Как сохранить апартаменты в ситуации банкротства — рекомендации и подборка практики

Вступление: в чём проблема?

Для начала немного вводной информации.

Имущество гражданина банкрота составляет конкурсную массу. Существуют исключения, одно из них - единственное пригодное для проживания жилое помещение (полный список содержится в п. 1 ст. 446 ГПК).

Кроме того : «в исключительных случаях, в целях обеспечения самого должника и лиц, находящихся на его иждивении, средствами, необходимыми для нормального существования, суд по мотивированному ходатайству гражданина вправе дополнительно исключить из конкурсной массы имущество в большем размере» Данная позиция отражена в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48.

Казалось бы, крыша над головой - это точно то, что необходимо для нормального существования, независимо от того жилое помещение или нет (по своему статусу).

Несмотря на это, суды рассматривая вопрос об исключении апартаментов (и иных нежилых помещений) исходили из того, что нежилой объект не может быть исключен из конкурсной массы. Суды, отказывая в исключении нежилого объекта недвижимого имущества, отмечали, что на него не распространяются правила абз. 2 п. 1 ст. 446.

Однако подход судов начинает меняться.

Значимая позиция

В июне 2022 г. в Рекомендациях Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Поволжского округа по вопросам, связанным с применением норм материального и процессуального права была отражена следующая позиция:

«В исключительных случаях, в целях защиты конституционного права должника и членов его семьи на жилище, обеспечения условий нормального существования гражданина и гарантий его социально-экономических прав, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, может рассмотреть вопрос о возможности исключения из конкурсной массы апартаментов, объекта незавершенного строительства в случае, когда указанные объекты исходя из своих технических характеристик (наличия инженерных коммуникаций, электричества, отопления и пр.) отвечают признакам пригодности для постоянного проживания».

Что понимается под пригодностью?

Пригодность помещения для постоянного проживания означает его соответствие системе требований, которые обеспечивают возможность проживания

Постановление АС Поволжского округа от 14.06.23 г. по делу № А55-11143/21

Я решил изучить, какой подход формируется в судебной практике в настоящее время. За основу я взял ситуацию, когда Должник проживает в нежилом объекте. Иные места для проживания отсутствуют.

Ниже судебная практика по делам, в которых суд исключил нежилые объекты из конкурсной массы.

В приведенных делах я выделил ключевые тезисы.

Перевод апартаментов в жилое помещение

В этом деле должник уже в ходе процедуры банкротства осуществил перевод нежилого помещения в жилое. Суд исключил имущество из конкурной массы:

Позиция суда:

• Завершение переустройства и перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии. Данный акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения. Невнесение изменений в ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости в части его назначения не является достаточным основанием для вывода о том, что помещение по-прежнему является нежилым (Постановление 7ААС от 30.08.2022 по делу № А27-21932/19).

Объект незавершенного строительства фактически является жилым домом

В этом деле суд исключил из конкурсной массы объект незавершенного строительства. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в материалы дела представлено не было. Фактически нежилой объект является домом.

Позиция суда:

• Принят во внимание представленный финансовым управляющим акт осмотра объекта незавершенного строительства, согласно которому спорное здание подключено ко всем коммуникациям: свет, газ, водоснабжение, канализация. Должником представлены документы, подтверждающие оплату коммунальных ресурсов. При осмотре дома установлено наличие личных вещей, одежды и обуви должника и членов его семьи, что, по мнению управляющего, свидетельствует о проживании лиц в данном здании. Иные объекты недвижимости в собственности должника отсутствуют. Таким образом, спорный объект является для должника и членов его семьи единственным пригодным для проживания жилым помещением (Постановление АС Уральского округа от 07.12.2022 по делу № А07-18962/18).

Апартаменты пригодны для постоянного проживания

В этом деле рассматривался вопрос об исключении 1/2 доли в праве на апартаменты, которые расположены в жилом комплексе. Суд отметил, что «жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как «апартаменты», в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям».

Несмотря на это, апартаменты были исключены из конкурсной массы.

Позиция суда:

• Спорное помещение, исходя из своих свойств и технических характеристик, включающее в себя спальную комнату, кухню-гостиную, прихожую, санузел, отвечает критериям жилого, установленным санитарным нормам и правилам, иным требованиям законодательства, пригодно для постоянного проживания гражданина. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия у должника и его несовершеннолетнего ребенка иного жилого помещения, за счет которого может быть обеспечена их потребность в жилище, а также гарантирован уровень обеспеченности жильем, необходимый для нормального существования (Постановление 17ААС от 16.05.2023 г. по делу N А60-12844/22).

Садовый дом должника пригоден для постоянного проживания

В этом деле у должника была ипотечная квартира. Квартира была включена в конкурсную массу и продана с торгов. В итоге должник попросил исключить дачный дом. Суд ходатайство удовлетворил.

Позиция суда:

• Единственное жилое помещение должника (квартира) в настоящее время реализовано на торгах как залоговое имущество. Иного жилого помещения в собственности должник не имеет. В данной ситуации для должника земельный участок, расположенный в СНТ, а также находящееся на нём нежилое здание является единственным для проживания. Садовый дом оснащен необходимыми коммуникациями и иными средствами, необходимыми для постоянного проживания (Постановление 17ААС от 05.04.2023 г. по делу № А60-52501/21).

Стоит отметить, что должник в материалы дела представил техническую документации на объект недвижимого имущества (суд указывает, что это был технический паспорт).

Баня — часть единого объекта

Должник имеет земельный участок, на котором построен жилой дом. На территории расположена баня. Ссылаясь на то, что указанное имущество представляет собой один единый жилой комплекс, состоящий из рядом стоящих объектов недвижимости, имеющих разные кадастровые номера, которые по факту используются как единый недвижимый комплекс (жилой дом, баня) и являются неделимой вещью, должник обратился с ходатайством об исключении хозяйственной постройки из конкурсной массы

Суд первой инстанции в удовлетворении ходатайства отказал. Апелляция отменила определение суда первой инстанции. Баню исключили из конкурсной массы. Кассация такой подход поддержала.

Позиция суда:

• Жилой дом и нежилое здание (баня) составляют единое домовладение, апелляционный суд пришел к выводу, что отдельная реализация последнего не представляется возможной и имущество подлежит исключению из конкурсной массы должника (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.08.2023 по делу N А57-10246/2021).

Отсутствие денежных средств на перевод объекта в жилое помещение

Позиция суда:

• В связи с отсутствием денежных средств и неблагоприятного финансового положения должник не переквалифицировал данный объект в жилое помещение, так как данная процедура требует дополнительных затрат (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.08. 2023 г. по делу № А41-66682/2022).

Также суд пришел к выводу об отсутствии экономической целесообразности включения данного имущества в конкурсную массу должника. Доход от реализации данного имущества не повлияет на удовлетворение требований кредиторов, а наоборот, приведет к необоснованному увеличению текущих обязательств в процедуре.

На что обратить внимание?

Чтобы повысить шансы на удовлетворение ходатайства, должник должен быть добросовестным.

Суд признает должника таковым, если:

Не усматривается, что ситуация с единственно пригодным для постоянного проживания помещением искусственно создана должником; очевидных признаков злоупотребления правом на стороне должника при обращении с заявлением об исключении спорного недвижимого имущества из конкурсной массы не усматривается.

Постановление 10 ААС суда от 24.08.2023 г. по делу №А41-66682/22

Также суды принимают во внимание, что:

Спорные апартаменты по своим характеристикам явно не превышают уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и его несовершеннолетнего ребенка в жилище.

Постановление 10 ААС суда от 24.08.2023 г. по делу №А41-66682/22

Техническая документация - не главное

Выше уже приводился пример судебного подхода, но выделю тезис отдельно:

• Отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не могут служить основанием для отказа в исключении имущества из конкурсной массы, поскольку данные недостатки являются устранимыми (возможна регистрации права должника и членов его семьи на жилое помещение) и не являются основанием для оставления должника и членов его семьи без жилья (Постановление 18 ААС от 09.09.2022 г. по делу № А07-18962/2018).

Когда суд не исключит нежилой объект из конкурсной массы?

Один пример, на который я обратил внимание.

Желание построить дом — не повод для исключения земельного участка

В этом деле обсуждался интересный случай. Должник просил исключить из конкурсный массы земельный участок. На участке располагался жилой дом, который был поврежден в результате пожара, должник планировал восстановление дома с последующей регистрацией права собственности. Иного пригодного для проживания недвижимого имущества он не имеет. Должник полагал, что за ним сохранено право на исключение из конкурсной массы земельного участка с целью сохранения права строительства жилого строения, которое может служить должнику единственным жильем.

Суд отказал в удовлетворении заявления.

Позиция суда:

• Намерение в будущем построить дом не является безусловным основанием для исключения земельного участка по смыслу вышеприведенных правовых норм, тогда как отсутствие на земельном участке единственного пригодного жилья лишает последний исполнительского иммунитета (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.11.2022 по делу N А55-17780/2021).

В деле был еще один фактор - регистрация должника в квартире супруги. Тем не менее, с правовой точки зрения ситуация интересная. Если исходить из представлений о том, что дачный дом можно исключить, то справедливо ли отказывать в исключении участка, если дом оказался разрушен?

Выводы и рекомендации

Исключить нежилой объект из конкурсной массы возможно. Из анализа судебной практики можно вывести следующие рекомендации:

1. Просите финансового управляющего выехать по адресу проживания для составления акта осмотра. В акте отражается, что помещение используется и пригодно для проживания. Если управляющий отказывает, то составьте акт при участии управляющей компании (участкового, соседей);

2. Представьте доказательства, что иное пригодное для жилья имущество отсутствует (выписка из ЕГРН);

3. Если в отношение объекта имеется техническая документация, то ее следует представить суду;

4. Квитанции об уплате коммунальных платежей, внесения взносов - хорошее доказательство фактического проживания.

Рекомендации рекомендациями, но я искренне желаю, чтобы они никому в жизни не понадобились. Подобные судебные споры - это безусловно большие переживания, которых лучше избежать.

Еще больше полезной информации в моем Телеграм канале.