отчислений ни женщина, ни ее супруг не производили.
В один прекрасный день приходит из налоговой инспекции приглашение, в котором сообщается, что они (я не вспомню в адрес кого именно пришло письмо из налогового органа) сдают квартиру в аренду, получают доход, а налоги с дохода не платят, декларацию о доходах не сдают. В общем жулики и каких их таких земля носит, платите налог и штраф и пени.
Начинаем выяснять, с чего вдруг налоговый орган заинтересовался супружеской четой и выяснилось следующее (сугубо со слов вопрошаемых):
- Был договор с арендаторами (само собой разумеется, был, а как же без него) и неизвестно куда арендаторы могли его предоставить;
- Арендаторы совсем никакие не родственники и даже не близкие знакомые собственникам квартиры и могли сообщить кому угодно и куда угодно (я имею в виду фискалам) об арендных отношениях. Даже, элементарно, сообщить работодателю и получить под расходы на аренду какие-нибудь деньги, а работодатель для закрытия расходов и уменьшения налога н прибыль приобщил к документам договор аренды и следовательно эта информация уже попадает в налоговый орган;
- Арендаторам регулярно предоставляется временная регистрации. К примеру, у фискалов сразу мог бы возникнуть вопрос, коль систематически предоставляется временная регистрация от чего же не предоставить постоянную регистрацию, если это не арендные отношения;
- Плата за аренду перечислялась с банковской карты на банковскую карту стабильно из месяца в месяц практически одна и та же сумма, практически в один и тот же день. Банковские счета элементарно отслеживается налоговыми органами в режиме реального времени и им для этого не требуется какие-либо разрешения-дозволения от кого-либо.
- И вишенкой на торте, выяснилось, что приходил то ли участковый, то ли еще кто-то, в общем из полиции и опросил или допросил арендаторов. Было ли у него основания являться в квартиру к арендаторам, приходил то ли по наводке соседей, либо рамках служебных обязанностей, фиксировал ли полицейский пояснения-объяснения арендаторов и куда их потом дел и выдавал ли полицейский по этому поводу какой-либо документ – не известно.
Это вот один из случаев, как косвенными или прямыми фактами могут выявить арендные отношения, что именно повлияло на решение налоговых органов доначислить НДФЛ – трудно сказать.
Налоговый орган имеет доступ практически к любым базам данный страны, ЗАГС, банковским счетам, ЕГРН, ГИБДД, и само собой ЕГРЮЛ ЕГРИП, сайтам, сотовым операторам (ограниченно), данным паспортных столов и так далее и тому подобное.
Возникнет вопрос: «как же легализовать доходы от арендных отношений?»
В первую очередь – должен быть хороший, подчеркиваю, очень хороший договор аренды (можно назвать договор найма или договор коммерческого найма). Достаточно на один объект сделать один нормальный договор. Не скачанный из интернета на 2 страничках, а нормальный договор со всеми правами и обязанностями, со всеми нюансами, и поставить свои условия, а дальше менять только реквизиты – фамилию имя отчество и паспортные данные арендатора. Поверьте, в большинстве случаев арендаторы безоговорочно принимают условия арендодателей. И еще один из главных моментов в аренде, это акт приема-передачи недвижимости, в котором отражается всё то, что передается арендатору и то, что возвращается и состояние возвращаемого имущества.
«А как быть с налоговой?» –спросите вы.
Коль систематически извлекаются доходы из сдачи в наем или в аренду квартир (ы), то наиболее удобное – это оформление индивидуальным предпринимателем, либо самозанятым. Я пишу немного проще, простыми словами о налоговых обязательствах. Подробности можете узнать у меня.
И так, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя для целей сдачи в аренду – это достаточно утомительное занятие. Это и ежегодная сдача деклараций и авансовые платежи по страховым взносам и пенсионным накоплениям независимо от дохода. Слава Богу, что пока не нужны кассовые аппараты, но и это могут ни с того ни с сего ввести. Но зато нет ограничений, что сдаешь в аренду/наем, свое имущество или не свое, жилое или нежилое.
Более приемлемо, это самозанятый. И отчетности никакой, и налог 4% с дохода если арендаторы физические лица и 6% если юридические лица арендаторы, но правда нужно самостоятельно заботиться о пенсионных накоплениях и страховых взносах, никто принуждать, пока, не будет. Опять же, кассовый аппарат не нужен.
Но, самозанятый не может сдавать нежилые объекты недвижимости (Письмо Минфина России от 22.11.2021 N 03-11-11/94188) (в том числе гаражи, земельные участки и т. д.), но может сдавать жилые помещения, принадлежащие самозанятому так и не принадлежащие самозанятому (Письмо УФНС по г. Москве от 02.09.2021 N 20-21/131926@).
При наличии хорошего договора и акта приема-передачи арендуемого имущества, регистрации в качестве самозанятого (если быть точнее – плательщика на профессиональный доход) решит многие проблемы, которые могут возникнуть при сдаче в наем/аренду жилого помещения.
Что, напугал? Не напугал? Не испугались и правильно сделали. Эти случаи, ПОКА, не часто встречающиеся. Не известно, когда примут законы об регулировании рынка аренды/найма, но от единичных случаев нападок различных органов непробиваемую защиту нужно себе обеспечить.
Рано или поздно номенклатура доберется и до этого рынка и тогда фискалы во главе с Искусственным Интеллектом ФНС будут рыскать в поисках жертв налоговой деспотии. И ЭТО для рынка аренды сулит ой какими проблемами в первую очередь для самих арендодателей и конечно же повышением цен и повышенными требованиями к самим арендаторам.
Между прочим, сделки по аренде одни из наиболее распространенные как у граждан, так и у бизнеса.
Кстати, у меня накопился большой практический опыт работы в сфере арендных отношений коммерческой и жилой недвижимости и налоговых правоотношений, которым можно воспользоваться – обращайтесь.
Удачи
Ваш юрист, налоговый консультант – Константин Чупырь
Начать дискуссию