Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) на юге.
Видно снижение с 491к до 465к за метр в первичке, эти данные весьма спорные, я уже писал, что они аномально высокие. Впрочем, кто знает, предела у цен же нет, а предложений меньше. Вторичка немного подорожала с 266к до 272к.
Сочи: октябрь → ноябрь
Первичка: 491к → 465к (-5,3%)
Вторичка: 266к → 272к (+2,2%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Москва штурмует новые максимумы.
Первичка подорожала с 355к до 361к. Вторичка подорожала с 405к до 414к за метр.
Москва: октябрь → ноябрь
Первичка: 355к → 361к (+1,7%)
Вторичка: 405к → 411к (+1,5%)
Кредиты дорожают, цены растут. По недвижке-то понятно, льготные программы всё ещё работают, люди спешат взять ипотеку до поднятия первоначального взноса. Застройщики продолжают предлагать свои льготные программы, у того же Самолёта крупным шрифтом указаны 3,5% или около того.
Но посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 286к против 280к месяц назад за метр. +4к за месяц или +2,1%. Продолжается рост от годового минимума (253к) к историческому максимуму (288к). В ноябре темп сохранился.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
286к за метр в Москве, +7к за месяц. Полное соответствие MREDC.
На 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 164к — стало на +4к дороже.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
Москва: первичка 361к, вторичка 411к
Сочи: первичка 465к, вторичка 272к
СПб: первичка 250к, вторичка 211к
Анапа: первичка 161к, вторичка 150к
Краснодар: первичка 151к, вторичка 117к
Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 15%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять. Ставки на ипотеку без льгот и так уже заградительные, так что ничего не изменится. Застройщики, возможно, придумают новые льготы.
Что ещё происходит с недвижкой
Да кроме льготных программ даже и рассказать не о чем. Вот, например, Домклик посчитал, что в сентябре число выдач льготной ипотеки вновь побило исторический рекорд: было выдано 80,5 тыс. кредитов, что на 14,4% больше показателя августа. Доля льготной ипотеки тоже выросла до максимального значения за весь период наблюдений — 51,7%.
Перегретость недвижки беспокоит ЦБ. Набиуллина хочет повысить первый взнос по ипотеке, а также отменить массовую льготную ипотеку.
Было какое-то безумное желание привязать ставку по ипотеке к зарплате.
Сограждане всё чаще берут в ипотеку строительство частных домов. Не интересуюсь этой темой, но вдруг стоит?
За год общее предложение новостроек со скидками немного сократилось (с 96,3% до 90%), при этом заметно выросло число лотов, которые можно купить со скидками около 40%.
В целом, никакого позитива для тех, кто хочет снижения цен на квартиры, не наблюдается. Продолжаем наблюдение!
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 2,72 млн с июля 2021 (данные за 1 ноября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,53 млн. Месяц назад было 12,29! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 10,44 метра! В Челябинске хватило бы на 33 метра, например.
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Ноябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Начать дискуссию