Без определённого места

Все разговоры о выгодах аренды коммерческой недвижимости в России ведутся с одной существенной оговоркой: купить необходимый объект порой просто невозможно. Девелоперы чаще всего отказываются продавать офисы и торговые площади по частям, а немногочисленные объекты, выставляемые на продажу, предлагаются по заоблачным ценам.

На рынке жилья потребности большинства граждан точно так же не соответствуют их нынешним финансовым возможностям. Однако выход был найден: пусть и с трудом, но ипотека в стране все-таки развивается. По логике вещей тот же механизм мог бы способствовать решению «жилищной проблемы» в бизнесе. Некоторое шевеление в этом сегменте финансовых услуг действительно ощущается. Но до европейского уровня развития коммерческой ипотеки нам еще очень далеко.

Нынешние объемы российского рынка ипотеки коммерческой недвижимости удручающе малы и, по оценкам самих банкиров, не превышают трех — в лучшем случае пяти процентов от общей суммы сделок, совершаемых в сегменте жилищного кредитования. В абсолютных цифрах это от 9 до 15 млрд рублей, тогда как на покупку жилья в 2007 году финансовые учреждения выдали в России займов более чем на 300 миллиардов. Тем временем в некоторых развитых странах «офисно-производственная» ипотека даже обгоняет жилищную.

Почему же в России, где последняя вот уже четвертый год бурно развивается, банкиры не хотят выдавать ссуды на покупку коммерческой недвижимости? Причин, как выясняется, более чем достаточно.

Отчасти дело в том, что на этом рынке до сих пор нет ни адекватного спроса, ни предложения. Как отмечают брокеры, покупкой коммерческой недвижимости в России сегодня интересуются крупные компании, приобретающие офисные площади тысячами квадратных метров, сетевые ритейлеры и скромные фирмы, владельцы которых стремятся приобрести небольшой магазин или клиентский офис. Первые две категории покупателей крайне редко интересуются кредитами, предпочитая совершать сделки на собственные средства. Малые же и средние предприятия, приобретающие относительно небольшие (и, как правило, далеко не лучшие) помещения, доверия у банкиров не вызывают. А хуже всего, что такую недвижимость банки часто считают неликвидным залогом.

И, наконец, главная проблема — продавцы. Девелоперы высококлассной коммерческой недвижимости не стремятся продавать свои объекты, предпочитая сдавать их в аренду и получать долгосрочный стабильный доход. Даже реализовав на максимально выгодных условиях часть новенького офисного здания, девелопер сильно рискует: сложности, связанные с наличием нескольких собственников, очевидны. В таких условиях трудно выдерживать единые корпоративные стандарты, а это, в свою очередь, увеличивает опасность потери самых крупных и выгодных арендаторов. Как следствие, на продажу сегодня выставляются либо небольшие торговые помещения, либо площади в объектах, возводимых непрофессиональными девелоперами. Такие застройщики часто сталкиваются с финансовыми проблемами еще до завершения проекта, так что продажа части офисного, производственного или складского комплекса для них — единственный способ расплатиться по счетам, завершить начатое и остаться в деле.

В таких условиях даже нарастающий спрос со стороны крупных компаний почти не меняет ситуацию. Акционеры предприятий-гигантов готовы привлекать ипотечные займы при условии, что реинвестирование в бизнес сохраненных оборотных средств превысит расходы на обслуживание кредита. Однако девелоперы предпочитают выступать исключительно в роли владельцев доходных домов.

— За счет кредитных средств сегодня приобретается не более пяти процентов объектов коммерческой недвижимости, тогда как в развитых странах этот показатель достигает 90%, — фиксирует статус-кво гендиректор кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василий Белов.

Обсуждать перспективы коммерческой ипотеки в России бессмысленно до тех пор, пока законодатели не легализуют этот термин. В законе «Об ипотеке» слова «коммерческая недвижимость» отсутствуют начисто, так что банкам, выдающим такие кредиты, приходится опираться исключительно на Гражданский кодекс.

Для того чтобы получить кредит на покупку коммерческой недвижимости, покупатель должен прежде всего приобрести право собственности на нее, а затем оформить ее в качестве залога. Лишь затем банк рассмотрит заявку и, возможно, выдаст необходимые средства.

Вся эта процедура занимает, как правило, не меньше месяца. Но хуже всего, что право собственности на объект возникает лишь после того, как покупатель полностью расплатится с продавцом. Смысл ипотеки в таком случае полностью исчезает. Остается разве что занять средства любыми другими способами, приобрести объект, а затем при необходимости получить обычный кредит под залог недвижимости. По понятным причинам к ипотеке подобного рода сделки не имеют никакого отношения.

В случае с жилищным кредитованием проблема решается куда проще: заемщик делает первоначальный взнос, регистрирует залог, получает кредит и уже затем начинает процесс оформления прав на недвижимость.

— Главный тормоз в развитии ипотеки коммерческой недвижимости — отсутствие соответствующих норм в законе «Об ипотеке», позволяющих оформить право собственности на объекты, приобретенные за счет кредитных средств, как это происходит с жилой недвижимостью, — подтверждает Елена Махота, директор департамента кредитования малого и среднего бизнеса Промсвязьбанка.

И банкирам, и заемщикам приходится изобретать обходные схемы, а самый распространенный сегодня вариант — получение кредита под залог другой недвижимости. В этом случае банк оформляет залог под имеющиеся у заемщика в собственности площади и выдает кредит, который идет на приобретение нового объекта. Затем происходит переоформление залога: эту роль начинает выполнять только что приобретенная недвижимость.

Что делать предпринимателям, у которых нет «других объектов недвижимости»? Вариантов почти нет. Даже квартиры в залог банки принимают неохотно, поскольку средняя сумма кредита в случае с ипотекой коммерческой недвижимости в разы превышает стоимость жилья.

«Средний размер кредита для жилых помещений колеблется от 150 до 250 тысяч долларов, — подтверждает гендиректор «МИЭЛЬ-Коммерческая Недвижимость» Андрей Бушин. — А в случае с объектами коммерческой недвижимости речь идет о диапазоне от восьмисот тысяч до полутора миллионов».

Еще одна схема предполагает попытки уговорить продавца недвижимости оформить покупателю право собственности после внесения первоначального взноса. В таком случае объект становится залогом, банк выдает деньги, а заемщик полностью расплачивается с продавцом. Однако по понятным причинам массовой такую технологию не назовешь.

Последний «нож» в спину российской коммерческой ипотеки — земельный вопрос, который в стране так и не решен. «В тех случаях, когда в качестве залога выступает недвижимость, требуется оформлять в залог еще и землю под ней, — напоминает руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков. — В действующем законодательстве эта практика описана лишь применительно к отдельно стоящим зданиям. Однако судебная практика последних лет показывает: это требование касается и отдельных помещений в зданиях. Ситуация осложняется еще и тем, что необходимая документация зачастую отсутствует».

Нечего удивляться, что кредиты на покупку коммерческой недвижимости в России чрезвычайно дороги. «Заемщиками являются частные предприниматели, доход которых менее стабилен, — поясняет Сергей Даньков. — А значит, риски банка возрастают. Соответственно, и процентные ставки по таким продуктам выше, а сроки кредитования — меньше». По имеющимся данным, средний срок кредитования не превышает 10–15 лет, а ставки колеблются в пределах 16–18% годовых.

— Кредиторы и инвесторы, — резюмирует Игорь Садовский, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк ЖилФинанс», — вовсе не горят желанием предоставлять ресурсы для развития бизнес-ипотеки, поскольку до сих пор подобные сделки слишком рискованны, неоднородны, менее прозрачны и непредсказуемы — в отличие от ипотечного кредитования в сфере жилой недвижимости.

Ситуация не безвыходная: банкиры начинают проявлять повышенный интерес к ипотечным сделкам на рынке коммерческой недвижимости. Официальный представитель Городского ипотечного банка Екатерина Правдина уверена, что спрос на такие кредиты в перспективе «просто огромен», а Андрей Бушин («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость») полагается на силу рыночных механизмов, ведь спрос на бизнес-ипотеку значительно превышает предложение.

Сдержанный оптимизм вполне оправдан, однако в ближайшие годы вряд ли следует ждать серьезных изменений. Для начала банкирам придется пролоббировать принятие законодательных поправок, упрощающих такого рода сделки. Если это произойдет, одной проблемой станет меньше. Но и тогда многое будет зависеть от продавцов. Ведь в отличие от девелоперов жилой недвижимости владельцы коммерческих площадей до сих пор применяют иную бизнес-модель.

Лизинг коммерческой недвижимости можно считать альтернативой бизнес-ипотеке, но лишь отчасти. И здесь не обошлось без системных проблем. Согласно действующему законодательству, объект коммерческой недвижимости может являться предметом лизинга, а земля под ним — нет. Лизинговые компании и их клиенты пытаются решать задачу, заключая смешанные договоры, комбинирующие элементы лизинга и аренды. Но прозрачным такой механизм не назовешь. Другой очевидный минус лизинга коммерческой недвижимости — по традиции запутанные процедуры государственной регистрации. Для оформления лизинговой сделки необходимо зарегистрировать два договора: собственно договор лизинга и договор купли-продажи, причем заключены они должны быть параллельно.

Неудивительно, что подобная правовая эквилибристика не вызывает массового интереса.