Очевидно, что есть безработные люди, у которых нет источников дохода и им просто не с чего платить ипотеку. Таким заемщикам банки кредит не одобрят. Да и брать его в таком случае не стоит, так как если кредит не выплачивать, то это прямой путь к потере квартиры и испорченной кредитной истории.
Но далеко не всегда статус «без подтверждения дохода» означает, что у человека нет какого-то дохода.
Ситуации бывают разные и в данной статье мы обсудим некоторые из них.
Когда потенциальный заемщик планирует подать заявку в банк, банкиры в любом случае зададут два важных для себя вопроса:
Как вы трудоустроены (в найме, ИП, собственник бизнеса, самозанятый)?
Как подтвердите ваш доход (2-ндфл, справка по форме банка, налоговая декларация и т.д.)?
Связано это с тем, что человек после оформления ипотеки должен будет платить ежемесячные платежи и банк пытается оценить насколько устойчивая финансовая ситуация у того или иного заемщика.
Практически все банки требует, чтобы человек где-то и кем-то работал иначе просто не дадут положительное решение по заявке.
Если у заемщика есть какой-то дополнительный источник денег, то он может рассматриваться как дополнительный доход и то, это история в банках всегда идет «со скрипом», так как не совсем понятно как этот доход подтверждать и как его проверять, поэтому в большинстве случаев банки или ипотечные брокеры пытаются «вытащить» таких клиентов либо за счет их дохода на основном месте работы, либо за счет привлечения созаемщиков с официальным доходом.
- Получается, если потенциальный заемщик официально нигде не работает и не может документально подтвердить свой доход, то у него нет шансов получить ипотеку?
- Это не так! У таких клиентов возможность есть!
В первую очередь давайте разберемся в каких ситуациях человек не может подтвердить официально свой доход?
Надо понимать, что такая категория граждан также делится на несколько сегментов. Можно выделить 4 большие группы:
1) Клиент работает официально, но официальный доход небольшой
То есть, человек работает по трудовой книжке или, к примеру, является индивидуальным предпринимателем, но при этом его доход по документам низкий или совсем отсутствует. Но при этом на самом деле человек зарабатывает и деньги есть. Это может быть обусловлено рядом причин, но это не так важно.
Из всего списка, который будет представлен ниже, данная ситуация самая простая. В качестве подтверждения дохода есть два варианта, как его можно подтвердить:
А) Справка о доходах по форме банка.
Это справка, которую заполняет работодатель заемщика для банка. В ней указывается реальный уровень дохода клиента. И заполнив такую справку работодатель подтверждает, что клиент действительно получает такую сумму.
Как показала практика многих лет, эти данные из банка никуда не уходят!
В этом заключается страх многих работодателей, которые отказывают сотрудникам в заполнении таких справок так как предполагают, что эти данные банк передаст в налоговую или другие государственные органы.
В некоторых банках при данном способе подтверждения дохода ставка может быть выше на 0,5-1% годовых, но в большинстве кредитных организаций уже давно данный способ дохода приравняли к официальному подтверждению и добавочных коэффициентом к ставке не делают.
Б) Программа "по 2-м документам" или "по паспорту"
Во многих банках предусмотрены программы кредитования по упрощенному пакету документов.
Такие программы называются «по двум документам» или «по паспорту».
В этих программах банки не запрашивают документы с работы, а свою занятость достаточно описать в банковской анкете, соответственно и уровень дохода потенциальный заемщик указывает в анкете самостоятельно и банк ему "верит на слово".
Единственное, что необходимо отметить так это то, что зачастую при подаче заявки на ипотеку в рамках таких программ банки просят повышенный первый взнос. Есть обычно он может составлять от 10-15% от стоимости приобретаемого объекта, то в рамках данных программ средний первоначальный взнос уже идет 25-30%.
2) Официально клиент не работает, но фактически работа есть
Это ситуации, когда человек работает «на честном слове» и зарплату получает в «конверте», у него нет трудового договора, но могут быть другие договоренности с руководством.
В данной ситуации единственным подтверждением дохода могут быть слова фактического руководителя, который по телефону сотруднику банка сможет подтвердить занятость потенциального заемщика.
Идеальный вариант для таких клиентов — это подача заявки в банки по программе "по двум документам" или "по паспорту", о которых мы писали выше.
Также если у клиента с работодателем нет трудового договора, но есть какой-то другой, зафиксированный на бумаге… к примеру, договор ГПХ или договор подряда, то в некоторых банках можно попробовать подтвердить доход справкой по форме банка. Для этого ваш работодатель должен будет заверить такую справку. Этот способ мы также описали выше.
При рассмотрении любой заявки банк может позвонить работодателю, указанному в анкете, и попросить, чтобы руководитель подтвердил фактическую занятость потенциального клиента. Если банк смотрит заявки в автоматическом режиме (скоринговая система), то можно решение получить быстро и звонка работодателю можно избежать, а если рассмотрение идет «вручную», то есть каждую заявку в банке рассматривает специальный сотрудник - андеррайтер, то вероятнее всего звонок работодателю будет.
Жульничать в данном случае не стоит! Придумать «левое» место работы конечно можно и указать его в анкете, но не рекомендуется это делать, так как вам надо будет указать рабочий телефон, а если вам и вашему псевдо-работодателю будет звонить андеррайтер банка и у него будут сомнения по поводу реальности занятости, то он может задавать неожиданные вопросы.... вот пара примеров, с которыми сталкивался: «как вы добираетесь до работы?», «какого цвета здание, где ваш офис?», «на каком этаже работаете?» и т.д. Так как в банках сотрудники опытные и они каждый день ловят такие попытки. Вероятность отказа в данном случае очень высокая.
3) Клиент не работает в найме, не является ИП или собственником бизнеса, но получает официальный доход
Если человек не работает в найме, не является ИП или собственником бизнеса, то это не значит, что у него не может быть дохода. На самом деле у физического лица может быть множество источников дохода, и они могут быть абсолютно легальными и официальными. Приведем примеры таких доходов:
Биржа/торговля акциями
Сдача жилья в аренду
Перепродажа квартир
Пенсия и различные пособия
Авторские отчисления и гонорары
Договоры подряда – измеримые услуги (ремонт, установка сантехники, подключение и ремонт компьютеров, фриланс и т.д.)
Договоры возмездного оказания услуг – не измеримые услуги (фотограф, няня, репетитор, сиделка, уборка, проведение тренингов, парикмахер, стилист, мастер по ногтям и т.д.)
Доходы от игр (спортивные мероприятия, награды, спонсорские отчисления)
Азартные игры (к примеру, профессиональные игроки в покер, участвующие в турнирах на постоянной основе)
В данном случае можно найти банки, которые готовы рассматривать подобные доходы в качестве основного источника и им не требуется официальная занятость.
Здесь надо быть готовым к тому, что банк запросит большой первый взнос, точно выше 30% от стоимости объекта, а зачастую 40-50%. А также необходимо будет предоставить подтверждающие документы о получении дохода, в частности налоговую декларацию, где видно, что с этих доходов был заплачен налог. Также подтверждающими документами могут быть: выписки со счета, контракты, договоры подряда, акты, счета на оплату и т.д. В случае со сдачей жилья в аренду – это зарегистрированные в Росреестре договоры аренды.
В некоторых случаях, если работа идет по договору подряда или возмездного оказания услуг, но при этом заказчик является постоянным или может быть несколько постоянных заказчиков, то можно попробовать их указать в банковской анкете в качестве работодателя и подать заявку на рассмотрение по программе «по двум документам» или с подтверждением дохода справкой по форме банка. Эти способы были описаны в первом пункте.
Надо понимать, что в банках нет фиксированного списка документов, подтверждающих занятость, по такой категории клиентов. Поэтому любой случай будет рассматриваться индивидуально и решение будет приниматься исходя их конкретной ситуации...
Так что если банк будет долго рассматривать вашу заявку, то винить его в этом не стоит… Отказы ставятся быстро, а одобрение требует времени!
4) Клиент не работает в найме, не является ИП или собственником бизнеса, и получает неофициальный доход, но доход есть.
К данной категории заемщиков могут относятся люди, которые являются, к примеру, «мастерами на дому» (парикмахеры, мастера по бровям/по ногтям, репетиторы, няни, сантехники, ремонт компьютеров и т.д.), но при этом у них нет каких-то документов, подтверждающих занятость или доход. Они не заключают со своими клиентами договоры, а деньги получают наличными или на карту после оказания услуги.
Отличие от второго сегмента в том, что там есть какое-то документальное подтверждение получения дохода, а здесь его нет. Получается, что в данном случае занятость фактически не подтверждается вообще никаким образом.
Казалось бы, ситуация безвыходная, но выход в большинстве случае можно найти… Есть банки, которые, которые готовы в качестве подтверждения занятости принимать ссылки на социальные сети с рекламой услуг, сайты, любые способы подтверждения наличия клиентов и фактической занятости.
Это самый сложный сегмент заемщиков "без подтверждения дохода", но даже здесь можно найти варианты.
В целом, в последних двух сегментах клиентам можно оформить самозанятость и получать доход официально. В данном случае получить ипотеку станет гораздо проще.
Единственное, надо учитывать, что по требованиям банков в статусе самозанятого необходимо отработать не менее 6 месяцев, при этом, чтобы среднемесячный доход позволял оплачивать ежемесячные платежи по кредиту.
P.S.: о важном нужно помнить… В заключение стоит сказать, что банк в любом случае, учитывая тот или иной доход, будет считать финансовую нагрузку на потенциального заемщика. То есть, если клиент заявляет, что в месяц зарабатывает 30 000 рублей, то ипотеку с ежемесячным платежом в 40 000 рублей ему никто не одобрит.
В целом есть внутренние правила банков, по которым они могут одобрить ипотеку если ежемесячный платеж не превышает 50-60% от дохода. И это за вычетом других расходов. То есть, если вы получаете 50 тыс рублей в месяц, а по другим кредитам платите в месяц 20 тысяч рублей, то при расчете финансовой нагрузки банк будет исходить из 30 тыс. рублей вашего дохода (50 тыс. минус 20 тыс.).
В первую очередь самому клиенту необходимо оценивать свои силы и оформлять в ипотеку, если есть уверенность в том, что она будет выплачиваться. А еще лучше иметь «подушку безопасности» в виде 5-6 ежемесячных платежей на случай форс-мажоров.
Оригинал статьи на сайте IDEA Estate.
Агентство IDEA Estate помогает получить ипотеку в сложных ситуациях. Весь процесс работы происходит online.
🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!
Начать дискуссию