Другие варианты привлечение денежных средств при финансирование капитальных вложений

Во вчерашней публикации я рассмотрел порядок учета процентов по полученному на капитальные вложения по так называемому «инвестиционному» кредиту.

Но может возникнуть ситуация, когда банк кредит не выдает, или его не хватает, а еще один получать не очень выгодно.

И одним из вариантов может быть привлечение средств другого лица, которому вместо оплаты может отойти в собственность какая-то часть площадей в возведенном объекте.

Схема эта довольно давно известна, еще с прошлого тысячелетия. Но вот как трактовать такой договор, и к каким налоговым последствиям он может привести?

Вот здесь борьба мнений продолжается до сих пор.

Как только такой договор (и прошлом тысячелетии, и в нынешним) не соизволят обзывать. И договор о совместной деятельности, и о совместном строительстве и т. д., и т. п., и пр.

Но чаще всего его пышно именуют инвестиционным.

А застройщика (инвестора) в этой ситуации начинают именовать заказчиком-застройщиком.

Мне в своё время, что на семинарах, что на консультациях, частенько задавали вопрос: – Мы, как заказчик-застройщик, заключили инвестиционный договор. Какие при этом будут проводки?

Сразу вспоминается историческая байка (правдивая или нет – неизвестно) о том, что российская императрица Екатерина II в слове «еще» делала четыре ошибки. Она якобы писала «исчо».

То же самое и при заключении инвестиционного договора заказчиком-застройщиком. Нет такого вида договора в гражданском законодательстве, как «инвестиционный», и нет такого субъекта в капитальном строительстве, как «заказчик-застройщик».

Уж столько лет твержу (или твердю? или утверждаю?) я миру, что инвестициями в самом общем смысле признаются вложения капитала с целью получения прибыли не противоречащими законодательству способами.

Поэтому любой договор, направленный на получение прибыли, можно назвать инвестиционным.

А здесь и сейчас мы рассматриваем один из видов инвестиционной деятельности – капитальные вложения – возведение объектов недвижимости с целью получения прибыли путем длительной их эксплуатации.

И застройщик (по ГСК) одновременно является и инвестором по Закону № 39-ФЗ.

Все договоры, которые он заключил (и еще заключит) с другими участниками возведения объекта для него (и только для него) являются инвестиционными.

Теперь он заключает договор на передачу в собственность (после окончания строительства) какой-то части объекта, возведение которого он обеспечивает.

Для него этот договор уже не инвестиционный (с точки зрения капитальных вложений). Прибыль он получит (надеется получить), получив за эту недвижимость несколько больше, чем он затратит сам.

Будет ли этот договор инвестиционным для нового владельца недвижимости?

Застройщик (бывший инвестор) об этом не знает, и сообщать об этом ему никто не обязан.

Возможно, приобретатель недвижимости будет эксплуатировать ее сам, а возможно, что нашел уже на нее выгодного покупателя.

Данный договор, что подтвердил и Высший Арбитражный Суд – договор купли-продажи будущей недвижимости (постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54).

При этом застройщик (он же – инвестор), а по данному договору – продавец, для возмездной передачи права собственности должен будет вначале зарегистрировать в установленном порядке возникновение права собственности на возведенный объект, точнее, минимум на два – на тот, который он будет использовать, и на тот (те), который (которые) он продаст.

Далее. Кого можно признать заказчиком–застройщиком?

Под ним до сих пор часто понимаются организации, специализирующиеся на организации строительства объектов недвижимости и контроля за его ходом (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина от 30.12.93 № 160).

При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика (там же).

Однако в соответствии с действующим законодательством застройщиком признается лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспечивающее на нем строительство, реконструкцию либо капитальный ремонт объекта недвижимости (п. 13 ст. 1 ГСК).

Только застройщик, имея на руках правоустанавливающие документы на землю, может получить разрешение на строительство (ст. 51 ГСК РФ), и только на него, после завершения стройки, может быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГСК).

А организацию, специализирующуюся на организации строительства (по поручению и за счет застройщика) и контролю за его ходом, надлежит именовать техническим заказчиком (п. 22 ст. 1 ГСК).

В случае противоречия между кодексом и нормативно правовым актом приоритет остается за кодексом (ст. 3 ГК).

Кроме того, можно ли считать «Положение по бухучету долгосрочных инвестиций» нормативно-правовым актом?

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти издаются в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений. Издание нормативных правовых актов в виде писем и телеграмм не допускается (п. 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.97 № 1009).

Положение по бухучету долгосрочных инвестиций утверждено письмом Минфина, следовательно, одно условие подготовки нормативно-правового акта не соблюдено.

Кроме того, нормативно-правовые акты, устанавливающие правовой статус организаций, имеющие межведомственный характер и т. д., подлежат государственной регистрации в Минюсте (п. 10 Правил подготовки НПА).

Вышеуказанное Положение в Минюсте не регистрировалось и на регистрацию не подавалось. Не соблюдено и второе требование.

Следовательно, правовой статус «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций», утвержденного письмом Минфина от 30.12.93 № 160, и не подававшегося на регистрацию в Минюст, точно такой же, как и писем Минфина – мнение чиновников по тому или иному вопросу, касающегося проблем отражения в учете, либо для целей налогообложения в той или иной ситуации. Организация сама решает, принимать во внимание это мнение, или нет.

Но вернемся к термину «заказчик-застройщик».

Под ним чаще всего подразумевают организацию, обладающую правами на земельный участок (то есть застройщика по п. 16 ст. 1 ГСК), но возводящую объект (полностью или частично) для другого лица (то есть заказчика по п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

Налицо попытка объединения в одной конструкции правоотношений в двух разных областях – капитальном строительстве и капитальных вложениях.

Автору опять вспоминается байка (но уже из более близких времен – почти пятидесятилетней давности).

В своем выпускном сочинении по «Войне и миру» школьник красочно описал первый бал Наташи Ростовой и ее танец со Штирлицем.

Да, и Андрея Болконского, и штандартенфюрера Штирлица (полковника Исаева М. М.) талантливо сыграл гениальный актер В. В. Тихонов. Но кина то разные!

Поэтому не следует отношения между участниками капитального строительства механически переносить на отношения субъектов капитальных вложений.

То есть при заключении так называемого «инвестиционного» договора (а на самом деле – договора купли-продажи недвижимости, которая еще только строится) есть застройщик (по ГСК), он же продавец будущей недвижимости, и есть покупатель (несмотря а то, что в договоре он может быть поименован «инвестором». «соинвестором», и. т. д., и т. п., и пр.).

Следовательно, денежные средства, поступившие от «соинвестора» («участника совместного строительства») надлежит признать предварительной оплатой, которую следует учесть при исчислении базы по налогу на добавленную стоимость (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК).

Поступление средств на расчетный счет «заказчика-застройщика» (точнее, продавца будущей недвижимости), таким образом, следует отразить записями:

• Дебет счета 51 Кредит счета 62.02 – поступили средства от покупателя будущей недвижимости;
• Дебет счета 76 (АВ) Кредит счета 68.02 – исчислен налог на добавленную стоимость с поступившей предоплаты.

И от второй проводки (начисление НДС) у многих начинается сильнейший приступ амфибиотропной асфиксии (в переводе с медицинской латыни – начинает душить жаба) – платить НДС от поступившего инвестиционного вклада!

Сразу начинаются разговоры об инвестиционном характере передачи имущества (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК), что не признается реализацией для целей налогообложения.

Тем более, что и договор назван «Ивестиционным».

Такие суждения бытовали и бытуют с 1999 года – вступления в силу первой части НК РФ. Неоднократно их поддерживали и судебные органы, и финансовое ведомство.

Однако в подп. 4 п. 3 ст. 39 НК говорится о другом виде инвестиционной деятельности – приобретении долгосрочных финансовых вложений – вкладов в уставные (складочные) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вкладов по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевых взносов в паевые фонды кооперативов – причем не денежными средствами, а имуществом участника или пайщика.

Это подтверждается и другими главами НК.

Так, например, для целей налогообложения прибыли при передаче имущества (имущественных прав) в качестве оплаты приобретаемых акций (долей, паев) у акционера (участника, пайщика) (то есть инвестора) не возникает налогооблагаемой прибыли, либо убытка, уменьшающего таковую (подп. 2 п. 1 ст. 277 НК).

Причем здесь поступление денежных средств по договору возмездной передачи права собственности на объект недвижимости (пусть и названного инвестиционным договором), лично мне непонятно.

Но, как говорилось выше, постановление Пленума ВАС № 54 поставило точку в этом длительном споре (хотя и многие налогоплательщики при этом пострадали).

Но получать деньги и не делиться с государством...

Хотя, если что, можно в этой ситуации поиграть со входящим НДС, предъявленным изыскателем, проектировщиком и другими исполнителями.

То есть принимать его к вычету в те периоды, когда получены деньги от этого самого «соинвестора», то бишь покупателя будущей недвижимости.