Как избежать оспаривания сделки купли-продажи квартиры при банкротстве продавца

Пять правил для покупателей недвижимости

На мой взгляд, чтобы снизить риск оспаривания такой сделки надо соблюдать следующие правила:

1. Не быть аффилированным с продавцом. Тем не менее, аффилированость не влечёт автоматической недействительности сделки.

   Что такое аффилированость при банкротстве читайте тут.

2. Изучить актуальную выписку ЕГРН и проверить продавца на предмет банкротства;

3. Покупать квартиру по рыночной стоимости. Не соглашаться на «схемы» по занижению цены в договоре;

4. Оплачивать сделку в безналичной форме. Если деньги передаются наличными, то в случае возникновения спора придётся доказывать источник происхождения денежных средств. Одной расписки недостаточно.

   Более подробно о том, как проверять продавца недвижимости читайте в материале, который был опубликован в Telegram канале тут

Оспаривание купли-продажи квартиры банкротом: полезная практика

Представим, что продавец признан банкротом. Управляющим или кредитором подано заявление об оспаривании купли-продажи квартиры должником.

Подготовил подборку правовых позиций судов, которая поможет защитить интересы покупателя.

1. Совокупный доход супругов подтверждает возможность накоплений для приобретения квартиры

• Довод заявителя о том, что ответчик не представил в материалы дела доказательств аккумулирования накоплений, не опровергает наличия у супругов совокупного ежегодного дохода в размере более 1 000 000 руб. Сведения о трудовой деятельности после выхода на пенсию, справки о назначенных пенсиях и иных социальных выплатах в полной мере подтверждают наличие у ответчика наличных денежных средств в предусмотренной договором сумме;

• Представленных в материалы дела доказательств, в частности, нотариального заверенного договора купли-продажи, расписки и сведений о доходах супругов достаточно для признания сделки оплаченной со стороны покупателя.

Источник: Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.09.2023 делу № А43-3748/20.

Комментарий

Из дела следует вывод, что не обязательно доказывать источник происхождения денежных средств только через операции по банковскому счёту. Если доходы позволяли копить деньги на протяжении нескольких лет, то суд примет это во внимание.

2. Покупка квартиры за счёт кредитных средств

• Ответчики при совершении сделки действовали добросовестно, проявили требующуюся от них осмотрительность: получили выписку из ЕГРН на квартиру, с момента совершения сделки и регистрации договора купли-продажи недвижимость поступила в их полное исключительное распоряжение и владение (владение добросовестного приобретателя) с несением расходов по содержанию квартиры, получено нотариальное согласие супруги должника, квартира приобреталась и за счет кредитных денежных средств с оформлением ипотеки.

Источник: Постановление АС Московского округа от 29.06.2023 по делу № А40-95289/21.

Комментарий

Если покупатель не участник схемы по сокрытию имущества, на мой взгляд, покупка квартиры с оформлением ипотеки фактически исключает возможность оспаривания сделки.

3. Проживание покупателя в доме – не соответствуют признаку вывода активов

• Суды отметили, что согласно представленной в материалы дела справке сельской администрации от 07.09.2020, начиная с 29.07.2019 ответчик зарегистрирован в указанном жилом доме. Факт проживания семьи ответчика не оспаривался финансовым управляющим, в связи с чем суды заключили, что наличие указанных обстоятельств является не характерным для объектов, приобретаемых по сомнительным сделкам в целях создания условий для ухода от погашения иным лицом своих долгов.

Источник: Постановление АС Уральского округа от 14.12.22 по делу № А60-14617/20.

Комментарий

Вывод суда говорит о целесообразности указывать в отзыве на отсутствие признаков вывода активов. Рекомендую выделять на это отдельный раздел, в нём привести аргументы в пользу реальности сделки для покупателя.

Буду рад подписке)