Улучшения арендованного имущества

На форумах сайта уже не первый год обсуждается вопрос улучшений арендованного имущества.

Типа: — Мы арендуем здание и заменили старую входную дверь на новую стоимостью девяносто (или там, сто двадцать) тысяч рублей. Как принять к учету этот объект основных средств и какой срок полезного использования ему установить?

На вопрос: — А почему вы считаете, что эту дверь нужно принять к учету, как объект основных средств? чаще всего следует ответ: — Потому что это неотделимое улучшение в арендованное имущество, не возмещаемое арендодателем.

Зачастую такой аргумент является решающим, и участники дискуссии начинают дружно думать, где и как найти СПИ для такого объекта.

Тут недавно в разделе «Консультации» точно также ломали голову (правда, без меня) над определением срока полезного использования для коврового покрытия в офисе.

Не буду цитировать А. И. Райкина (была у него лет 60-70 назад одна хорошая миниатюра), замечу только, что неотделимые улучшения арендованного имущества — это либо его ремонт, либо модернизация (реконструкция, достройка и т. д.).

Минфин наш об этом говорит уже далеко не первый год. Например, письмо Минфина России от 13.01.2022 № 03-03-06/1/1123, или письмо Минфина России от 23.05.2022 № 03-03-06/1/47515.

А вот какой именно вид ремонта за свой счет обязан делать арендатор, а какой — арендодатель, надо смотреть в данном конкретном договоре аренды.

По общему правилу — текущий ремонт обычно за свой счет производит арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), капитальный — обычно арендодатель (п. 1 той же ст. 616 того же ГК РФ).

Но в каждом из этих пунктов отмечено, что если иное не установлено законом или договором аренды.

Другими словами, договором может быть установлено, что и капитальный ремонт арендатор обязан проводить за свой счет. Или наоборот, что даже замена прокладки в кране или замена перегоревшей лампочки — это обязанность арендодателя. То есть все на усмотрение сторон.

И если договором предусмотрено, что какие-то ремонтные работы (то есть неотделимые улучшения) арендатор должен проводить за свой счет (ставя в известность арендодателя, или нет, тоже надо читать их конкретный договор), то затраты на них он, в полном соответствии с нормативными актами по бухгалтерскому учету (ФСБУ 26/2020 и ФСБУ 6/2020) и действующим налоговым законодательством (ст. 260 НК РФ), списывает, в конечном итоге, на свои расходы.

Если же арендодатель решил улучшить арендованный объект путем капитальных вложений, то есть модернизировать его, то без согласия собственника этого он сделать не вправе.

Не вдаваясь в тонкости модернизации станков, транспортных средств и т. п., остановимся только на недвижимости.

Для того, чтобы модернизировать (реконструировать, достроить, либо частично ликвидировать) объект недвижимости собственнику его (и только собственнику) необходимо получить разрешение на строительство (п. 51 ГСК РФ). Как эта модернизация будет завершена, опять же только на его имя должно быть оформлено разрешение на ввод (ст. 55 ГСК РФ).

Дальше необходимо будет внести изменения в ЕГРН (в части кадастрового учета), где объект числиться опять же за ним.

Согласен, что на практике ушлые арендаторы умудряются, взяв в аренду гараж, перестроить его, якобы не ставя в известность арендодателя, в гостиницу или сауну, и оказывать потом соответствующие услуги по нескольку лет, но это уже совсем другая тема. Тут уже больше не Налоговый и Градостроительный кодексы, а Уголовный и Уголовно-процессуальный.

В нашей же ситуации после завершения таких капитальных вложений в объект, произведенных с ведома арендодателя, и только в том случае, если он не возмещает их (полностью или частично) арендатору, последний примет их к учету, как некий виртуальный объект основных средств.

Вкратце где-то так.

Надеюсь, что этот материал в чем-то поможет коллегам.

И я уже не первый месяц терроризирую администрацию сайта с предложением провести вебинар по вопросу ремонта основных средств, в том числе и арендованных.

На два занятия, то есть четыре академических часа (с небольшим перерывом) материала (с анализом писем Минфина и ФНС, а также арбитражной практики) вполне хватает.

Но почему-то пока сложилось мнение, что и тема достаточно узкая, и желающих стать слушателями платного вебинара будет не так уж много.

Хотя были вначале планы провести его в первой половине августа, но потом опять что-то не срослось.