Инвестиции

Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Новостройки в Сочи в первом квартале года обогнали Москву. А что ещё?
Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц
Иллюстрация: Stacey Zinoveva/Unsplash

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел февраль-март. С тех пор произошёл аномальный рост цен в московских новостройках, но посмотрим сначала, как там в Сочи.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Снова без серьёзных изменений. Снижение вторички символическое, она подешевела с 284к до 283к (-1к). Первичка подорожала прилично, с 339к до 351к (+12к).

Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, рост будет активнее. Как раз прошлым летом и был активный рост цен.

Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 10 месяцев.

Сочи: март апрель

  • Первичка: 339к → 351к (+3,5%)

  • Вторичка: 284к → 283к (-0,4%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия со снижением втоички, а теперь — аномалия с первичкой.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Сразу же бросается в глаза ракета в новостройках. Также видим, что вторичка и правда снижается.

Она опустилась в цене с 338к до 325к за метр (-13к), первичка взлетела с 333к до 396 (+63к).

Придётся снова ждать целый месяц, чтобы понять, не баг ли это, или застройщики придумали новую тему с низкими ставками на ипотеку. Такая же аномалия произошла и в СПб.

Москва: март апрель

  • Первичка: 333к → 396к (+18,9%)

  • Вторичка: 338к → 325к (-3,8%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 255к против 256к месяц назад за метр. +1к за месяц или -0,4%. Видим тут расхождения.

В объявлениях цены выросли на 19%, а тут стоят на месте. Цены продолжают держаться на уровне ноября 2021 года. Сопротивление у падения серьёзное, пока пробить 255к не получается.

MREDCэто композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

260к за метр в Москве, -2к за месяц. На 5к выше, чем MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-260к за метр.

Это на 35% ниже, чем цены в объявлениях. Обычно разница была в районе 20%, посмотрим через месяц.

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, без изменений.

Также Авито посчитало цены в новостройках по всем крупным городам за квартал.

Данные отсюда: https://realty.rbc.ru/news/642d76fd9a7947da666d9aa9
Данные отсюда: https://realty.rbc.ru/news/642d76fd9a7947da666d9aa9

По Сочи — очень близкие к статистике по объявлениям. По Москве — ниже на 100к. Ну или на 40к, если смотреть на январь–март. В любом случае, Авито — это тоже объявления, одна часть из всех.

Так что реальные сделки в любом случае проходят с дисконтом. Можно ориентироваться на разницу в 15–25% в среднем по больничке.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 396к, вторичка 325к

  • Сочи: первичка 351к, вторичка 283к

  • СПб: первичка 308к, вторичка 208к

  • Анапа: первичка 138к, вторичка 139к

  • Краснодар: первичка 147к, вторичка 108к

В Москве и СПб есть аномальные данные по первичке. Предыдущие цены 333к и 240к соответственно. Я полагаю, что последние цены — это баг агрегатора.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,81 млн с июля 2021 (отчёт за 1 апреля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,99 млн. Месяц назад было 12,03!

Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 6,87 метров!

Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз.

Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Комментарии

3
  • Блудный сын

    Осталось теперь ещё определится с размерами квартиры, её расположением и наличие панорамного остекления)

    • igotosochi

      эх подвальчик метров 30 без окон хотя бы...))

      • Блудный сын

        ты один что-ли жить собираешься?