Ни кредитов, ни квартир

Почему в Москве резко упали объемы строительства жилья и смогут ли они восстановиться

Судя по статистике Росстата, сейчас компании достраивают остатки. К концу прошлого года на всех московских девелоперов вместе взятых приходилось всего 880 000 незавершенных квадратных метров, хотя обычно они встречали Новый год с 2-3 млн м2 «незавершенки». Значит, через пару лет столица не дотянет и до нынешних скромных показателей по новым домам. При этом руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин настаивает: по итогам года в Москве все равно будет введено 5 млн м2 жилья, из них половина — социального. В общую цифру поверить почти невозможно, но в одном чиновник прав: доля жилья, которое строит город, год от года будет только расти.

DURA LEX

Окончание бума можно было предвидеть еще в апреле 2005 г., сразу после введения закона о долевом участии в строительстве. По мнению гендиректора корпорации «Главстрой» Артура Маркаряна, документ стал первой причиной спада строительства в Москве: «Сейчас сдаются дома, которые как раз закладывались 2-2,5 года назад». Закон ввел новые правила игры, которые усложнили застройщикам жизнь: привлекать деньги физлиц и кредиты банков они могли лишь после получения разрешения на строительство. Обычно все происходило наоборот: стройка и продажа квартир шли параллельно со сбором всех необходимых бумажек. Поэтому работать в полном соответствии с новыми требованиями девелоперы оказались не в состоянии. На проектах, начатых до принятия закона, они продержались еще около года, а затем сократили закладку новых домов. По данным «Пересвет-Инвеста», в первом полугодии 2006 г. количество новостроек в Москве уменьшилось по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. более чем наполовину. Уже позже девелоперы придумали вексельные схемы, которые позволяли обойти закон, а многие просто приспособились к новым правилам. Новостроек стало больше, но на уровень 2005 г., когда предложений было свыше 1000, застройщики так и не вышли.

Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов считает тенденцию закономерной: «Еще пару лет назад игроки рынка говорили, что Москва не резиновая, количество свободных площадок не бесконечно. Сейчас мы это наблюдаем». Поначалу девелоперы, привыкшие выжимать из своих проектов стопроцентную доходность, пеняли на дефицит именно высокоприбыльных проектов. Кроме микрорайонов с пятиэтажками и промзон, в Москве ничего не осталось, а связываться со сносом домов и переселением предприятий девелоперам, естественно, не хотелось: долго и дорого. Но прошла пара лет, и доходность строительных проектов, несмотря на рост цен на жилье, упала до 20-25%. Теперь застройщики и рады бы взяться за промзоны, однако город почти перестал выставлять участки на торги.

В 2006 г. городской тендерный комитет провел 14 инвестиционных торгов на право строительства жилья и реконструкции микрорайонов, в прошлом году — четыре, а в этом — пока одни (на комплексную реконструкцию квартала в Марьиной Роще). Еще один аукцион запланирован на вторую половину августа, но там девелоперам предложат побороться всего за 2,5 га земли на юго-западе. Застройщикам приходится держаться на старых запасах. По мнению Артура Маркаряна, на пару-тройку лет их еще хватит. «Москва планирует взять в свои руки практически весь объем, а инвесторов допустят по остаточному принципу», — уверена аналитик группы компаний «Мультиброкер» Людмила Макарова. Так и происходит. К примеру, «Сити-XXI век» будет соинвестором в застройке микрорайона Гольяново. Из 200 000 м2 компания построит треть, остальное — горзаказ.

Свое присутствие на рынке мэрия резко увеличила в прошлом году. Если в 2005-2006 гг. на долю города приходилось 35% построенного жилья, то в 2007 г. — уже половина, а это почти 2,5 млн м2. «Город хочет быть самым крупным инвестором, потому что строить в Москве выгодно», — поясняет Маркарян. Специально для этого год назад мэрия даже создала департамент городского заказа капитального строительства. Его возникновение Москва объяснила организационной необходимостью: вместо 28 заказчиков появился один. Но эксперты рынка сразу заговорили, что следующим шагом станет создание государственной строительной компании. Она будет и девелопером, и застройщиком. Сейчас девелоперы работают с департаментом только как подрядчики, причем с мизерной доходностью. Тот же «Главстрой», к примеру, в прошлом году строил социальное жилье с маржей 1%.

ДЕНЕЖНЫЙ ДЕФИЦИТ

После введения закона о дольщиках и новых порядков, установленных мэрией, рынок оправиться так и не смог. Сейчас на московском рынке небывалый дефицит новостроек. По данным «Миэль», есть всего 305 объектов, в которых можно купить квартиру, а к концу года предложение сократится до 290. В прежние годы у покупателя был выбор минимум из 400 вариантов. Гендиректор холдинга «Миэль» Евгений Плаксенков считает, что теперь сказывается и банковский кризис ликвидности, который приведет ко второй волне спада строительства жилья в Москве. «Порядка 30% девелоперов не выйдет на площадку из-за отсутствия денег», — предсказывает Владлен Писарев, заместитель директора по инвестициям компании «Сити-XXI век». «Без сомнения, мы увидим многочисленные случаи переноса сроков завершения проектов и, вероятно, несколько банкротств мелких игроков», — пишут в недавнем отчете о финансировании девелопмента аналитики «Ренессанс Капитала». Причина в том, что банки с высокой долей кредитов девелоперам будут все меньше финансировать строительство. Прошлогодний результат — двукратный рост кредитов девелоперам — повторить практически невозможно, пишут аналитики. Правда, и в сценарий «жесткой посадки» они тоже не верят, поскольку крупные банки продолжают давать взаймы крупным игрокам строительного рынка.

Сидящие без денег застройщики кинулись за помощью к более сильным коллегам по рынку. Писарев говорит, что в «Сити-XXI век» постоянно поступают предложения от девелоперов купить проект: документы на него оформили, а денег на стройку нет. Регулярно получает такие предложения ПИК, «Миэль» рассматривает по несколько проектов в неделю. «Их портфель в общей сложности измеряется миллиардами долларов», — утверждает Евгений Плаксенков. «Несмотря на такое обилие предложений, выудить что-то стоящее — нетривиальная задача», — уточняет директор по развитию девелоперской компании «Бенефит Инжиниринг» Ярослав Козлов. По его словам, почти все приносимые проекты либо проблемные, либо неестественно дорогие. В «Бенефит Инжиниринг» еще не выбрали ничего, в ПИКе тоже, а вот «Миэль» одно приобретение сделала. В Омске компания купила 70% акций местного застройщика «Алмаз-Инвест», у которого подвис проект жилого комплекса площадью почти 800 000 м2.

«Миэль», как и многие другие девелоперы, активно запасается проектами за пределами столицы. У такого крупного столичного застройщика, как СУ-155, отношение проектов в Москве и области к регионам составляет уже 55:45 — 7,2 млн м2 против 6 млн м2. У «Главстроя» на долю Москвы и области приходится пока меньше половины инвестпроектов — 45%, но область в приоритете. Компания строит в Раменском, Подольске и Голицыне. Земельный банк группы компаний ПИК на 53% состоит из участков в регионах, на 36% — в Московской области и лишь на 11% — в столице. Причем увеличивать присутствие в Москве компания не хочет. «Недвижимость в Москве все так же остается сверхприбыльным бизнесом, но всю эту прибыль снимает город», — объясняет Козлов из «Бенефита». Компания строила в Москве 15 лет, но два года назад ушла в Калининград и Воронеж. И хотя площадки в столице у компании остались, пока осваивать их она не собирается: нет экономического смысла.

По мнению Макаровой из «Мультиброкера», среди регионов по объемам строительства будет лидировать Подмосковье. Это близко к Москве, и здесь есть площадки для масштабных проектов. Сама столичная мэрия выходит с городскими программами возведения жилья за МКАД. На бывших люберецких полях аэрации возводится 5 млн м2 для очередников. По экологии место не самое привлекательное, зато земля дешевле и нет хлопот с выселением жителей, как, например, в Южном Бутове. Ресин уверяет, что в том числе конфликт с ними испортил стройкомплексу статистику по сданному в этом полугодии жилью. Мол, если бы не протесты, построили бы на 100 000 м2 больше.

Несмотря на растущий интерес девелоперов к Подмосковью, оно все равно не будет лидировать по темпам строительства. В этом полугодии область тоже ушла в минус: объемы упали на 7%, до 2,2 млн м2, и планы властей ввести 6 млн м2 жилья выглядят сомнительно. В среднем по России объемы строительства пока растут, но темпы резко замедлились — с 34,3 до 2,9% за полугодие.

ВОЙНА НЕРВОВ

Когда в прежние годы в Москве уменьшался объем предложения, на рынке традиционно подскакивали цены. По мере того как город увеличивал свою долю в инвестпроектах, застройщики перекладывали на покупателя все возрастающие затраты на социалку. Тот же пресловутый закон о дольщиках, уменьшивший объемы рынка вдвое, вызвал рост цен на 50% за год. Плаксенков из «Миэль» полагает, что и сейчас оснований для падения цен нет: «Москва — самый интересный город в мире, здесь дефицит кадров, дефицит земли. Цены не на пределе». Из-за проблем с финансированием скорее пострадает предложение, нежели спрос, вторят риелтору аналитики «Ренессанса». «Есть спрос, который крайне высок, а есть платежеспособный спрос, который чрезвычайно мал», — несколько охлаждает их пыл Ольга Юматова, аналитик «Пересвет-Инвеста».

Это верно. Помимо сложностей с получением проектного финансирования от банков на застройщиков давит недоступная для покупателей ипотека. За полгода кредиты подорожали на 1-2 процентных пункта, при этом банки стали строже оценивать заемщиков. По данным ипотечного брокера «Мультиброкер», отказы банков выросли до 45%, у брокера «Фосборн Хоум» цифра еще печальнее — до 60%. Маркарян из «Главстроя» полагает, впрочем, что дорожающая ипотека не делает погоды: ипотечные покупатели составляют не больше 7-8%. Но девелоперы явно недооценивают зависимость рынка от покупателей с кредитами, причем уже не только в Москве. Это видно по статистике Росрегистрации. Оговоримся: мы приводим данные по спросу на вторичке, поскольку объективных цифр по спросу на новостройки нет. Прошедшие госрегистрацию договоры долевого участия — лишь часть рынка, остальное все так же живет по серым схемам. Однако сценарий вторичного рынка всегда повторяется на первичном.

Итак, в регионах почти не растет спрос, но растет ипотека: в первом полугодии 2008 г. по сравнению с первым полугодием 2007 г. — на 40-60%, а по сравнению с тем же периодом 2006 г. — на 80% и выше. В среднем в активно застраиваемых регионах страны 20% сделок — ипотечные. Значит, покупателей с живыми деньгами все меньше, и, если ипотека встанет, рынок лишится большой части спроса. Видимо, так и будет, поскольку в Москве ипотека уже упала на 1,4% по сравнению с первым полугодием прошлого года. Не растет и спрос: число сделок с жильем в этот же период уменьшилось на 0,8%, а по сравнению с 2006 г. — на 12,9%. «Те, кому по плечу нынешние московские цены, больше не покупают здесь квартиры: перепродавать скоро станет некому, вероятность роста арендных ставок низка», — продолжает Крапин из Rway. По оценке руководителя информационно-аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, доходность от сдачи жилья внаем при стабильных ценах не превышает 5%, а при подорожании — 15%. «Но вероятность роста цен в ближайшие полтора года крайне мала», — считает Репченко.

По мнению Евгения Плаксенкова, подобные заявления оказывают рынку медвежью услугу: «Люди в недоумении ждут спада, возникает отложенный спрос и, как следствие, — резкий скачок цен, до 3-4% в месяц. А мог бы быть плавный рост на 1,5%». Но и в июне, и в июле, по подсчетам МИАН, рост составил чуть менее 1%. Это покупатели замерли в ожидании или цены уперлись в потолок? Козлов из «Бенефит Инжиниринг» считает, что инертный российский рынок недвижимости даст ответ на этот вопрос не скоро: «Девелоперы спокойно сидят на непродающемся товаре. Демпинг — редчайшее явление на рынке недвижимости: не продается сейчас, продастся завтра. Скорее всего, у них нервы окажутся крепче, чем у покупателей».

80% — оценка объемов ввода жилья в Москве в 2008 г. в сравнении с прошлым годом

1,4% — падение ипотеки в Москве в январе-июне 2008 г. в сравнении с I полугодием 2007 г.