Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
![](https://i.klerk.ru/aGquU7GLPVVlkkiAKIHu2APsVGelENDyHgLJ5TpMCtE/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0LzJl/ZDEyMTE2M2E3NGYy/ZGRmYzcxZWMzNjE1/ZjMwZDFjLnBuZw.webp)
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
![](https://i.klerk.ru/If-ZwmDdiLse5jghRZCU_9sQN_lSlRKsK2ldRzKmoUA/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0LzNk/ZmUyMzdhMzY1Yjg2/YWQ5ZTE4ZmYwZGQ2/MWQyNzAxLnBuZw.webp)
Вторичка просто дорожает, в первичке произошёл откат после аномального роста (возможно, это был баг). Тем не менее, на дистанции года зафиксировано подорожание.
Сочи: июнь → июль
Первичка: 538к → 500к (-7,1%)
Вторичка: 324к → 333к (+2,7%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву.
![](https://i.klerk.ru/WtaIzVWejIdCmAqLQ7u8uS0HJaqGlcgGljb9q4oCiZk/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0LzAy/ODU1MmNlYWNhZGQy/YzlkNDk0YzA5ZGIw/MGQ1ZTVjLnBuZw.webp)
Тут цены не падают несмотря ни на что. Москвичей ведь отменой массовых льготных программ не напугаешь, потому что тут одни айтишники.
Москва: июнь → июль
Первичка: 374к → 380к (+1,6%)
Вторичка: 415к → 419к (+0,9%)
В Москве продано 44% площади, не продано 44%, а по 11% площадям продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 27%.
![](https://i.klerk.ru/ODgSoRKmyk7pQRvKt9jRMXtp90wPlI70Ot_Cx23Pe_4/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0L2Zm/YzYyZjczY2Q1NDQ2/ZGIwMGY0MDU4YjE0/ZjAyMjc5LnBuZw.webp)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 299к, на 3к меньше июня. Отскок от максимума на 5к.
![](https://i.klerk.ru/Uv1y_TJsKPX-mYbpqrifmI3gG_EW1BHpIkharUeQRRg/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0L2Ix/MTRlY2JlYzAzYjI1/YTE0N2YyMTJiYTU5/OTdkYjFhLnBuZw.webp)
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 153к за метр — рост на 1к за месяц.
![](https://i.klerk.ru/ihLX8iHTrzB9SKIYu4QE5AmPxvzctzheD6fE2BH1mDg/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0LzA4/OTQ2NGVhMjI2ZjJl/NWUzMjZkNTA1MTUx/ZWUwMTI3LnBuZw.webp)
312к за метр в Москве, +2к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 13к (но данные на 30 июня). По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 176к — стало на 1к дороже. В целом, по РФ тоже рост со 175 до 176 тысяч за метр.
ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.
![](https://i.klerk.ru/qHjprFEKh5R9iRbnz43GKl29n9_EG65QEt8TLUQ_d0o/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0LzVk/YzMyMWZmN2JmOTAy/NTE5NDk1ZmMyMTkz/ZWViMDAyLnBuZw.webp)
Но в долларах всё стабильно. Около 3000 долларов за метр. Цены как в 2006 или в 2017. Вдвое дешевле пика 2008 года.
![](https://i.klerk.ru/ip9-1wL1ouGy1sR4_aVucOR6SlsgqjNYoWIRPz0dPnA/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0LzVi/NjRhMGMwMThlNTY2/ZTFmODNhMzRhODlh/ZDI1ZTQyLnBuZw.webp)
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Москва и Сочи, конечно, вне конкуренции.
Объявления
Москва: первичка 380к, вторичка 419к.
Сочи: первичка 500к, вторичка 333к.
СПб: первичка 257к, вторичка 214к.
Новороссийск: первичка 200к, вторичка 152к.
Краснодар: первичка 160к, вторичка 129к.
Теперь самое время вспомнить, что массовые льготные ипотеки заканчиваются.
Как взять ипотеку?
Эксперты посчитали, что для покупки двушки в ипотеку под 19,5% нужна зарплата, превышающая среднюю по региону в 2,5–3 раза, а где-то и в 4. К примеру, если взять двушку в Москве за 20 млн, ежемесячный платёж будет 269 тысяч, а необходимая зарплата — 539 тысяч. Средняя в Москве 179 тысяч, но это средняя, а не медианная. В итоге, средний москвич может купить квартиру в Перми.
![](https://i.klerk.ru/ZHyD-d9lhuVdheSC0oQbhsMrWwHbGYSLXQ0vuNRwR2g/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0LzE4/YmNiMDUyZDk3NGUz/M2VhZTg2NThhN2Vh/YTY1N2JlLnBuZw.webp)
Кстати, описывал, как застройщики дают льготы. Например, Самолёт предлагает ипотеку от 5,9%. Правда на 2 года. Или 8%, но на 5 лет. Что будет дальше? Правильно, в последующие годы будет 18,6%.
ИТ-ипотека Шрёдингера
Читатель не из сферы ИТ резонно заметит, что есть же ИТ-ипотека. Ипотека-то есть, но лимитов уже нет. Так что даже айтишникам теперь нужно деплоить под двадцатипроцентную ставку.
![](https://i.klerk.ru/YSOxHnk5SC8edVWTb7He6JR-JdshIiT18t4Nq3w6aI0/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0L2E1/OGNkODE2OGFhZmQ0/ODI3MGY2OWNlMGIy/ZDdkMTIzLnBuZw.webp)
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 4,02 млн с июля 2021 (данные за 1 июля), на 1 августа должно быть около 4,25 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 14,11 млн. Месяц назад было 13,73! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 12,91 метра! За эти деньги можно купить два Haval Jolion NEW или скромную квартирку в Великом Новгороде.
![](https://i.klerk.ru/ApakCmCOWu9Jn84MGvxUOK5w-UA6hsnuFNWT2dbKEOs/w:1500/aHR0cHM6Ly93d3cu/a2xlcmsucnUvdWdj/L2Jsb2dQb3N0L2My/ZDM4MDA5ZDkwODA2/NWY1MTZhMzZjNTFj/OGZiOTgzLnBuZw.webp)
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Начать дискуссию