Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август-сентябрь 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.
Сочи (объявления)
Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.
Сочи: сентябрь -> октябрь
Первичка: 269к -> 327к (+22%)
Вторичка: 292к -> 294к (+0,7%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Здесь видим, что вторичка шла вверх, потом вниз, ну и снова решил подняться, а первичка медленно ползет вниз, приближаясь к прошлогодним. Здесь также по ценам в объявлениях.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Вторичка снижается в цене с 365к до 357к за метр, а первичка слегка снижается с 327к до 321к.
Москва: сентябрь -> октябрь
Первичка: 327к -> 321к (-1,8%)
Вторичка: 365к -> 357к (-2,2%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 268к (месяц назад стоил 269к). На 53к или 16,5% ниже, чем в объявлениях. Кстати, постепенно цены идут навстречу друг другу. 2-3 месяца назад разница была более 20%, а 4-5 месяцев назад разница была 25%. Все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками – минус 16,5% от цен в объявлениях. Естественно, каждый случай индивидуален, а если верить одному широко известному в узких кругах челу из Высоцкий Эстейт (я про Смирнова), то на вторичке можно отторговать около 10%. По Краснодарскому краю цены реальных сделок выросли с 147к до 148к. Но это весь край, Сочи там выделяется в дорогую сторону.
Сравнение с другими городами
Традиционно смотрю еще на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку. Также ради интереса Ялта.
Москва: первичка 321к, вторичка 357к
Сочи: первичка 327к, вторичка 294к
Ялта: первичка (нет), вторичка 231к
СПб: первичка 248к, вторичка 209к
Анапа: первичка 129к, вторичка 141к
Краснодар: первичка 130к, вторичка 109к
Воу-воу, Сочи впервые обогнал Москву! Но только по ценам в объявлениях и только в первичке. Но это все равно произошло впервые. Остальные города без серьезных перемен, практически на месте. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.
А теперь давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,413 млн с июля 2021 (отчет за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,46 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Но на бумаге квартира за 16 месяцев подорожала на сумму в полтора раза больше, чем я смог накопить.
Синим цветом – стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным – мой финансовый результат. Октябрь – прогноз.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.
Комментарии
21что касается аренды, то она в Сочи крайне не выгодна для арендодателя. И в Москве и в Сочи можно снять квартиру стоимостью 10 млн, это будет однушка с хорошим ремонтом в относительно новом доме и в неплохой локации. Только в Москве вы весь год за такую будете иметь 40-50 тыс. арендной платы, а в Сочи 40-50 с мая по сентябрь, а в зиму максимум 30-35 т.р.
Летом все же подороже в Сочи (кажется, что до 70), зимой все так. А если брать Поляну, то там зимой дороже, летом дешевле, но в среднем дороже, чем на берегу. Сочинская недвижка перепродана, и цены в космосе, так что доходность от сдачи не очень высокая, это правда. И есть нюанс с тем, что нужно постоянно ее пересдавать краткосрочным арендаторам, чтобы получить доходность выше... Я в целом хочу брать для себя, но не исключаю, что и сдавать буду тоже. Но пока это все в фантазиях. Если под аренду, то наверно стоит рассматривать апарты и управление ими через УК. Имхо так, могу в чем-то и ошибаться.
краткосрочная, однозначно, лучше - посуточная
увы ошибаетесь во всем ) говорю как владелица квартиры в центре Сочи уже как 10 лет. Я вам привела пример квартиры за 10 млн, за 70 т.р. вы такую точно не сдадите, если у вас есть квартира за 30 млн, то такой шанс конечно есть. Краткосрочники убъют вашу квартиру. Что касается всевозможных управляек, то им никто не помешает сдать вашу квартиру втихаря, а вам сказать что она простаивает) . Лично мое мнение - арендным бизнесом в Москве гораздо выгоднее заниматься, чем в Сочи, во всяком случае моя квартира в Москве приносит гораздо больше сочинской. И потом - посмотрите тенденцию гостиничного бизнеса например в Имеритинке в зимний сезон, не кажется ли вам, что цены по 800-1300 в сутки за номер в разы переплюнут ваше предложение, имей вы там квартиру? а ведь квартира в этой локации стоит космических денег
да Вы уже рассказывали про кожаную мебель и шитые золотом шторы
цитату мою можно
не дословно, лень искать:
какие-то пермяки с виду приличные в белых пиджаках порвали кожаный диван и гавном измазали шторы
и где тут про золото ?
перепутал с гавном, простите великодушно )
главное в бизнесе так не косячьте )
Про УК я писал не про квартиры, а про апарты (апарт-отели, если точнее). Там аналогично отелям все и сдается. Квартиру отдавать УК - это да, фигня.
В любом случае, долгосрочная аренда - это большой дисконт к цене от краткосрочной. И дополнительный расходы при краткосрочной сдаче, да. Спорить не буду, 50 так 50 максимум. По Москве согласен полностью, ценник справедливый.
А что думаете про районы? Где точно не стоит, а куда стоит посмотреть? Имею в виду покупку для себя, чтобы жить там зимой, а летом от случая к случаю.
это тоже не особенно выгодно, простои будут за ваш счет.
однозначно только золотой треугольник, более в Сочи делать нечего. То есть это побережье от Мацесты до Ривьеры ("основание"), а так скажем "верхушка" этого треугольника - это жд вокзал
Спасибо!
а что это в Ялте стройки нет?
видимо нет
смеетесь? а ничего что Крым спорная территория, которую практически никто в мире не признал? не сегодня завтра (не дай бог!) на ней начнутся военные действия
как не признал? а КНДР ?!
присмотреться - и купить уже в украинской юрисдикции
если деньги лишние - почему нет. Но лучше лишние деньги отдать на благотворительность )
у меня они целее будут! )
Два города осталось в России - Москва и Сочи. Остальные видимо городишки, включая Питер