Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений

Продать квартиру за какие-то нереальные деньги, когда у людей мало денег, сложно. Ну ладно, денег у людей много. Даже на депозитах их огромное количество. 22 трлн рублей — это только на депозитах и в драгметаллах в банковских ячейках. В валюте — более 5 трлн, намного меньше, чем не в валютах. При стоимости квадратного метра в 250 000 рублей за метр — это 108 миллионов квадратных метров. Или 2,7 млн 40-метровых однушек.

Вытащить эти деньги в недвижку сложно, всё же не всем она нужна, а эти дикие триллионы денег размыты. У кого-то миллиард, а у кого-то сто тысяч. Тем не менее, вытаскивать эти деньги нужно, а если не эти, то можно вступить в недвижимый сговор с банками, которые дадут денег под ипотеку. До 70% жилья продаются с кредитным плечом, а ставочки-то высоченные, поэтому нужно убедить, что купить квартиру не только престижно, но и крайне выгодно. Недвижимость же всегда растёт. Через год в 2 раза дороже будет;)

Ну и напридумывали они разных вещей. Мне стало интересно разобраться, и вот что удалось найти. Не стал писать про снижение первоначального взноса до 10%, это регулируется ЦБ, но вот про застройщиков посёрчил.

Я веду телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость — подписывайтесь! Ну а теперь — к нашим ипотечным баранам.

1. Околонулевые ставки от застройщиков (banned)

Ну, начнём с самого фантастического.

Околонулевая ипотека от застройщиков появилась в марте 2022, когда спрос упал до нуля. ЦБ их уже запретил, поскольку так не бывает. То есть, стоимость поднималась сразу на 30–50%, а кредит превращался в почти рассрочку. После бана ставки подросли до 3–4%.

2. Низкие ставки от застройщиков

То же самое, только ставка 3–4%. Наценка всё равно осталась в почти таких же пределах 25–45%. Но ЦБ называет цифры ниже — до 20%. Чтоб уж совсем не пугать людей. Это самые простые идеи, всё равно в итоге ориентируются люди не на ставки, а на ежемесячные платежи. Можешь платить 100 000 в месяц — выбираешь вариант, по которому будешь укладываться в эту сумму.

Как ни странно, низкие ставки после бана околонулевых подняли ежемесячный платёж. Зачем ЦБ их запретил-то тогда?

3. Отсрочка первоначального взноса

Тут решается проблема отсутствия у покупателя денег от слова совсем. При этом повышается ставка и/или стоимость (тело кредита). И банк, и застройщик возьмут своё.

4. Нулевая ставка на первые 1–5 лет

Удобно? Конечно, удобно. В первые 5 лет (или меньше) можно платить рассрочку, будто бы застройщик доплачивает проценты из своего кармана. Потом — по полной программе.

Всё это ложится в цену квартиры, ещё +15–25%, спасибопожалуйста. Ну и через 5 лет не забывайте оплачивать ещё и проценты.

5. Ипотека на котлован, а потом ипотека на квартиру

Интересная, кстати, схема, она больше нацелена на спекулянтов (или на плечевых инвесторов, кому как удобнее).

Она же траншевая ипотека. Сначала выдаётся часть суммы, а когда достроится квартира, выдаётся заём на оставшуюся сумму, которая может заодно и увеличиться.

Популярная тема у спекулянтов, которая толкает цены вверх. Но они могут вверх не пойти, а ликвидность квартиры не гарантирована. При росте ставок горе-спекулянт превращается в горе-инвестора с ипотекой.

6. Ипотека за рубль в месяц

А что, и так тоже можно было? Хм, всего рубль в месяц. Первоначальный взнос, конечно, нужно сразу.

Тут уже по названию понятно, что это покупателя нагреют. Пока квартира не построена, покупатель платит 1 рубль в месяц. Как только её сдадут (года через 2), можно продавать. Но нужно и платить по заранее оговоренным невыгодным условиям. Очевидно, что ставка там повышенная, стоимость сильно выше рынка, а первый взнос большой. Покупаешь квартиру сильно выше рынка с гэпом между первым взносом и началом выплат по ипотеке, а что будет через 2 года — непонятно.

7. Ипотека с кэшбэком 1 (banned)

Ещё один забаненный ЦБ вариант. Кажется, что выгодно. Оказалось, что не очень.

По сути, это более хитрый схематоз покупки без первоначального взноса. Тебе тупо возвращают первоначальный взнос, называя его кэшбэком. Наваривание на ипотечниках от первого до последнего платежа и повышением стоимости, и повышением процентов. Набиуллина раскусила и запретила.

8. Ипотека с кэшбэком 2

Во второй схеме с кэшбэком застройщик возвращает часть от каждого платежа в виде фантиков, которые можно потратить на покупку парковочного места или келлера (целиком не хватит, придётся ещё и доплатить). Переплата будет и за квартиру, и за парковку. Очень выгодно (для застройщика).

Забавно, что кэшбэк встречается в множестве форм, люди же привыкли к нему, банки соревнуются в борьбе за клиентов, так что кэшбэк и в ипотеку активно перешёл.

9. Ипотека с кэшбэком 3

Сбер придумал выдавать бонусами «спасибо» кэшбэк. Хитрый ход, я даже сначала и не понял. Экосистема Сбера очень нуждается в ипотечниках.

Есть такая же тема с плюсом Яндекса. На плюсы можно тоже что-то купить на маркете. Не уверен, что всё подряд, возможно, мебель для новой квартиры.

10. Скидки и подарки

Ну теперь классика — скидки и подарки.

Чёрные пятницы, киберпонедельники и вот это вот всё, новогодние распродажи и парковочное место в подарок. Работало, работает и будет работать. Примерно так же и на ВБ с Озоном происходит. Чтобы сделать скидку 30%, нужно всего лишь простое советское сначала поднять на 50%. А что, и правда выгодно.

11. Страховка

Вписать страховку — уже стандартная практика и не только по ипотеке, но и по всем кредитам.

Типа, кредит под 4%, но будь добр, возьми страховку. Откажись от страховки, тогда ставка будет 15%. Если посчитать, то выходит, что со страховкой 14,5%, а без страховки 15% (условно).

В итоге, в убыток не будут работать ни застройщики, ни банки. Застройщики ещё и банкротятся время от времени, сейчас, конечно, с эскроу-счетами, стало попроще. Поэтому строители идут на рынки облигаций. Ну а куканить ипотечников — это любимое занятие. Без них кто житьё-то будет покупать? Не эти же, у которых 22 трлн рублей на депозитах.

Какие ещё интересные очень выгодные предложения на рынке недвижимости встречали?

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.