17 января была размещена моя публикация о порядке привлечения денежных средств соинвестора при возведении объекта основных средств.
На днях одна из коллег в комментарии вполне справедливо указала, что вот уже несколько месяцев, как в силу вступил закон от 06.12.2021 № 408-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и у того же самого соинвестора вместе с застройщиком появилось законное право зарегистрировать возникновение права собственности на соответствующую часть возведенного объекта недвижимости.
И, как было ей отмечено:
Рассмотрение инвестиционного договора в рамках Пленума 54 становится неактуальным.
Ну что же.
Признаю свою вину.
Меру. Степень. Глубину...
Да, каюсь, не отследил изменения в законодательство.
Не могу сказать, что я досконально изучил этот самый закон № 408-ФЗ.
Да, внесены изменения в закон № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в ряд статей ГСК, в закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и т. д.
И теперь у организации-соинвестора право собственности на возведенный за его деньги объект (оговоренную заранее часть объекта) возникает, также как и у застройщика, а не переходит по договору купли-продажи.
Однако ни в ГК, ни в НК никаких изменений внесено не было.
И такого вида договора, как «инвестиционный» у нас по прежнему не существует, чтобы там не писали в своих публикациях юристы, и какие бы решения не принимали судебные органы.
Ведь как можно заиметь вещь (коей является, допустим, торт, или объект недвижимости)?
Начнем с торта, который вы решили преподнести на коллеге в честь её пятидесятилетия*.
*Вообще-то ей 60, но считаем без НДС.
Если не побеспокоились заранее, то перед работой (или во время ее) наносится визит в ближайшую кондитерскую, и там выбирается понравившийся торт из имеющихся на витрине.
То есть кондитеры изготовили готовую продукцию, а зашедший приобрел ее по договору купли-продажи.
И если, допустим, лично мне особо понравился какой-то экземпляр, а стоящая впереди меня дама его купила, то претензий ни к продавцу, ни к этой даме, предъявить нельзя (ну разве что возникнет к ней где-то глубоко внутри такой личный неприязнь, аж кушать не могу).
И второй вариант. О подарке побеспокоились заранее, заведение, где тортики не только продают, но и пекут, посетили за пару дней до этого, подробно оговорили размер, рецептуру, надпись (те же самые «50 без НДС»), и даже аванс внесли.
Вот тут уже ни одна посторонняя зараза не имеет никаких прав его забрать. Это тортик для нашей юбилярши, и приобрели мы его по договору подряда.
Какие еще могут быть варианты? Ау, господа юристы? Ответа не услышу.
То же самое и с недвижимостью. Есть, конечно, кое-какие незначительные отличия от тортика, но, все равно, либо я приобретаю ее у предыдущего правообладателя, либо мне ее изготавливают под мой личный заказ, и я, после того, как принимаю результат выполненных по моему заказу работ, становлюсь ее первым собственником.
То есть в первом варианте отношения продавец-покупатель. Для целей налогообложения у продавца реализацией признается передача права собственности, которое до этого было у продавца (п. 1 ст. 39 НК).
Во втором варианте отношения подрядчик-заказчик. Для целей налогообложения у подрядчика реализацией признается передача результата заранее оговоренных выполненных работ (тот же п. 1 ст. 39 НК). Право собственности изначально принадлежит (должно принадлежать) заказчику.
Какие еще могут быть варианты? Ау, господа юристы?
Вот только не надо тут нас забалтывать специфическими терминами и отсылками к судебным решениям. Нам по-простому, своими словами. Боюсь, что ничего, кроме как «диспозитивные нормы», «консенсуальность», «возмездность», или там «Решение пятого арбитражного суда» ничего внятного мне не скажут.
Итак, прихожу к выводу, что в свете вступления в силу закона № 408-ФЗ отношения между инвестором (который застройщик) и «соинвестора» (или там, «участника совместного строительства» и т. п.) это отношения подрядчик-заказчик. А заключенный между ними «инвестиционный» договор – частный случай договора подряда.
Предвижу возражения, что по договору подряда права на земельный участок должны быть у заказчика, а здесь они, получается, у подрядчика.
Коллеги, повторю еще раз, что Наташа Ростова со Штирлицем не танцевала.
Права на землю должны быть у застройщика.
Этот термин из ГСК, где таких понятий как заказчик и подрядчик не дано.
Говорится там о техническом заказчике (ст. 1 ГСК), но это несколько другой субъект градостроительной деятельности, равно как и «заказчик» по закону № 39-ФЗ.
А вот в ГК РФ термин «застройщик», равно как и «лицо, осуществляющее строительство» не даны.
Поэтому застройщик он – для технического заказчика, проектировщика, изыскателя и пр. (да и для них, по ГК – заказчик, а они – исполнители). А для этого самого «соинвестора» – подрядчик.
Кстати, в этой части Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54 своей актуальности не теряет.
То есть нет такого договора, как «инвестиционный». Каждый раз надо смотреть, что же там господа юристы насочиняли, и как это понимать, исходя из действующего законодательства, а не полета их, этих юристов, фантазии.
Таким образом, и так называемый «инвестиционный взнос», или там «вклад в совместное строительство» и т. д., это опять-таки предоплата, только не по договору купли-продажи, а по договору подряда. Увы, от НДС всё равно не уходим.
Таким образом, поступление денег от «соинвестора» (то бишь заказчика) как я писал в январе, это все равно предоплата:
Дебет счета 51 Кредит счета 62.02;
Дебет счета 76 (АВ) Кредит счета 68.02.
А вот при передаче результата работ (части построенного объекта) этому заказчику записи будут несколько другие, чем я написал в публикации от 6 февраля.
Каюсь, виноват, исправляюсь.
Регистрация возникновения права собственности у застройщика будет только на свою часть объекта.
Передача площадей заказчику (который соинвестор) на основании акта «сдал-принял», то есть передача результата выполненных работ, должна быть отражена записями на дату его подписания:
Дебет счета 62.01 Кредит счета 90.01 – отражена сумма средств (которую можно назвать и выручкой) подлежащая получению (или уже полученная) от заказчика;
Дебет счета 90.03 Кредит счета 68.02 – сумма налога на добавленную стоимость, учтенная в составе полученной (подлежащей получению) выручки.
Дебет счета 68.02 Кредит счета 76 (АВ) – принята к вычету сумма НДС, начисленная при получении предоплаты от заказчика;
Дебет счета 90.02 Кредит счета 08 – списаны затраты на возведение объекта недвижимости, переданной заказчику;
Дебет счета 62.02 Кредит счета 62.01 – зачтена сумма полученной ранее предоплаты.
И уже соинвестор (то бишь – заказчик) будет заниматься регистрацией возникновения права собственности на свою часть объекта.
Так что, еще раз повторю, уйти от НДС при получении денег от партнера в процессе строительства, вряд ли получится.
Хотя не исключаю, что и чиновники, и юристы, по аналогии с долевым строительством будут пытаться доказывать, что застройщик только оказывает услуги по возведению объекта, что это целевое финансирование и пр.
Так что запасаемся попкорном и устраиваемся поудобнее.
Начать дискуссию