Нет регистрации в ЕГРН- все равно недвижимость. Минфин сказал

Если сооружение построили и ввели в эксплуатацию с получением разрешений (разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию) — это недвижимость. Даже если нет регистрации в ЕГРН. Письмо Минфина России от 29.06.2021 N 03-05-05-01/51043.

Недвижимым имуществом признаются (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

1. Земельные участки и участки недр.
2. Объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переместить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению. Есть такая связь или нет, иногда видно по характеру работ, в результате которых появился объект (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99). Объект незавершенного строительства относится к недвижимости, если возведен фундамент (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).
3. Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации.
4. Жилые и нежилые помещения, машино-места, если их границы описаны так, как положено законодательством о кадастровом учете. Например, границы машино-места должны быть указаны на плане и обозначены (как один из вариантов) краской на полу (ч. 6.1, 6.2 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).
5. Иное имущество, которое закон относит к недвижимости. Например, предприятие и единый недвижимый комплекс (ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ).