Договор аренды
Заключая договор аренды, особенно между взаимозависимыми лицами, обязательно проанализируйте его. Ниже опишем основные моменты, благодаря которым вы сможете самостоятельно проработать договор, исключив большое количество претензий.
Предмет договора. Необходимо указать все данные, которые относятся к объекту и по которым его можно идентифицировать. При аренде недвижимости указываем адрес, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности, площадь, количество этажей и т. д.
Арендная плата и коммунальные услуги. Если арендатор уплачивает коммунальные услуги, в договоре следует прописать их как переменную часть арендной платы. В этом случае арендодатель выставит на эту часть платы счет-фактуру, а арендатор примет НДС к вычету.
Цена договора аренды (важно для каждого договора). Необходимо обосновать стоимость договора аренды. Особенно при сделках со взаимозависимыми лицами.
Для этого можно подготовить справку-расчет оптимальной стоимости и важно подготовить обоснование цены.
Например заключая договор аренды (или любой договор, где необходимо оценить рыночные условия сделки):
- анализируем 3-5 предложений в этом же районе;
- сравниваем по стоимости квадратного метра и сопутствующим характеристикам;
- выбираем и обосновываем.
Может и дороже всех, но здесь ремонт, мебель... или самое близкое место к метро и т. д.
- цена считается рыночной при отклонении в пределах 20%.
Пример сделки, которая может вызвать претензии по не рыночной стоимости и в получении необоснованной налоговой выгоды:
Компания А и Б взаимозависимые. Компания А купила нежилое помещение и продала его Компании Б. Впоследствии, Компания А арендовала это помещение у Компании Б. Сделка по купле-продаже значительно ниже рыночной, а сделка по аренде — выше рыночных цен.
Анализ рыночных цен позволяет убрать претензии, связанные с ценой, даже если это взаимозависимые лица.
Если обосновать цену сделки нет возможности, то стоит задуматься о необходимости ее совершения.
НДС при аренде государственного имущества уплачивает арендатор в качестве налогового агента. По общим правилам, данный НДС можно заявить к вычету, то есть не арендодатель как в коммерческой сделке, а арендатор.
Обеспечительный платеж. Если арендатор вносит обеспечительный платеж, то прописываем его использование. От этого зависит учет для целей налога на прибыль и НДС.
Например, в договоре может быть сформулировано:
«За счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки ..., возникшие по вине Арендатора, и уплату неустойки в случае нарушения Договора Арендатором»,
«При прекращении настоящего Договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору»
Или
«Обеспечительный платеж подлежит зачету в счет частичной оплаты последнего месяца аренды».
Регистрация договора. Если срок действия договора больше года, то он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если регистрация не произведена, то появляется риск об отказе налогового органа признавать расходы по налогу на прибыль и в вычете НДС.
Согласование неотделимых улучшений. Если их производит арендатор — это важно прописать в договоре.
Если арендатор нежилого помещения — физическое лицо, то нужно убедиться что у него есть статус индивидуального предпринимателя. Риск для данного физического лица переквалификации по ст. 45 НК в ИП.
Применив описанные нами советы, вы обезопасите себя и компанию от многих обвинений в формальном документообороте, в фиктивности сделки и получении необоснованной налоговой выгоды.
Договор оказания услуг
В ходе обучения на своих курсах, а также проводя налоговый аудит компаний клиентов, мы всегда обращаем внимание на договоры услуг. Как правило, редко можно встретить бизнес, где нет рисков при работе с исполнителями.
Рассмотрим внимательно основные моменты анализа договора.
Предмет договора. Должен содержать понятную формулировку о том, какая именно услуга оказывается в рамках договора.
Рыночный уровень цен с обоснованием стоимости услуги и проявление должной осмотрительности.
Например, при заключением договора с консультантом важно проанализировать несколько предложений и сравнить по стоимости за единицу времени:
Кандидат А — цена за объем работ 10 000 руб., опыт работ с аналогичными компаниями, диплом о высшем образовании, копии проектов.
Кандидат Б — цена за объем работ 15 000 руб., диплом о высшем образовании, о доп.образовании, копии проектов.
Кандидат В — цена за объем работ 8 000 руб., диплом о высшем образовании.
В справке о выборе контрагента:
«выбрали кандидата А, т. к. он имеет образование и опыт работы с аналогичной компанией, что видно из приложенных проектов оказанных услуг».
Описать что включает в себя услуга, т. е. сформулировать конкретный перечень.
Например, вместо «Бухгалтерские услуги» указать «Формирование учетной политики предприятия Заказчика, составление и сдача необходимых формы отчетности в налоговые и иные государственные органы» и т. д.
Исключить дублирование функций подрядчика и сотрудников. Заключая договор с управляющим ИП — проверьте нет ли аналогичных функций у руководителей отделов и т. п. Заключая договор с юристом — проверьте нет ли пересечений со штатным юристом.
Если договор с бывшим сотрудником — исключите признаки необоснованной налоговой выгоды (самостоятельность, реальность, рыночность и т. д.).
Виды работ и услуг в договоре должны соответствовать фактически выполненным услугам.
Наличие отчетов, фотоматериалов, подтверждающих документов. Если они прямо указаны в договоре, то обязательно должны быть.
Наличие технических заданий по рамочным договорам. Если у нас договор в целом о том, что услуги оказываются, то важно ставить задачи исполнителю с конкретным сроком исполнения в рамках этого договора.
Право привлечения субподрядчика должно быть предусмотрено договором. Если в договоре прописано, что исполнитель оказывает услуги самостоятельно, но субподрядчики были привлечены, то возникает налоговый риск. Следовательно, компанию могут обвинить в искажении фактов, об отсутствии должной осмотрительности и т. д.
Проверка ОКВЭДа исполнителя. Письмо Минфина от 12.01.2022 № 03-04-06/824:
«Если ИП осуществляет деятельность вне рамок видов деятельности, указанных им при регистрации, то доходы, не связанные с предпринимательской деятельностью, выплачиваемые ему организацией, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц у источника выплаты в установленном порядке».
Судебная практика по договорам услуг:
- Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2019 № Ф04-3541/2019 по делу № А27-19628/2018;
- Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 № 11АП-13238/2019 по делу № А65-2655/2019.
Советуем всегда внимательно изучать договоры услуг и следить за их исполнением, наличием подтверждающих документов и т. д. Наш описанный алгоритм работы с договором поможет вам предусмотреть основные моменты и обезопасить сделки.
Агентский договор
Агентский договор часто применяется между взаимозависимыми лицами и становится предметом претензий по необоснованной налоговой выгоде.
Обозначим важные основные моменты данного договора, на которые обращаем внимание в ходе анализа.
Агент действует от имени принципала или от собственного имени, но всегда за счет принципала.
Согласно ст. 1005 ГК:
«Агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала».
Соответственно, в договоре необходимо это отразить в самом предмете договора, чтобы уже из этого пункта следовало, что это именно агентский договор.
Прописать документооборот: оформление (кем, от чьего имени), передача счетов-фактур, актов и прочих документов.
Агент перечисляет принципалу оплату за товары, работу, услуги после получения денежных средств от покупателя.
Налоговым риском является указание, что агент перечисляет принципалу оплату до конкретного числа:
«Агент ежемесячно до последнего рабочего дня месяца перечисляет Принципалу оплату за полученные на реализацию товары».
Агент и Принципал не могут знать, когда точно придет оплата, следовательно, формулировка, указанная выше, может привести к переквалификации в договор купли-продажи.
Корректная формулировка может выглядеть так:
«Агент до 31.08.2022 перечисляет Принципалу оплату за платежи, полученные за август 2022».
Важно соблюдать условие агентского договора и учитывать, что агент не может перечислять деньги за собственный счет, а только денежные средства, поступившие от покупателя.
Агент не может давать указание принципалу. В договоре не следует указывать:
- агент информирует принципала о количестве товара, которое он готов забрать на реализацию;
- по какой цене агент будет продавать товар.
Таким образом, важно не злоупотреблять данной формой отношений. Использование агентского договора для сохранения права на специальный режим налогообложения может привести к признанию необоснованной налоговой выгоды и существенным доначислениям.
Надеемся, информация была для вас полезной.
Поделитесь, пожалуйста, в комментариях, узнали ли вы для себя что-то новое из нашей статьи. Может быть у вас остались вопросы или есть свои советы, лайфхаки, рекомендации.
Начать дискуссию