Инвестиции

Ипотека встала, но цены в Сочи и Москве не упали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Смотрим, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.
Ипотека встала, но цены в Сочи и Москве не упали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Photo: Igor Starkov, Unsplash

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале. Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первичка продолжает отскок от максимумов, вторичка снизилась совсем немного. Но разрыв между первичкой и вторичкой огромный, оно и понятно, массовых льгот на вторичку нет.

Сочи: декабрь январь

  • Первичка: 433к → 379к (-12,5%)

  • Вторичка: 273к → 270к (-1,1%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Москва в объявлениях отрывается от реальности и летит дальше в космос.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Здесь ситуация другая. Вторичка дорожает, первичка немного дешевеет. Вторичка дороже за счёт географии строительства.

Москва: декабрь январь

  • Первичка: 358к → 357к (+0,3%)

  • Вторичка: 417к → 423к (+1,4%)

Остаточные льготные одобренные ипотеки, надежда на рефинансирование при ставке ЦБ 16% и увеличение доходов населения поддерживают спрос при искусственном ограничении предложения.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 284к, на 2к меньше декабря. Продолжается боковик с ноября того года с незначительным снижением.

MREDCэто композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

294к за метр в Москве, +3к за месяц. Опережает MREDC на 10к, но надо понимать, что это данные на 1 января.

Это на 18–21% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится весь год, правда эксперты говорят про 10% (видимо, ещё 10% они берут себе комиссию).

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 171к — стало на +2к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодару и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 357к, вторичка 423к

  • Сочи: первичка 379к, вторичка 270к

  • СПб: первичка 250к, вторичка 214к

  • Анапа: первичка 167к, вторичка 154к

  • Краснодар: первичка 152к, вторичка 120к

Ситуация со спросом и ипотекой

Спрос на московскую вторичку с сентября по ноябрь оставался примерно на одном уровне. Но зимой активность покупателей начала снижаться, в декабре спрос оказался на 20% ниже осени. Первый месяц 2024 года не порадовал ещё сильнее, спрос упал на 35% по сравнению с прошлогодним январём.

Высокие ставки по ипотеке привели к падению сделок с первичкой и сокращению доли ипотеки. Средняя ставка — 16,94%. В сентябре доля ипотечных сделок составляла 37,4%, в декабре упала до 25%, в январе ипотечные сделки стали единичными. Ну и январь традиционно знаменуется низким спросом.

1 июля 2024 года истекает срок действия сразу двух льготных программ — семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой. Есть большая вероятность, что программу с господдержкой не продлят, а семейную оставят. Также продолжаются ИТ-ипотека, сельская, ДВ.

Крупнейшие банки уже заявили, что льготные программы будут только по новостройкам партнёров. Ну понятно.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,96 млн с июля 2021 (данные за 1 января). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,44 млн. Месяц назад было 11,57! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 11,37 метра! В Ангарске хватило бы на тридцатиметровую однушку. К счастью, она мне не нужна.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь.-6

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Январь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Финансовый менеджмент: управление финансами для бухгалтера и руководителя

Cкидка до 62%!

16 900 ₽ 44 900 ₽

✔️ Методам финансового анализа бизнеса

✔️ Оценке бизнеса на основе метрик

✔️ Планированию финансовой деятельности компании

✔️ Финансовому прогнозированию для привлечения инвестиций

Этот курс превратит бухгалтера в финансового директора, а директору поможет не только удержать бизнес на плаву, но и значительно увеличить прибыль!

Скидка действует только сегодня! Запишитесь и откройте новые горизонты для роста вашего бизнеса!

Записаться на курс

Комментарии

2


Похожие материалы

ЕГРЮЛ

Минфин упростит доступ к данным компаний в ЕГРЮЛ

Ведомство для прозрачности бизнеса предложило поправки, упрощающие доступ к закрытой информации о юрлицах в ЕГРЮЛ. Теперь доступ будет восстанавливаться автоматически, а получить его смогут доверенные лица, что снизит риски для бизнеса и инвесторов.

Трудовое право

Какие перерывы в работе положены офисным работникам

Современные исследования утверждают: перерывы в течение рабочего дня — не потеря времени, а эффективный способ повысить продуктивность сотрудников. Рассказываем, какие перерывы положены офисным работникам по закону, а какие остаются на усмотрение работодателя. 

Какие перерывы в работе положены офисным работникам

Как нумеровать трудовые договоры. Опрос

Номер трудового договора не относится к обязательным сведениям, но можно его ставить.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Электронные подписи

Что будет, если сдавать отчетность чужой электронной подписью

Электронная подпись (ЭП) — это важный инструмент, который обеспечивает подлинность и юридическую силу цифровых документов. Хотя законы прямо не запрещают передачу ЭП, на практике это может повлечь серьезные риски. Рассмотрим, чем грозит использование чужой электронной подписи предпринимателям и сотрудникам.

Что будет, если сдавать отчетность чужой электронной подписью
НДФЛ

✈️ФНС начнет определять статус налогового нерезидента автоматически. Как к этому подготовиться бухгалтерам

Налоговики с декабря 2025 года будут автоматически собирать сведения о пересечениях границ физлицами, чтобы эффективнее определять их налоговое резидентство. Бухгалтеры и работодатели должны перестроить уже сейчас свою работу, чтобы избежать доначислений и проблем с ФНС. Об этом подробней в статье.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Электронные подписи

Фобии в эпоху цифровизации: на примере электронной подписи

В современном мире, где цифровизация идёт быстрыми шагами, некоторые люди встречают эти изменения с тревогой. Такие страхи чаще всего напрасны и связаны с непониманием технологий. Стоит один раз разобраться – и тревога уходит, уступая место удобству и эффективности. Рассмотрим на примере электронной подписи.

Патент у работника из СНГ

Эксперт:

Надежда Камышева

Надежда Камышева
Эксперт

Я его закрою просто. Ничего страшного.

Я просто испугалась, что у нас технические неполадки, вопрос у меня исчез на глазах.

Как предпринимателю навести порядок в финансах: ключевые принципы управленческого учета

Финансовый учет — это не просто цифры, а ключ к стабильности и росту бизнеса. Разберем, почему даже прибыльные компании сталкиваются с кассовыми разрывами, как предпринимателям навести порядок в финансах и какие управленческие инструменты помогут контролировать деньги и принимать взвешенные решения.

Как предпринимателю навести порядок в финансах: ключевые принципы управленческого учета
Маркетинг

ТОП–11 статей в блогах за неделю: что было интересно читателям «Клерка»

Какие статьи залетают в ТОП? Мы проанализировали собравшие максимум открытий публикации в блогах и готовы поделиться с вами секретами создания цепляющего контента. 

ТОП–11 статей в блогах за неделю: что было интересно читателям «Клерка»
Право

Расторжение брака через суд 2025

В некоторых ситуациях развод возможен только через суд. В материале немного о том, как проходит эта процедура; в какой суд нужно подавать иск, как правильно составить заявление и какие данные в нем указать и каков размер пошлины.

Срок исковой давности по кредиту

Срок исковой давности — это время, в течение которого лицо, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд за их восстановлением. Рассказываем, в чем особенности срока исковой давности по кредиту и как его правильно рассчитать в разных ситуациях.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

🧠Пятничный мозгонапрягатель. 7/52

Любители регламентированных отчетов и осв по 62 счету, общий сбор! Ищем цифры.

🧠Пятничный мозгонапрягатель. 7/52
9
Воинский учет

С какой степенью ожирения не берут в армию

Многие призывники знают, что можно получить освобождение от призыва, если ты очень худой или толстый. Худоба часто бывает естественной, а лишний вес обычно говорит о проблемах со здоровьем, поэтому на него врачи в военкомате обращают куда более пристальное внимание. В этой статье вместе с экспертами рассмотрим медицинские и правовые аспекты призыва парней с избыточной массой тела.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Минфин запланировал изменения в Закон о бухучете

Это следует из Плана мероприятий по реализации основных направлений государственной политики в сфере бухгалтерского учета, финансовой отчетности и аудиторской деятельности до 2030 года.

Налоговые схемы

Доверие, как бумага: как ФНС находит фиктивные сделки

«Бумажный НДС» — популярный способ компаний, чтобы снизить налоговое бремя. Инспекторы ФНС активно выявляют схемы фиктивных сделок. Рассказали, как честным компаниям не быть похожими на жуликов.

Доверие, как бумага: как ФНС находит фиктивные сделки
ПСН

При интернет-торговле нельзя применять ПСН

Розничная торговля подходит по ПСН, в том числе через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов, а также через объекты нестационарной торговой сети.

Тонкая настройка устава компании — залог юридической безопасности владельцев бизнеса. Как оформить устав, чтобы избежать конфликтов и не потерять долю в бизнесе

От того, насколько грамотно составлен устав компании, зависит вероятность конфликтов между бизнес-партнёрами, надёжность управления бизнесом и юридическая безопасность его владельцев. О том, на какие аспекты при оформлении устава нужно обратить самое пристальное внимание, эта статья.

ЭДО

Интерес к теме транспортного ЭДО растёт. Подтверждаем цифрами

Специалисты ГК «Астрал» проанализировали запросы клиентов на тему транспортного ЭДО в 2023 году и сравнили их с 2024. Выяснилось, что в 2024 году количество запросов на тему приобретения, стоимости и вариантов перехода на обмен электронными перевозочными документами (ЭПД) выросло в 2 раза.

Интерес к теме транспортного ЭДО растёт. Подтверждаем цифрами

Для онлайн-кредитов могут ввести ограничение в 100 тысяч рублей

Сейчас лимит кредитования не зависит от способа оформления договора, это создает дополнительные риски мошенничества. Чтобы злоумышленники удаленно не получали крупные займы, сумму онлайн-кредитования предложили ограничить.

Топ–5 ошибок при оформлении банковской гарантии для госзакупок и как их избежать

Банковская гарантия — обязательное условие для участия в государственных закупках. Однако даже опытные поставщики нередко допускают ошибки при ее оформлении, что может привести к отказу заказчика, разбирательству в ФАС или даже потере контракта. Разберем основные ошибки и способы их предотвращения.

Топ–5 ошибок при оформлении банковской гарантии для госзакупок и как их избежать

Интересные материалы

Сальдо ЕНС

Родственникам умерших планируют возвращать их налоговые переплаты

Если человек умер, а на его ЕНС осталась переплата, то ее сможет забрать родственник.