Кирилл Зоткин: Правило инвестиций – покупать, когда льется кровь

Этот текст появился у меня в блоге на Клерке, потому что мы развиваем краснодарский интернет-проект Кублог и некоторые тексты меня штырят до такой степени, что хочется поделится с клерковской аудиторией. Автор текста Дарья Бендарская поговорили с юристом и рассказывает как сейчас все изменилось в сделках с недвижимостью. Оригинал материала и комментариев к нему вы можете найти на Кублоге: Кирилл Зоткин: Правило инвестиций – покупать, когда льется кровь

Итак, слово автору:

Какие самые ходовые сделки в Краснодаре с недвижимостью?

Купля-продажа. В основном это квартиры, но встречаются и сделки купли-продажи земельных участков с домом. В среднем такая сделка – одна из пяти.

А ходовые краснодарские проблемы?

Зачастую застройщики не удосуживаются узаконить строения, а продают участок по завышенным ценам.

На прошлой неделе к нам пришла пара, которая в конце августа за 10 млн рублей купила два земельных участка – для себя и детей. Участки они купили у ИП, который позиционировал себя как официальный партнер застройщика (название компании Кирилл Зоткин просил не сообщать – ред.). Уже после сделки выяснилось, что на этой земле строить нельзя, потому что она подпадает под водоохранную зону. Теперь у нас приключения, как вернуть деньги.

Застройщик не хочет подписывать мировое соглашение, в котором мы предлагаем указать конкретные сроки по возврату средств, хотя были уже встречи непосредственно у него в офисе. По квитанциям фигурирует ИП, но кассовый аппарат - застройщика. Очень много вопросов, и пока мало ответов. Поэтому мы сейчас будем готовить претензионную работу и привлекать контролирующие органы.

Шансы есть?

Посмотрим, насколько «ипэшник» адекватный и насколько застройщику не хочется проблем. Если нам пойдут навстречу, дальше прорабатывать ситуацию не будем. До того, как подавать в суд, мы объясним, что можем привлечь прокуратуру, департамент надзора строительства, департамент земельного комитета, Роскомнадзор, Роспотребнадзор и т.д.

Здесь есть состав преступления еще по ст. 159 «Мошенничество» УК РФ. ИП и застройщик просто воспользовались излишним доверием покупателей, которые являются экономически слабой стороной по этому делу. У покупателей нет юридического образования, а их не предупредили о рисках и ввели в заблуждение, мягко выражаясь. Нужно еще выставлять требования в части возврата средств и упущенной выгоды. Деньги должны работать: люди могли вложить их куда-то еще и получить прибыль.

О каких еще драмах можете рассказать?

Краснодарский край вообще богат на истории. Одна из ярких, она длится уже год: собственник земельного участка, который достался ему по наследству, привел участок в порядок за свой счет. Раньше там была большая стихийная свалка. Человек много раз писал в администрацию края, обращался к губернатору с просьбой, чтобы ее убрали, но безрезультатно. В итоге он убрал ее за свой счет, плюс расчистил и удлинил пруд, чтобы создать береговую зону, привел и ее в порядок, сделал к ней выход, вложил в это 6 млн рублей и в итоге нажил себе большие неприятности.

Человек думал, что делает доброе дело, помогает природе, краю, губернатору, а оказалось, что это водоохранная зона, и делать на ней ничего нельзя. Администрация проверила участок, выявила недостатки, а дальше прокурор вышел с инициативой изъять землю, было заведено административное дело.

Это одно из громких дел в крае. Пытаемся в судебном порядке достичь мирового соглашения. Полпути прошли, было пять заседаний, сейчас уже идут адекватные переговоры с администрацией края и прокуратурой.

Приходилось вести дела, где был какой-то жесткач?

Семейная пара. Супруг – военный, на пенсии. Приобрели участок с домом в пригороде Краснодара. Позвонили мне с просьбой узаконить строение. Описали ситуацию: администрация вышла с предписанием, что строительство незаконное. Я сказал, что нужно срочно пытаться уладить вопрос на месте. Расписал, что и как нужно делать, если решить проблему не получится. Объяснил, что последствия могут быть самые негативные, если работы не выполнить в полном объеме сразу. Озвучил стоимость своих услуг – 140-150 тысяч рублей.

Через три месяца супруга звонит вся в слезах. Оказалось, что обратились к юристу, который обещал взять в три раза меньше, но в итоге суд вынес решение против них. «Отбить» решение апелляцией уже было нельзя. У людей снесли дом.

В данной ситуации надо было срочно выходить на администрацию, проводить переговоры, подготавливать документы и прорабатывать вопрос в досудебном порядке. И итоговая сумма была бы вдвое меньше, нежели люди в конечном итоге заплатили юристу.

Досудебный порядок работы и переговоры обошлись бы максимум в двадцать-тридцать тысяч рублей с выездом. А так люди потеряли и деньги, и дом.

Ваш профиль - недвижимость?

Не только. Вот «жесткач» из другой сферы. Три-четыре года назад в одном из городов края органы опеки изъяли из семьи одного из троих детей. Мама отбывала наказание, отец был злостный алиментщик, опекуном была бабушка. Дети жили в нормальных условиях, бабушка о них заботилась, все документы, подтверждающие право опеки над детьми, у нее были. Сотрудник опеки просто хотел денег и вымогал 300 тысяч рублей.

Мальчик, которого забрали из семьи, страдал эпилепсией. Тогда ему было 11 лет. Мы обращались в прокуратуру на местном уровне – никакой реакции. Вышли на уровень края – тоже самое. Проверки, может быть, и шли, но нам об этом не сообщали, никуда нас не приглашали. Мы сообщили в администрацию президента о факте коррупции, сотрудника привлекли к уголовной ответственности. Ребенка вернули в семью.

Были случаи угроз в ваш адрес?

Да, бывают, но мы - молодые ребята. И 1990-е давно позади, мы работаем на законных основаниях.

С такими фото статья немного похожа на катало Otto.

Приток мигрантов в Краснодар после февраля упал. Люди даже уезжают из города и края. Как это сказалось на вашей работе?

Главное правило инвестиций – покупать, когда льется кровь. Многие приезжают в Краснодарский край из горячих точек, другие, наоборот, отсюда уезжают.

Клиентов, которые обращаются по сделкам купли-продажи, вообще-то стало больше. Я сам с Донецка, там у меня родители и брат. Многие ребята, которые оттуда приезжают, спрашивают: сейчас можно покупать?

Сейчас нужно покупать!

У людей паника, они хотят по-быстрому «слить» недвижимость, активно торгуются и – уступают. Тем более, когда недвижимость готов купить человек с наличкой, безо всяких ипотек. Это самая выигрышная позиция.

Сейчас у меня три таких сделки. Например, одни клиенты купили «однушку» в Краснодаре, в районе Музыкальный по цене, которая на 20 % ниже домобилизационной. Или в Новороссийске мы провели сделку с ребятами из Северодонецка. Они взяли «двушку» в центре города, недалеко от набережной: 65 квадратов, полностью обставлена. 6 миллионов рублей. Когда они сюда приехали летом, они даже и представить себе не могли, что смогут купить такое жилье по такой цене.

Вы отговариваете клиентов, когда видите, что они продают на эмоциях и сильно дешевят?

Нет, мы все люди взрослые, каждый принимает решения в своей жизни сам.

Верно я понимаю, что ваш бизнес и вообще сфера ваших услуг сейчас на подъеме?

Вряд ли можно сказать, что она сейчас на подъеме. Обычные ходовые вопросы ушли на задний план, на первый вышло военное право: частичная мобилизация, у контрактников много вопросов, выплаты военным, пострадавшим во время проведения СВО. Это сейчас гораздо актуальнее. Мы стараемся всем ответить на интересующие вопросы.

Вопросы задавала Дарья Бендарская