Инвестиции

Ипотека встала, но цены в Сочи и Москве не упали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Смотрим, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.
Ипотека встала, но цены в Сочи и Москве не упали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Photo: Igor Starkov, Unsplash

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале. Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первичка продолжает отскок от максимумов, вторичка снизилась совсем немного. Но разрыв между первичкой и вторичкой огромный, оно и понятно, массовых льгот на вторичку нет.

Сочи: декабрь январь

  • Первичка: 433к → 379к (-12,5%)

  • Вторичка: 273к → 270к (-1,1%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Москва в объявлениях отрывается от реальности и летит дальше в космос.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Здесь ситуация другая. Вторичка дорожает, первичка немного дешевеет. Вторичка дороже за счёт географии строительства.

Москва: декабрь январь

  • Первичка: 358к → 357к (+0,3%)

  • Вторичка: 417к → 423к (+1,4%)

Остаточные льготные одобренные ипотеки, надежда на рефинансирование при ставке ЦБ 16% и увеличение доходов населения поддерживают спрос при искусственном ограничении предложения.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 284к, на 2к меньше декабря. Продолжается боковик с ноября того года с незначительным снижением.

MREDCэто композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

294к за метр в Москве, +3к за месяц. Опережает MREDC на 10к, но надо понимать, что это данные на 1 января.

Это на 18–21% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится весь год, правда эксперты говорят про 10% (видимо, ещё 10% они берут себе комиссию).

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 171к — стало на +2к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодару и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 357к, вторичка 423к

  • Сочи: первичка 379к, вторичка 270к

  • СПб: первичка 250к, вторичка 214к

  • Анапа: первичка 167к, вторичка 154к

  • Краснодар: первичка 152к, вторичка 120к

Ситуация со спросом и ипотекой

Спрос на московскую вторичку с сентября по ноябрь оставался примерно на одном уровне. Но зимой активность покупателей начала снижаться, в декабре спрос оказался на 20% ниже осени. Первый месяц 2024 года не порадовал ещё сильнее, спрос упал на 35% по сравнению с прошлогодним январём.

Высокие ставки по ипотеке привели к падению сделок с первичкой и сокращению доли ипотеки. Средняя ставка — 16,94%. В сентябре доля ипотечных сделок составляла 37,4%, в декабре упала до 25%, в январе ипотечные сделки стали единичными. Ну и январь традиционно знаменуется низким спросом.

1 июля 2024 года истекает срок действия сразу двух льготных программ — семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой. Есть большая вероятность, что программу с господдержкой не продлят, а семейную оставят. Также продолжаются ИТ-ипотека, сельская, ДВ.

Крупнейшие банки уже заявили, что льготные программы будут только по новостройкам партнёров. Ну понятно.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,96 млн с июля 2021 (данные за 1 января). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,44 млн. Месяц назад было 11,57! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 11,37 метра! В Ангарске хватило бы на тридцатиметровую однушку. К счастью, она мне не нужна.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь.-6

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Январь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Финансовый менеджмент: управление финансами для бухгалтера и руководителя

Cкидка до 62%!

16 900 ₽ 44 900 ₽

✔️ Методам финансового анализа бизнеса

✔️ Оценке бизнеса на основе метрик

✔️ Планированию финансовой деятельности компании

✔️ Финансовому прогнозированию для привлечения инвестиций

Этот курс превратит бухгалтера в финансового директора, а директору поможет не только удержать бизнес на плаву, но и значительно увеличить прибыль!

Скидка действует только сегодня! Запишитесь и откройте новые горизонты для роста вашего бизнеса!

Записаться на курс

Комментарии

2


Похожие материалы

🍞 Пекарня может применять тариф взносов 7,6%

В малом бизнесе тариф взносов – 15% свыше 1,5 МРОТ, в обрабатывающих отраслях малого бизнеса – 7,6% с выплат свыше МРОТ.

6-НДФЛ

Декларацию 3-НДФЛ на вычет можно сдать до того, как работодатель сдаст 6-НДФЛ

Даже если ваш работодатель еще не сдал годовой расчет 6-НДФЛ, это не помешает вам получить вычет по 3-НДФЛ, если есть справка (бывшая 2-НДФЛ).

ФНС объяснила, что делать, если выбили чек с неверной суммой

Чтобы исправить ошибки в уже сформированной чеке, нужно сделать два чека коррекции. Первый — с отменой неверной суммы, а второй — с правильным расчетом.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

🍀 Отмена 3-НДФЛ, новый расчет отпускных, турналог даже при нулевой ставке. Топ новостей за неделю

Собрали для вас самые важные бухгалтерские новости недели, которые вы могли пропустить.

Таксисты просят не принимать закон о локализации рабочих машин

Требования по числу автомобилей российской сборки смогут выполнить только крупные таксопарки.

Ликвидационная стоимость объектов основных средств

Не будем создавать себе трудности, чтобы потом их героически преодолевать.

Патент у работника из СНГ

Эксперт:

Надежда Камышева

Надежда Камышева
Эксперт

Я его закрою просто. Ничего страшного.

Я просто испугалась, что у нас технические неполадки, вопрос у меня исчез на глазах.

НДС на УСН

Упрощенцы с госконтрактами вынуждены платить НДС за свой счет

В 2024 году компании на УСН заключили госконтракты, которые действуют и в 2025 году. Но в 2024-м при УСН не было НДС, а с 2025 года есть. И госзаказчики отказываются менять цену на сумму НДС. Платить его за свой счет?

Бухгалтеры

Уведомление по ЕНП в феврале, вычет по НДС по кассовому чеку и расчет средней зарплаты

Мы регулярно готовим материалы об изменениях и рассказываем о них простым языком, чтобы бухгалтеры могли сразу применять новые правила на практике. Рассказываем, какой полезный контент вышел на этой неделе.

Уведомление по ЕНП в феврале, вычет по НДС по кассовому чеку и расчет средней зарплаты

💥 Минфин подготовит важные изменения и новшества в бухучет и отчетность: детали

Это следует из Плана мероприятий по реализации основных направлений государственной политики в сфере бухгалтерского учета, финансовой отчетности и аудиторской деятельности до 2030 года.

Истекает мораторий на проверки ИТ-компаний

В марте 2025 года заканчивается срок действия моратория на налоговые проверки для аккредитованных ИТ-компаний.

Ozon заставит селлеров платить за отказ покупателей от товара

Компания переложит на продавцов издержки по оплате услуг курьеров, если покупатели не выкупили заказ.

⏳ До 25 февраля надо сдать ЕНП-уведомление на НДФЛ, взносы и имущественные налоги

25 февраля – очередной крайний срок сдачи уведомления по ЕНП. В этот раз в него в том числе войдут годовые имущественные налоги.

Селлер на НДС должен отправлять маркетплейсам УПД по выкупам через ЭДО

Предприниматели, торгующие на маркетплейсах и перешедшие с 2025 года на уплату НДС, обязаны отправлять УПД на продажу того товара, который маркетплейс у них выкупает. За невыполнение этого требования на селлеров могут быть наложены штрафы.

Селлер на НДС должен отправлять маркетплейсам УПД по выкупам через ЭДО
ЭДО

Пошаговая инструкция: как перейти на электронный документооборот в грузоперевозках

Чтобы применять электронные документы на любом из этапов грузоперевозки, нужно пройти всего три шага.

Стартует первый поток обучения на новом курсе «Упрощенная система налогообложения–2025: с нуля до профи» — скорее присоединяйтесь!

Сегодня, 21 февраля, начинается обучение на курсе профпереподготовки «Упрощенная система налогообложения–2025: с нуля до профи». В новой программе более 150 уроков, мастер-классы по работе с НДС в 1С, инструкции по заполнению новой декларации, онлайн-встречи с преподавателями и персональный куратор. Скорее записывайтесь и сразу приступайте к учебе!

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Все о новой бухотчетности расскажем на Всероссийской конференции «БухВесна-2025»

13 марта в Москве пройдет VII Всероссийская бухгалтерская конференция «БухВесна-2025», где выступит много экспертов по бухучету, налогам, аудиту и др. Одна из самых важных тем 2025 года — новая отчетность. На Конференции выступит эксперт, который знает об этом все! Приходите — ответим на все вопросы, чтобы вы работали в 2025 году без стресса.

Легкая нестабильность «Клерка» на этой неделе

С 17 февраля «Клерк» подвергся DDOS атаке, по состоянию на 21 февраля, атака завершилась.

Легкая нестабильность «Клерка» на этой неделе
2

О признании в целях исчисления налога на прибыль расходов на добровольное страхование рисков от кибератак

Вправе ли организация учесть в целях исчисления налога на прибыль расходы на страхование исков от кибератак?

Онлайн-кассы

Налоговый вычет на покупку кассы в новых регионах 2025

Бизнес из ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей может получить налоговый вычет на покупку ККТ — до 28 тыс. рублей. При этом важно учитывать некоторые факторы — систему налогообложения, срок регистрации кассы, наличие записи в реестре ККТ. Рассказываем, как получить налоговый вычет, когда его использовать и какими нормами закона руководствоваться.

Налоговый вычет на покупку кассы в новых регионах 2025

Интересные материалы

НДС

Какие ставки НДС применяются при перевозке грузов в Беларусь

Если компания заключила договор транспортной экспедиции, то не очень понятно: по какой ставке облагаются услуги. Разбираемся с разъяснением Минфина.

Какие ставки НДС применяются при перевозке грузов в Беларусь