Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь-февраль. Тогда цены в Москве упёрлись в в новый уровень поддержки, до сих пор его не преодолев. Но посмотрим сначала на Сочи.
Сочи (объявления)
Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
На этот раз будто бы вообще ничего не произошло. Снижение исключительно символическое. Вторичка подешевела с 288к до 284к (-4к). Первичка снизилась с 343к до 339к (-4к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, начнётся новое шевеление. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 9 месяцев.
Сочи: февраль → март
Первичка: 343к → 339к (-1,2%)
Вторичка: 288к → 284к (-1,4%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву.
Вторичка резко упала в цене с 390к до 338к за метр, первичка чуть поднялась с 329к до 333к. Если это не новый баг агрегатора, то это сильнейшее падение за несколько лет по вторичке.
Москва: февраль → март
Первичка: 329к → 333к (+1,2%)
Вторичка: 390к → 338к (-13,3%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 256к против 254к месяц назад за метр. +2к за месяц или +0,8%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут однонаправленно (в боковике). Цены продолжают держаться на уровне ноября 2021 года. Сопротивление у падения серьёзное, пока пробить 255к не получается.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
262к за метр в Москве, +7к за месяц. Чуть больше, чем MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 256к-262к за метр. Это на 22,2% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв уменьшился на 0,3%!
По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, +2к за месяц.
Ожидаем рост ставок по ипотеке, что также может сказаться на снижении цен. А ещё Росреестр показал, по каким районам больше покупают недвижимость, а по каким меньше. Как и следовало ожидать, Новая Москва в лидерах.
Напомню, что по данным на декабрь 2022 года средняя цена на вторичном рынке была 302к за метр. Если падение реально, то можно предположить, что реальный ценник уже в районе 290к. Ждём новые цифры от экспертов, пока не видел. Думаю, что спрос просто упал ещё сильнее, и если застройщики не хотят снижать цены и ищут варианты, то вторичка такими вариантами не обладает. Эксперты говорят о снижении спроса на 8,9% в марте относительно февраля. Ещё зачастили упоминания квартир-кладовок по 8–9 метров, в которых жить — ну такое. Видимо, пилить квартиры, чтобы сдавать их, скоро станет невозможно. 8-метровую квартиру на две уже не распилишь.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
Москва: первичка 333к, вторичка 338к
Сочи: первичка 339к, вторичка 284к
СПб: первичка 244к, вторичка 207к
Анапа: первичка 136к, вторичка 138к
Краснодар: первичка 146к, вторичка 108к
Москва дороже всех по вторичке, Сочи на первом месте по первичке. В других городах за месяц практически ничего принципиально не менялось ни за месяц, ни даже за пол года.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,72 млн с июля 2021 (отчёт за 1 марта). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,03 млн. Месяц назад было 12,16! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 6,06 метра!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Март — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Комментарии
5Ждем когда сравняются цены в Москве и Краснодаре ? )
Ну это анрил) Разве что у вас там нефть найдут или вырастет гора высотой 3000 метров, где горнолыжку сделают)
спорно, для этого нужно инфраструктуру аналогичную московской, вряд ли это возможно в обозримом будущем в Красе
Фига себе
ну это может быть багом, посмотрим через месяц