ГК РФ

Как оспорить сделку купли-продажи квартиры по ст. 177 ГК. Кейс по недвижимости

Когда суд может забрать квартиру у покупателя спустя 5 лет после покупки?

Делюсь очередным кейсом по недвижимости, в котором спустя 5 лет признали недействительной сделку купли-продажи квартиры и возвратили квартиру законному владельцу.

Январь 2018 г. собственник квартиры, Алексей (имена в тексте изменены) находился на длительном лечении в медицинском учреждении с тяжелым заболеванием, препятствующим осознавать правовые последствия своих действий. Супруга Алексея — Вероника в последние месяцы находилась в стрессовом состоянии, т.к. вынуждена была все время проводить около больного мужа, работать не было сил, она была измотана морально и физически, а еще заканчивались деньги на лечения. При этом супругу требовались дорогостоящие препараты, приобретение которых не покрывала страховка ОМС.

В один из дней лечащий врач Алексея сообщил, что без препаратов и операции Алексей умрет, если в течении недели не внести деньги.

Вероника просила помощи у своих родственников, друзей и знакомых, но те уже не в силах были бесконечно оказывать материальную помощь и один из друзей предложил оформить частный заем у инвестора под залог квартиры.

В связи с тем, что иного выхода не было Вероника согласилась на условия частного инвестора и после встречи они поехали к нотариусу на оформление 2-й сделки. Квартиру стоимостью 10 млн. в Москве переоформили на инвестора под заем в 3 миллиона.

Сделка проходила в 2 этапа:

  • В 1-м квартиру с Алексея фиктивно переоформили на Веронику.

  • Во 2-м с Вероники на инвестора уже у нотариуса.

На момент сделки Веронику не смутил тот факт, что вместо договора залога оформили договор купли-продажи. Как уверял ее инвестор, что такую сделку оформить проще и после выплаты займа с % квартира будет оформлена обратно в собственность Вероники.

В июне 2018 г. Алексей умер, а Вероника не смогла вовремя внести очередной платеж, и инвестор уведомил Веронику о продаже квартиры в счет долга, дал ей 10 дней, чтобы выселиться из жилого помещения. Долг составлял 3,5 млн.руб.

При продаже квартиры инвестор не уведомлял покупателя о тонкостях получения квартиры в собственность, да и покупатель не сильно беспокоился, ведь он оформлял ипотеку на квартиру и посчитал, что раз Банк одобрил выдачу кредита, то и не стоит более беспокоится.

В 2021г. ко мне на консультацию обратилась дочь Вероники - Юлия с вопросом можно ли вернуть ее квартиру через суд. Юлия подробно описала мне все происходящие события, показала все медицинские документы.

Ознакомившись с документами, я убедился, что сделка является кабальной, т.е. заключена на неравноценных условиях для заемщика, тем более ее отец (Алексей) объективно не мог осознавать последствия своих действий при продаже квартиры.

Были собраны доказательства и составлено исковое заявление в суд о признании сделки купли-продажи недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В суде дело длилось почти 2 года и при вынесении решения суд руководствовался следующими обстоятельствами:

  • при заключении 1-й сделки Алексей был тяжело болен, находился на длительном лечении в больнице, принимал медицинские препараты, оказывающие влияние на его способность осознавать характер и значение совершаемых им действий, и не мог совершить сделку по продаже спорной квартиры.

Тяжелое состояние подтверждалось медицинскими документами, проведенной судебном медицинской экспертизой и показаниями главного врача больницы.

  • на момент промежуточной сделки (от Алексея к Вероники) Вероника не располагала денежными средствами, позволяющими ей купить квартиру, даже ½ долю.

С 2017 г. на сайте ФССП России в отношении Вероники опубликованы данные о возбужденных исполнительных производств на сумму свыше 2-х млн.руб.

  • вторая сторона (инвестор) знал о тяжелом положении продавца и намеренно совершил сделку на кабальных условиях (вместо договора о залоге оформили договор купли-продажи).

Хотя в судебном заседании инвестор занял позицию, что ему не чего не было известно о состоянии собственников, однако часть денег им же была перечислены на лечение на реквизиты мед. учреждения.

  • конечный покупатель не проявил надлежащую осторожность и осмотрительность до заключения договора купли-продажи.

А после его совершения не переоформил лицевые счета на свое имя для оплаты счетов ЖКУ

Суд применил норму ст. 177 ГК, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

И конечно же нормы ст. 301 и 302 ГК об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Суд удовлетворил исковые требования и вернул квартиру законному владельцу, а покупатель остался с ипотечным кредитом и претензиями к инвестору, у которого покупал квартиру.

Фактически покупатель стал жертвой мошенничества со стороны инвестора, но мог и заранее предупредить наступление негативных последствий, если бы проявил должную осторожность и осмотрительность и перед покупкой провел проверку всех собственников квартиры на предмет законности совершенных сделок.

Начать дискуссию

НДС

Осталась неделя, чтобы продавцам из ЕАЭС встать на налоговый учет в РФ

Если компания из ЕАЭС продает товары через интернет на территории РФ, ей нужно зарегистрироваться в налоговой и платить НДС в России.

НК РФ

❗❗❗ Госдума приняла масштабный закон с множеством изменений и новшеств в налоговой политике 2023-2025

Принятый сегодня ГД в окончательном третьем чтении закон по реализации основных направлений налоговой политики на 2023-2025 годы уточняет законодательство по отдельным налогам и сборам, а также содержит ряд новаций в НК по совершенствованию и упрощению налогового администрирования.

Финансовый результат большинства российских банков за первое полугодие 2024 оказался хуже, чем в 2023

На финансовый результат негативно влияет высокая ключевая ставка и увеличение доли проблемных активов и, следовательно, дополнительных резервов.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

96% продавцов маркетплейсов переживают о предстоящих законодательных изменениях в электронной коммерции

Партнеров маркетплейсов беспокоят растущие требования к маркировке и сертификации товаров. Однако большинство предпринимателей не собираются уходить из сферы e-commerce.

Wildberries сменил юридическое лицо

ООО «Вайлдберриз» сменил юридическое лицо маркетплейса на ООО «РВБ».

УК РФ

За участие в нежелательных иностранных организациях можно получить уголовную ответственность

До четырех лет лишения свободы можно получить за участие в работе иностранной компании, которую признали нежелательной в России.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Nestle не будет производить KitKat в России

Швейцарская компания опровергла слухи о том, что в Перми снова запустят производство шоколада под брендом KitKat.

Бесплатно с Увольнение

Почему нельзя уволить сотрудника из-за прекращения договора с контрагентом: последствия

Работодатель хочет подстраховаться и ограничить срок трудовых договоров сроком отношений с контрагентами, чтобы не вести бизнес в убыток. Разбираем, почему это незаконно и во что может вылиться. 

Почему нельзя уволить сотрудника из-за прекращения договора с контрагентом: последствия

Компании будут информировать военкоматы о сотрудниках, которые не встали на воинский учет

Работодатели будут отправлять документы о сотрудниках в военкомат через Госуслуги и Реестр воинского учета.

Я так больше не могу: как избежать выгорания на работе

Как избежать выгорания на работе и что делать, если все же вы ощущаете его уже долгое время, разберем в статье.

Я так больше не могу: как избежать выгорания на работе

Какие изменения будут приняты для ИП на УСН с 2025 года

Помимо уже принятых изменений в НК с 2025 года готовятся отдельные поправки для ИП, работающих на УСН и ПСН.

Какие изменения будут приняты для ИП на УСН с 2025 года
Пенсии

Уход за пенсионером: как получить компенсацию и пенсионные баллы

Некоторые граждане могут официально оформить уход за пожилым человеком и получить ежемесячную компенсацию и пенсионные баллы за это. Рассказываем, кто может оформить уход за пенсионером, что для этого нужно и какой стаж в этом случае положен.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Банки

В мобильных приложениях трех банков произошел сбой

Клиенты Росбанка, Россельхозбанка и Райффайзенбанка не могут пользоваться мобильными приложениями. Кредитные организации могли стать жертвами хакерских атак.

НДС

Как организовать раздельный учет НДС по основным средствам

Если основные средства используется одновременно для облагаемых и необлагаемых НДС видов деятельности, нужно вести раздельный учет входного НДС, чтобы правильно применять вычеты.

Как организовать раздельный учет НДС по основным средствам

Полиция будет высылать мигрантов за нарушение законов РФ

Раньше решение о высылке иностранцев-мигрантов принимал суд. Срок временного пребывания в РФ без визы сократят со 180 до 90 дней.

Маркетинг

Практический гайд по применению нейросети ChatGPT в работе маркетолога

В этом материале расскажем как превратить нейросеть в незаменимого помощника (да, это возможно), который возьмет часть вашей работы на себя.

Отказное письмо на товар

Для создания и реализации товара, который по закону должен быть сертифицирован или декларирован, необходимо получать специальный документ — сертификат (или декларацию) соответствия. На продукцию, не подлежащую сертификации, нужно оформить письмо, в котором будет сказано, что сертификат не требуется.

Отказное письмо на товар

Рамзан Кадыров просит защитить Wildberries от «рейдерского захвата»

Глава маркетплейса рассказала, что все планы по объединению компаний Russ и Wildberries были согласованы.

⚡️ Итоги дня: «ТВ Центр» оштрафуют за громкую рекламу, 39% компаний пользуются искусственным интеллектом, вместо хомяка предложили «тапать» Колобка

Подготовили обзор главных событий дня — 23 июля 2024 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Интересные материалы

👌 Как подготовиться к налоговой проверке? Подробная инструкция по тому, как успешно пройти проверку любых проверяющих органов, в новом курсе «Клерка»

В 2024 году количество проверок и проверяющих органов выросло, к уже существующим контролирующим структурам добавились проверки Минтруда и миграционной службы. Предотвращать налоговые риски и минимизировать вероятность проверок научим на нашем новом онлайн-курсе «Проверки бизнеса-2024: налоговая безопасность и тактика защиты».

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру