Как Верховный Суд защитил права покупателя по делу Л. Долиной и П. Лурье

Напомню, покупатель отдала деньги за квартиру в размере 112 млн. рублей, но суды трех инстанции поддержали продавца и отменили сделку, причем деньги продавец не должен был возвращать, т.е. судами не была применена двусторонняя реституция — это когда стороны отмененной сделки возвращаются в первоначальное состояние (п.2 ст. 167 ГК РФ), т.е. покупатель получает деньги, а продавец имущество, в данном случае квартиру.

Так вот, суды трех инстанций полностью поддержали продавца квартиры и отказались признавать покупателя добросовестным и возвращать ему деньги, полученные продавцом по сделке. Дело дошло до Верховного Суда и получило ожидаемый поворот.

Необходимо отметить, что наши коллеги по цеху и журналисты начали активно перепечатывать статьи о победе покупателя над продавцом, совершая одни и те же юридические ошибки, рассказывая о нелогичных выводах Верховного Суда РФ в нашумевшем деле, при этом не читая того самого заветного судебного акта.

Я сознательно взял время и не стал на скорую руку готовить обзор Определения ВС РФ, дал себе время осознанно прочитать судебный акт, вникнуть в каждый вывод коллегии судей и сделать свой собственный обзор.

И вот что я считаю важным для этого дела и для других подобных дел:

1. – Верховный Суд РФ однозначно указал, что двусторонняя реституция – обязательное условие в случае признании сделки недействительной.

Реституцию можно не применять только если будет доказано, что покупатель действовал недобросовестно или применение реституции будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п.4 ст. 167 ГК РФ).

В настоящем деле таких доказательств не установлено.

Чтобы не возвращать деньги покупателю, продавцу нужно было доказать, что покупатель знал о заблуждении продавца по совершаемой сделки, т.е. действовал совместно с мошенниками, либо приобретал квартиру по существенно заниженной стоимости.

Чтобы оспорить такую сделку юристам продавца нужно будет хорошо потрудится, предоставить доказательства.

Главное, что указал Верховный Суд – заблуждение относительно мотива сделки – не основание признания ее недействительной (ст. 178 ГК РФ).

Верховный Суд РФ подробно расписал всю последовательность действий каждого участника сделки. От выставления квартиры на продажу через агентство недвижимости, просмотры потенциальным покупателям, торга сторон по цене, определения какое имущество остается после продажи, то снятия с регистрационного учета продавца.

Судом также принято во внимание, что денежные средства были переданы в кредитной организации, что есть соответствующие тому доказательства, а также есть свидетели, которые не заметили странного или подозрительного поведения продавца, следовательно и покупатель не мог предположить, что продавец действует не в собственном интересе.

2. – Чтобы признать сделку недействительной по ст. 177 ГК РФ, о которой заявляла сторона Долиной, необходимо провести судебную экспертизу для установления состояния лица, совершившего сделку, на сколько он понимает значение своих действий и может руководить ими.

Это называется сделка с пороком воли.

Верховный Суд РФ установил, что Долиной неоднократно суды предлагали провести судебную экспертизу, но она проигнорировала такие предложения.

Юристы ссылались на то, что подобная экспертиза проведена в рамках уголовного дела, но там проводилась экспертиза совершенно по другим обстоятельствам – как мошенники оказывали на нее влияние, а не как она воспринимала сделку по продажи своей квартиры

Без судебной экспертизы, применить нормы ст. 177 ГК РФ невозможно, о чем Верховный Суд РФ и указал.

Здесь не понятно, Долина сама отказалась от проведения такой экспертизы или ее юристы не доработали этот момент.

Кстати, еще в 2023 г. я публиковал свой пост, где делился кейсом как удалось оспорить сделку по ст. 177 ГК РФ.

В любом случае, определение ВС РФ по делу Долиной дает ориентир для юристов, риэлторов, судей и обычных покупателей на что нужно обращать внимание при совершении и сопровождении сделки, проверки участников сделки, а также при оспаривании сделки в судебном порядке. Хотя каждое дело уникальное и требует привлечения к участию и защите интересов специалистов.

Юрист, Ярослав Сафронов.

Кстати в своем тг-канале я подробно рассказываю про судебную практику, банкротство, кейсы, обзоры ВС РФ и многое другое.