Мы не будем говорить про элитную недвижимость и пентхаусы, которые продаются годами за десятки миллионов.
Не будем также говорить про «6-комнатные» квартиры в области, которые мало кому интересны, кроме их владельцев.
Речь пойдет об обычном массовом сегменте квартир.
Перефразируя вопрос классика «Кому на Руси жить хорошо?», мы зададим вопрос «Кому сейчас не очень хорошо?» и с этим посылом напишем наше видение…
Продажа вторичной недвижимости
Продавцов в данном сегменте никто и никогда не баловал. Не было льготных ипотечных программ, не было каких-то иных преференций от государства. В общем, всегда приходилось ориентироваться на собственные силы и рыночную ситуацию.
Но в «своих силах» продавцы вторички уже не так уверены... Рыночная ситуация сложная, ставки по ипотеке растут. За 2024 год спрос на вторичную недвижимость упал на 30-50% в зависимости от региона. Если в июле ЦБ РФ еще повысит ключевую ставку, то ставки по ипотеке в среднем будут уже в районе 21-22%, а спрос еще сильнее упадет.
Снизятся ли при этом цены на вторичку – это другой вопрос. Вероятнее всего нет, а если и будет снижение, то на 10-15% и не более.
Сказать, что продавцам вторички, сейчас сложно – ничего не сказать, но им не привыкать, так как для них всегда всё зависело от рыночных условий.
Можно ли сказать, что им не повезло? С одной стороны да, а с другой стороны, для них в последний период и не было хорошего времени, так что приходится как-то справляться и выживать в текущих реалиях.
Тот факт, что цены не идут вниз, уже говорит о том, что рынок настроен весьма оптимистично, даже в сложное время.
А те, кто не готов ждать продажу, но зарабатывать на своей недвижимости хочет уже сейчас – могут сдавать квартиру в аренду.
Продажа новостроек
Также маловероятно, что цены на новостройки будут снижаться.
Застройщики – единственные из продавцов недвижимости, которые чувствуют себя более-менее нормально.
У девелоперов большой объём квартир на любой вкус, финансовая «подушка», бюджеты на рекламу, скидки, различные программы и акции. А также государство их поддерживает льготными ипотечными программами.
В отличии от вторички дома еще строятся и въехать можно, зачастую, только через 1-2 года, и еще в большинстве случаев ремонт надо будет делать. Хотя многие застройщики сейчас уже продают квартиры с готовой отделкой, так что потенциальному покупателю остается только ждать ключи.
Ожидание — это конечно минус, но он не останавливает тех, кто хочет жить в своей новой квартире.
К одной из причин почему цены на новостройки не должны снижаться можно добавить тот факт, что сейчас на рынке будет меньше инвесторов, а значит давление по цене на застройщиков будет не такое значительное, так как по новым правилам льготной семейной ипотеки по данной программе нельзя переуступить квартиру.
Раньше потенциальный инвестор, купив квартиру у застройщика по ДДУ (договору долевого участия), мог со временем ее перепродать другому потенциальному клиенту по льготной ипотеке, при этом заработав. А если аналогичных квартир у застройщика больше нет и у нее какие-то особые характеристики (увеличенная площадь, большая кухня, отделка, хороший вид из окон и т.д.), то заработать можно было хорошо, даже если продать ниже, чем цена у самого застройщика на похожие варианты.
А теперь с новыми правилами семейной ипотеки в Правительстве эту «лавочку» прикрыли.
Соответственно низкие цену у инвесторов не будут снижать спрос у застройщиков, поскольку даже если цена у застройщика выше, то это компенсируется льготными ставками по ипотеке. А это преимущество перед потенциальными клиентами отделы продаж застройщиков отрабатывают очень умело.
И таким образом мы переходим к тем, кто сейчас действительно переживает не лучшие времена…
Продавцы квартир по уступке
Это не касается тех, кто купил для себя.
Здесь разговор про инвесторов, которые покупали квартиру у застройщика по ДДУ, делали расчет на то, что она подорожает, а затем перепродавали ее с хорошей прибылью. При этом продавали еще по льготным ипотечным программам, а цену выставляли ниже, чем у застройщика, чтобы быстрее найти покупателя.
А вот теперь у таких инвесторов с перепродажей проблемы...
Есть запрет от государства перепродавать такие квартиры по льготным ипотечным программам. Ставки по ипотеке на такие сделки идут как по обычной вторичке (на данный момент 21-22%)
Долго ждать пока построится дом, чтобы продать как полноценную вторичку.
Многие покупали по программе "купи сейчас - плати потом", когда квартиры изначально уже были дорогие. А сейчас перейти с такой программы на ипотеку – значит подписать себя на 20% годовых.
Перепродать по цене немного ниже, чем у застройщика не получается, так как лучше купить дороже у застройщика, но компенсировать это льготами по ипотеке.
Крайне сложно конкурировать с застройщиками из-за того, что у них банально больше выбор квартир.
Тут не сдать квартиру, дом еще строится и продать крайне сложно.
А если еще покупка была изначально в ипотеку, то это еще постоянные проценты по ней.
Конкурировать с застройщиками в данном случае получается только ценой и это дисконт не 5-7%, а гораздо более значимые цифры.
Сейчас не мало примеров, когда люди спустя 1-2 года вынуждены продавать по цене покупки, то есть просто выходить в ноль, или даже по более низкой цене, еще и теряя свои изначально вложенные средства.
В итоге, к сожалению, реальные шансы продать есть только у тех, кто продает дешево!
ЦИАН, Авито и прочие площадки не всегда хорошо работают для данного сегмента клиентов, так как посетители подобных площадок в первую очередь видят объекты застройщиков.
Инструменты для продажи есть, но их не так много.
🟢 Спасибо за внимание! Буду рад новым подписчикам!
Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!
Вопросы - welcome в телеграмм
Начать дискуссию