В публикации от 17 января я рассмотрел порядок привлечения средств так называемого «соинвестора» при возведении объекта.
И как бы не назывался такой договор (а фантазия господ юристов бывает весьма богатой) смысл его (то есть экономическое содержание) в подавляющем большинстве случаев состоит в том, что после завершения строительства объекта застройщик («основной инвестор», или как еще он назван в договоре) передает в собственность «соинвестору» («партнеру по совместной деятельности» и т. д. и т. п., и пр.) какую-то часть площадей в возведенном объекте.
Там же я дал ссылку на Постановление Пленума ВАСт 11.07.2011 № 54, в котором было однозначно сказано, что в подавляющем большинстве случаев такие договоры надо рассматривать, как договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
То есть этот «инвестиционный взнос», «вклад в совместную деятельность», либо как еще это перечисление средств обозвали застройщик (он же продавец будущей надвижимости«) и будущий покупатель – предоплата.
И застройщик, возводя один объект, какую-то часть его строит для себя (то есть осуществляет капитальные вложения), а какую-то – для возмездной передачи права собственности на нее другому лицу. И такая деятельность (подп. «в» и «ж» п. 3 ФСБУ 5/2019) признается изготовлением готовой продукции (запасов).
НК определения готовой продукции не дает, хотя этот термин широко использует. Следовательно, для целей налогообложения (п. 1 ст. 11), его нужно применять, как и в бухгалтерском учете, и понимать под ней, в данном случае – объекты недвижимого имущества, создаваемые для продажи.
И, если уж совсем строго по теории, то затраты на возведения той части объекта (объектов) недвижимости которая потом будет передана покупателю необходимо в регистрах бухгалтерского учета отражать на балансовом счете 20.
Но это возможно в 99,999% случаев только теоретически. Ведь на практике вплоть до полного завершения строительства ни застройщик, он же инвестор (и будущий продавец), ни покупатель (или покупатели, которых может быть и несколько) еще точно не знают, во сколько им в конченом итоге обойдется это строительство, и сколько конкретно квадратов площади (и каких конкретно) будет передаваться.
И никто не сможет предъявить застройщику претензии (да никто и не предъявит, кроме уж совсем отмороженных на всю голову аудиторов) по поводу того, что все затраты он отражает, как капитальные вложения, хотя часть из них – это изготовление готовой продукции.
Тем более, что такой вариант учета затрат Минфин России одобрил почти 20 лет назад (письмо Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02), в котором, пожалуй, впервые на моей памяти была дана, пусть и несколько кривая, но имеющая право на применение запись:
Дебет счета 43 Кредит счета 08.
Этим же письмом, правда, его действительные авторы (не сам же подписавший его Л. З. Шнейдман готовил этот документ) дали начало и той, абсолютно идущей поперек всего бухгалтерского и налогового учета схеме, когда затраты на возведение многоквартирного жилого дома по Закону № 214-ФЗ собираются у застройщика тоже на 08 счете.
Но об этом будем говорить немного позже, когда я все-таки приступлю к рассмотрению учета в долевом строительстве (а это никоим образом не капитальные вложения).
Значит, все затраты на возведение объекта недвижимости, часть которого будет принята инвестором к учету, как объект основных средств, а часть – как готовая продукция, отражаются на балансовом счете 08 (в соответствующей аналитике).
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик получает возможность оформить возникновение права собственности на возведенный объект недвижимости (процедуру оформления этого права я рассмотрел на прошлой неделе: https://www.klerk.ru/tribune/209610/563450/).
Но в рассматриваемой ситуации возникновение права собственности нужно будет оформить минимум на два объекта недвижимости, на тот, который инвестор оставит у себя и примет к учету, как основное средство, и на тот (или те), который (которые) примет к учету, как готовую продукцию и передаст покупателю (или покупателям).
При этом госпошлина должна быть уплачена за каждый отдельный объект, на который оформляется это самое право (письмо Минфина России от 21.12.2018 № 03-05-06-03/93593).
Перед этим застройщик (он же – инвестор и продавец в одном лице) и покупатель (или покупатели) должны, так сказать, подбить бабки и определить, во сколько им обошлось возведение объекта, сколько конкретно заплатил этот самый «соинвестор», или как его они еще назвали в договоре, а на самом деле – покупатель, перечисливший полностью (или частично) предоплату за причитающуюся ему недвижимость, и какие конкретно площади перейдут ему в собственность.
И мы остановились на том, что застройщик собрал все затраты по объекту на 08 счете, оформил возникновение права собственности на два (или больше объекта) и далее свое принял к учету, как основное средство:
Дебет счета 01 Кредит счета 08.*
*Но возможна ситуация (я ее тоже рассмотрел 2 февраля, что инвестор еще будет продолжать капитальные вложения по своей части этого объекта – электромонтажные, сантехнические, отделочные работы, и принятие к учету основного средства состоится только через месяц, а то и все два-три).
Те площади, которые подлежат передаче покупателю (как бы его там и не обозвали в договоре, он всё равно покупатель) правильно будет принять к учету, как готовую продукцию той самой «кривой» проводкой:
Дебет счета 43 Кредит счета 08*.
*В принципе, можно оставить и на 08, но мы всё делаем так, как положено.
Затем высокие договаривающиеся стороны подписывают акт «сдал-принял», и на его основании бухгалтерия продавца (в девичестве – инвестора) отражает пока еще только передачу объекта недвижимости:
Дебет счета 45 Кредит счета 43 (или 08);
Дебет счета 76 Кредит счета 68.02;
Дебет счета 68.02 Кредит счета 76 (АВ);
Дебет счета 09 Кредит счета 68.04;
Дебет счета 68.04 Кредит счета 77.
После того, как переход права собственности будет официально зарегистрирован (этим уже будет заниматься покупатель, как новый владелец, а наш продавец в конечном итоге получит информацию, что объект числится уже не за ним), отражаем выручку в регистрах бухгалтерского учета:
Дебет счета 62.01 Кредит счета 90.01;
Дебет счета 68.04 Кредит счета 09;
Дебет счета 60.02 Кредит счета 62.01;
Дебет счета 90.03 Кредит счета 68.02;
Дебет счета 68.02 Кредит счета 76.
Дебет счета 90.02 Кредит счета 45;
Дебет счета 77 Кредит счета 68.04.
Получит ли инвестор (уже продавец) какую-то прибыль при этом, выйдет в ноль, или понесет убытки – это уже по ситуации.
И, пожалуй, это единственная полностью законная схема привлечения денежных средств в процессе возведения объекта производственного назначения.
Все остальные (а их предлагали и предлагают превеликое множество) нарушают в той или иной мере действующее законодательство. Да, могут и пройти, и сэкономить, к примеру, НДС, при получении «вклада в совместную деятельность от соучастника таковой». Но где гарантия, что на смену чиновнику, который не стал цепляться к таким нечетким формулировкам в договоре, не придет новый, с которым хороших отношений еще не установили. Такой, нет.
Ведь как правильно заметила в свое время И. А. Аллегрова: – Каждый, кто не первый, тот у нас второй.*
*Про первую часть припева этой песни я, как и всякий мужчина, очень слабо (а точнее, совсем не) разбирающийся в женской психологии, ничего сказать не могу.
Первый – тот, кто имеет возможность зарегистрировать возникновение права собственности. Им может быть либо застройщик (что по ГСК, что по Закону № 214-ФЗ), либо участник долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ).
Регистрация возникновения права собственности на созданный объект недвижимости производится при предъявлении правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Эти документы могут быть выданы только на имя застройщика. Кроме того, получению правоустанавливающих документов на участок (свидетельства о регистрации права собственности, либо регистрации договора аренды) также должен предшествовать визит в Росреестр и внесение записи в соответствующий раздел ЕГРН.
Регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства (п. 11 ст. 48 Закона № 218-ФЗ) производится на основании приемопередаточного акта и зарегистрированного ранее договора участия в долевом строительстве. Дольщик, так же, как и застройщик, должен как минимум дважды посетить Росреестр – первый – для регистрации договора, и второй – для регистрации права собственности на квартиру.
А вот «инвестор», «участник совместного строительства» и прочие желающие приобрести в собственность объекты недвижимости всегда будут вторыми. Они могут только получить права собственности от первого владельца – застройщика, или дольщика.
И «инвестор», пришедший в Росреестр с каким-нибудь «актом реализации инвестиционного контракта» «или протоколом распределения площадей», и желающий зарегистрировать на себя именно возникновение, а не переход права собственности на объект может услышать: – А ты кто такой? Давай, до свидания!
Вначале застройщик должен зарегистрировать это право на себя, а уже потом, по какому-то возмездному договору, передать его «инвестору». А такой возмездный договор в 99,99999% случаев – договор купли-продажи.
Начать дискуссию