Некачественный МКД. Что можно предпринять

Нормативное обоснование

Статья 7 Закона № 214-ФЗ направлена на защиту прав участников долевого строительства в случаях существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Виды гарантийных сроков

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При проведении экспертизы на предмет обнаружения дефектов важно разграничить дефекты с учетом  положений Закона 214-ФЗ о разном гарантийном сроке.  В целях устранения споров относительно того, к какой категории относится дефект, важно верно сформулировать вопрос перед экспертами с тем, чтобы из ответа четко было понятно к чему относится дефект и есть ли основания для применения сокращенного гарантийного срока.

Бремя доказывания

В силу части 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

При разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике (определение Судебной коллеги по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 № 305-ЭС16-4838 по делу № А40-59571/2015).

В рассматриваемом случае в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирных домов, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества, при наличии доказательств возникновения дефектов вследствие нарушений при строительстве, установленных судебными экспертизами.

Оценка доказательств

Интересную мотивировку изложил арбитражный суд при рассмотрении вопроса о качестве объекта с учетом отсутствия части документов, которые позволили бы сделать вывод о качестве объекта долевого строительства.

По смыслу статьи 7 Закона 214-ФЗ, участник долевого строительства после принятия результата работ вправе рассчитывать на нормальное использование этого результата как минимум на протяжении гарантийного срока при надлежащем пользовании вещью. Застройщик же должен гарантировать участнику долевого строительства возможность такого использования и устранять в случае необходимости недостаток качества выполненных работ в рамках гарантийных обязательств.

При оценке доказательств в их совокупности суд учитывал изложенное, особенности доказывания, обусловленные давностью событий объективные затруднения в сборе доказательств и то обстоятельство, что сохранение, а следовательно, и предоставление доказательств исправности ответчика составляют для последнего прямой интерес, и именно Общество (застройщик) при проявлении обычных для застройщика добросовестности и осмотрительности должно было сохранить эти доказательства
и предъявить их суду.

Напротив, истец (управляющая компания)  столкнулся с не зависящими от него помехами в предоставлении доказательств: он не являлся заказчиком, не имел договорных отношений ни с подрядчиком, ни с застройщиком, не осуществлял функции строительного контроля (надзора) и не располагает соответствующими компетенциями. УК не имеет собственного экономического интереса в данном споре, а лишь представляет интересы собственников, и приняло дом в управление позднее, чем он был введён в эксплуатацию.

Работа истца как управляющей организации вторична в данном споре, она должна оцениваться постольку, поскольку то или иное действие (отказ от него) относилось к предмету иска. В первую очередь подлежит проверке то, насколько качественно строительные работы были выполнены изначально. В противном случае распределение бремени доказывания не будет соответствовать Закону.

Права участника долевого строительства

По смыслу положений статьи 7 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства после принятия результата работ вправе рассчитывать на нормальное использование этого результата как минимум на протяжении гарантийного срока при надлежащем пользовании вещью. При этом застройщик гарантирует участнику долевого строительства возможность такого использования и устраняет в случае необходимости недостаток качества выполненных им работ в рамках гарантийных обязательств.

В настоящем случае требования управляющей компании, направленные на защиту интересов собственников помещений многоквартирного дома, заявлены в соответствии с Законом № 214-ФЗ именно к застройщику как лицу, принявшему на себя обязательство обеспечить соответствие результата выполненных работ требованиям качества. При этом вина застройщика в недостатках (дефектах) долевого строительства подлежит установлению по правилам части 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ

Право управляющей компании на заявление исков о качестве объекта долевого строительства

Поскольку объекты долевого строительства – многоквартирные жилые дома характеризуются большим количеством собственников, вопрос о защите прав таких лиц посредством иного лица, обладающего правом заявить такие иски, актуален.

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.01.2020 г. №305-ЭС19-20516 по делу № А40-217303/2016, представление интересов собственников многоквартирного дома, в отношении общего имущества собственников такого дома, через управляющую организацию отвечает требованиям процессуальной экономии времени, а отсутствие товарищества собственников жилья не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными количеству имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Верховный Суд РФ указал, что по смыслу ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса существует три способа управления многоквартирным домом: с помощью ТСЖ, через управляющую организацию и путем непосредственного управления жильцами. Поэтому, отметил Суд, наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию (при ее наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме.

При этом, жильцам целесообразно вынести решение о вопросе обращения в суд на собрание жильцов дополнительно подтвердив право и пределы полномочий управляющей компании.