Вы знаете, что мы с командой занимаемся снижением имущественных налогов. Среди них есть земельный налог. Рассчитывается он путем умножения кадастровой стоимости участка на ставку налога. Первое, что приходит на ум, когда просят земельный налог уменьшить - это поработать с кадастровой стоимостью. Хотя в арсенале нашей команды есть еще несколько способов легальной оптимизации, в описываемом случае мы выбрали именно самый очевидный.
Погнали обо всем по порядку...
Как нашли клиента
На своем курсе "Как зарабатывать на снижении налогов на недвижимость" я рассказываю ученикам о применяемых мной способах привлечения клиентов. Среди них выделяю неочевидные или многими давно забытые:
Этими же каналами стараюсь пользоваться сам, как и в описываемом случае.
Короче, клиент - мой старый-старый работодатель, у которого я не работаю уже лет 10, наверное. Не работаю, но друзья и коллеги там остались. К ним и обратился.
Первый раз обратился оооочень давно. Заморочился и нашел наше первое КП, которое мы ему направляли:
Честно признаться, реакции никакой от клиента и коллег не последовало тогда. Да и не умел я особо работать с возражениями, даже если бы они были. Я был в на самом старте своего юрбизнеса. Тогда казалось, что коммерческие предложения обладают волшебными свойствами: достаточно их направить и клиент сам будет тебя доставать днем и ночью, желая с тобой подписать договор. Как бы не так!
Что предложили клиенту
Время шло, моя компания менялась, навыки приобретались. Неизменным оставалась только ужасная ситуация у клиента с земельным налогом. Спустя несколько лет мы направили новое коммерческое предложение:
Да, в коммерческом предложении речь шла о двух земельных участках. Мы поработали пока только с одним. Догадываетесь, какими будут наши дальнейшие шаги во взаимодействии с клиентом? Конечно, не отпустим его - очень хочется и со вторым участкам поработать, но сейчас не об этом.
Итак, предложили клиенту уменьшить кадастровую стоимость первого земельного участка путем исправления ошибок. Ошибок, допущенных при определении этой самой кадастровой стоимости.
После КП было организовано несколько совещаний, на которых нам удалось доказать, как наличие ошибок в кадастровой, так и нашу уверенность в том, что сумеем их исправить. А следовательно: уменьшить кадастровую стоимость, уменьшить земельный налог, помочь вернуть/зачесть ранее переплаченный налог.
Что сделали на первом этапе
Подписав договор и получив доверенность, стали готовить обращение в государственное бюджетное учреждение, которое понаделало ошибок при расчете кадастровой стоимости.
Само заявление выкладывать нет смысла. Главное - это то, что в нем было написано, то, какую грубейшую ошибку мы нашли, и как обосновали необходимость ее исправления.
Ошибка в кадастровой стоимости
Органы власти, отвечающие за расчет кадастровой стоимости, - это государственные бюджетные учреждения, специально созданные в каждом регионе страны. Будем для упрощения их называть "ГБУ".
ГБУ, определяя кадастровую стоимость, группируют оцениваемые объекты недвижимости при их схожести для упрощения своей работы. Так, например, самая первая группировка происходит по виду разрешенного использования. Если говорить о земельных участках, то "торговые" участки группируют с "торговыми", "офисные" с "офисными", "жилые" с "жилыми" и так далее. Понятно, да?
Бывают и земельные участки, которые невозможно сгруппировать ни в какую группу, т.к. у этих участков не хватает характеристик каких-то. Например, нет установленного вида разрешенного использования или участок криво поставлен на кадастровый учет и невозможно определить его реальное местоположение.
Вот и с нашим участком ГБУ "провернуло" такую схему - отнесла его в группы "Иные" по причине невозможности установления его местоположения.
А участки в группе "Иные" автоматически дорожали в 2 раза.
Это, наверное, такой государственный способ простимулировать землевладельцев привести свои земельные участки в нормальное состояние, чтобы их можно было нормально оценивать.
Ни нас, ни клиента после совещаний с нами такое положение вещей не устраивало. Мы подготовили заявление об исправлении ошибок, допущенных при установлении кадастровой стоимости. Благо, ст. 21 ФЗ "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 № 237-ФЗ нам это вполне разрешает. Суть заявления коротко:
На дату определения кадастровой стоимости земельного участка 25.08.2020г. участок ошибочно отнесен к оценочной группе «ИНОЕ».
Оценочная группа рассматриваемого участка - «Земельные участки, используемые для размещения объектов делового управления» («ОФИС»), что соответствует виду разрешенного использования данного земельного участка, а также его фактическому использованию.
Согласно п. 7.5.2. «Отчета №1/2018 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга. Том 2. Определение кадастровой стоимости земельных участков», к оценочной группе «ИНОЕ» отнесены ЗУ, точные местоположение и характеристики которых установить невозможно (отсутствует графическое описание границ участка, участки имеют в кадастровом номере «нулевой» квартал). При этом рассматриваемый участок не имеет в кадастровом номере «нулевой» квартал. По участку кад. № 78:XX:XXXXX:XXX имеется точная информация о местоположении, земельный участок прошел процедуру установления границ и площади, значит, в Едином государственном реестре недвижимости он учтен с координатами поворотных точек.
На самом деле заявление было на 6 листах. Все прикладывать не имеет смысла, да и информации в нем много той, которую я, как вы уже поняли, не имею права раскрывать.
Отказ в исправлении ошибки
ГБУ, рассмотрев наше заявление и немного подумав, направляет нам:
Конечно, мы расстроились. Не менее нашего расстроился клиент. Пошатнулась и уверенность в успехе нашей затеи, и в собственных силах. Но, собрав всю волю в кулак, знания в мозг и наглость в глазах, мы...
Пошли в суд
Подготовили исковое заявление. В заявлении расписали 6 способов, которыми ГБУ могло воспользоваться для установления реального местоположения земельного участка. Даже если у ГБУ не было неких "графических данных о земельном участке" от Росреестра.
Пара-тройка заседания с жаркими дискуссиями и получаем решение Санкт-Петербургского городского суда в нашу пользу. Выложу все-таки ссылку на решение. Оно объемное и там есть наименование клиента, кстати.
К нашему удивлению ГБУ не стало обжаловать решение суда первой инстанции, а изготовило...
Решение о пересчете кадастровой стоимости
Тут без лишних слов и комментариев выкладываю решение целиком.
Внесение изменений в ЕГРН
После решения ГБУ нам оставалось лишь дождаться, пока Росреестр обновит информацию в ЕГРН - пропишет земельному участку новую кадастровую стоимость.
Закрытие сделки и получение гонорара
Я часто рассказываю о том, что наше уникальное преимущество - гонорар успеха. Что это значит? Это значит, что мы, оказывая клиенту услугу "под ключ" не берем предоплаты. Но получаем вознаграждение в виде %% от сэкономленных налогов. В описанном выше кейсе не было исключений из правил. Деньги поступили на наш счет только по факту:
Ну, и главное: почему клиенту принесли 48 000 000? Именно столько составит экономия на земельном налоге с учетом ранее переплаченного налога.
Вот такая получилась история. Надеюсь, вам не только понравилось, но и было полезно. Обсудить этот и другие кейсы, а также всё, что касается темы налогообложения недвижимости, приглашаю в мой ТГ-канал "Желнин о налогах на недвижку".
До встречи!
Начать дискуссию