Можно ли продать квартиру в ипотеке? Инструкция

Если несколько лет назад продажа квартиры из-под ипотеки была действительно затруднительным процессом, то сейчас практически во всех банках уже разработаны подобные программы, когда продавец с квартирой в ипотеке может ее реализовать. Поэтому задача осталась только одна – понять общую схему процесса.

Есть два вида покупателей, которые могут купить квартиру, находящуюся в залоге:

1. Потенциальный покупатель выкупает объект за счет личных средств (не используя ипотечный кредит)

2. Потенциальный покупатель выкупает объект используя ипотеку

Рассмотрим более детально оба варианта.

1) Если покупатель выкупает объект за счет личных средств

Здесь все просто и в целом процесс выглядит следующим образом:

• Оплата за объект делится на две суммы

• Первая поступает в банк-залогодержатель для погашения ипотеки и банк готовит документы для снятия залога

• Вторая сумма размещается на аккредитиве в пользу продавца

• Затем документы отправляются на регистрацию в Росреестр и происходит два регистрационных действия: снятия обременения с квартиры и переход права собственности с продавца на покупателя

• После регистрации перехода права и подписания акта приёма-передачи квартиры вторая часть денежных средств (с аккредитива) отправляется уже непосредственно продавцу.

• В некоторых банках детали схемы продажи такого объекта могут отличаться, поэтому необходимо сперва поговорить с банком, чтобы он разъяснил свою процедуру продажи квартиры из-под залога.

2) Если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотечного кредита

На рынке присутствует три основные схемы продажи такого объекта, а детали в каждом банке уже могут немного дополнять эти схемы:

☑️ Первый вариант — прямой перевод без приостановки (большинство банков пользуется данной схемой)

1. Происходит сделка купли-продажи объекта и банк дает покупателю ипотеку

2. Общая сумма (первоначальный взнос и сумма кредита) делятся на 2 части:
   а) Первая сумма: в размере задолженности продавца идет в банк, где заложена квартира на данный момент (банк-залогодержатель), для полного досрочного погашения ипотеки продавца
   б) Вторая сумма: остальные денежные средства зачисляется на аккредитив

3. Банк-залогодержатель, получив нужную сумму, делает полное погашение ипотеки и предоставляет документы для снятия залога

4. Продавец сдает документы для снятия залога на регистрацию в Росреестр

5. После снятия обременения документы по сделке купли-продажи направляются на регистрацию. Идет регистрация перехода права от продавца к покупателю

6. На основании ЕГРН, в которой покупатель уже значится владельцем квартиры, а новый Банк становится залогодержателем, происходит раскрытие аккредитива в пользу продавца, и он получает остаток средств.

☑️ Второй вариант — два аккредитива с приостановкой регистрации

1. Происходит сделка купли-продажи и банк выдает ипотеку покупателю. Первый взнос и сумма кредита делятся на два аккредитива.

2. Документы по сделке продавец и покупатель сдают на регистрацию в Росреестр

3. Росреестр осуществляет приостановку регистрации, так как квартира в залоге банка-залогодержателя и от него еще не поступили документы для снятия этого залога

4. Банк, где в данный момент проходит сделка купли-продажи, раскрывает первый аккредитив на основании расписки о сдаче документов на регистрацию

5. Банк-залогодержатель получает необходимые денежные средства и происходит полное досрочное погашение ипотеки продавца, затем банк выдает документы для снятия обременения

6. Продавец сдает полученные в банке-залогодержателе документы в Росреестр для снятия залога

7. После снятия обременения регистрация по сделке купли-продажи возобновляется и происходит переход собственности с продавца на покупателя

8. На основании ЕГРН, в которой покупатель уже числится собственником квартиры, а новый Банк становится залогодержателем, происходит раскрытие второго аккредитива в пользу продавца, и он получает остаток средств.

☑️ Третий вариант — рефинансирование кредита продавца (редкая схема)

1. Происходит сделка купли-продажи, на которой выдается два кредита:
   а) Продавцу для полного погашения действующего ипотечного кредита. Эти денежные средства перечисляются в банк-залогодержатель в день сделки
   б) Покупателю выдается ипотека. Ипотечные средства вместе с первоначальным взносом зачисляются на аккредитив

2. Банк-залогодержатель, получив деньги для погашения ипотеки, закрывает кредит продавца и выдает документы для снятия обременения с объекта

3. Продавец передает полученный пакет на регистрацию и Росреестр снимает обременение

4. Покупатель и продавец сдают документы по сделке купли-продажи в Росреестр и происходит регистрация перехода права с продавца на покупателя

5. На основании ЕГРН, в которой покупатель уже числится собственником квартиры, а новый банк становится залогодержателем, происходит раскрытие аккредитива в пользу продавца, и он получает остаток средств.

6. Продавец из полученных средств гасит кредит перед вторым банком, который он получил для погашения своей ипотеки

Но есть еще банки, которые по своим программам не позволяют купить квартиру, которая находится в залоге другого банка. Есть еще такие, мягко сказать, неповоротливые организации. Там можно выкупить залоговый объект, только если он в залоге этого самого банка. Но радует одно, что это не самые популярные банки, поэтому доля кредитов в них весьма низкая.

Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!