Какой залог гарантирует девелоперу успешное финансирование любого проекта. Реализовать сегодня успешный девелоперский проект можно, только обеспечив своевременное кредитное финансирование банка или инвестиционный заем. А для этого необходим полноценный ликвидный залог. Каким залогам банкиры «улыбаются», а от каких отворачиваются — в очередном материале нашей постоянной рубрики «Банки и недвижимость».
Залоги, которые нравятся банкам
Постоянный рост себестоимости строительства, а также многочисленные бюрократические издержки, о которых не раз писало «БО», толкает девелоперов к поиску все больших сумм и новых источников финансирования. Альтернативные схемы привлечения средств через разнообразные фонды, векселя и облигации в последнее время становятся более сложными для реализации, зато популярность банковских кредитов не снижается. Но каждый раз один и тот же вопрос: какое обеспечение по кредиту предложить банку? Проблема осложняется тем, что у энергично действующих застройщиков существенная часть активов к моменту оформления кредита уже находится в залоге. И все же помнить о качестве и особенностях залога необходимо, ведь именно они могут оказать существенное влияние на размер процентной ставки и объем предоставляемых средств.
Очень часто, и даже как правило, в подобных случаях предметом залога могут также выступить инвестиционные права на возводимый объект, но только при возникновении таковых из договорной базы проекта. Также распространен залог акций или долей компании, являющейся обладателем исходно-разрешительной документации. Впоследствии предметом залога становится возведенный объект недвижимости.
Требования к залоговому имуществу в разных организациях могут отличаться, — говорит Евгений Акимов, юрист «Велес Лекс», юридической компании в сфере девелопмента. — Если в банках приветствуется в основном существующее недвижимое имущество: земельные участки, офисные помещения, дома, квартиры, гаражи и т. д., то инвестиционные компании могут взять в залог также и доли в уставных капиталах обществ, акции, права аренды на земельные участки, права по инвестиционным договорам. Основные требования к залогу очевидны. Имущество должно быть надлежащим образом юридически оформленным, высоколиквидным и востребованным на рынке. И, естественно, его должно быть достаточно для покрытия возможных убытков». Если предложенный для передачи в залог объект не удовлетворяет финансирующую организацию, то можно предложить дополнительное обеспечение возврата кредита, такое как дополнительный залог, поручительство. Кстати, наиболее часто встречающаяся комбинация способов обеспечения возврата денег — залог плюс поручительство.
«Если рассмотреть градацию залогов по уровню их ликвидности и интереса для банка, — раскрывает карты Дмитрий Курков, начальник управления проектного финансирования Номос-Банка, — то наиболее интересными оказываются: залог векселей кредитора, «голубых фишек», крупных кредитных организаций; залог права требования к депозитному счету; залог прочих активов по стоимости и ликвидности, устраивающей банк. Если рассматривать исключительно влияние качества обеспечения на размер процентной ставки, следует отметить, что ее размер также будет зависеть от соотношения залоговой стоимости обеспечения и размера обязательств заемщика перед банком. Как правило, в качестве залога девелоперы предлагают залог прав аренды земельного участка, на котором планируется строительство и инвестиционные права на возводимый объект».
При залоге имущественных — инвестиционных и арендных — прав обязательным условием является государственная регистрация факта возникновения залоговых отношений. Это увеличивает сроки оформления договорной базы и, как следствие, сроки предоставления финансирования. Залог долей компании хоть и относится также к залогу имущественных прав, но не подлежит государственной регистрации в силу закона. Следовательно, для залогодержателя увеличивается риск принятия обеспечения с существующим обременением в пользу третьих лиц. «Оптимальным с точки зрения банка, — продолжает Дмитрий Курков (Номос-Банк), — конечно же, следует считать залог актива, не связанного с проектом, так как в данном случае на залог не оказывают влияния технические и технологические риски. Если возможность выбора обеспечения ограничена, то оптимальной комбинацией мог бы стать залог земельного участка, на котором ведется строительство, или права аренды на него, инвестиционных прав на возводимый объект, а также залог долей или акций компании, являющейся обладателем исходно-разрешительной документации».
В случае, если залогом выступают инвестиционные права на возводимый объект, девелопер должен быть готов к тому, что специалисты банка будут вести ежемесячный мониторинг строительства объектов, сверять данные по указанным в справках КС-1 и КС-2 объему и стоимости работ с фактической ситуацией, а также проводить проверку выполнения графика продаж по объекту. Специалисты «Пересвет-Групп» говорят о том, что риски девелопера-заемщика в этом случае такие же, как и у любого инвестора. Риск потери заложенного имущества для девелопера-заемщика не так высок, как может показаться на первый взгляд. Банк охотнее пойдет на пролонгацию кредита (если это не совсем безнадежный случай), чем на процедуру отчуждения и последующие проблемы с реализацией прав или поиском другого девелопера. Вопрос здесь состоит только в том, будет ли он его кредитовать после этого или отнесет в другую категорию заемщиков.
Редкие, но все же существующие в природе банки при выдаче кредита на девелоперский проект соглашаются обойтись вообще без залога. В этом случае категорически необходимо поручительство собственников компании или ее крупных клиентов с серьезными показателями и активами. Дополнительно банк может выставить условие по предоставлению возможности контролировать процесс строительства и расхода средств — часто это происходит путем покупки банком небольшой доли в уставном капитале застройщика. И все же эти варианты очень слабо распространены на российском рынке, в том числе и из-за требований Банка России в отношении норм резервирования средств по беззалоговым кредитам.
«И все же самой распространенной схемой взаимодействия банка и девелопера-заемщика является оформление залога прав участия в долевом строительстве, — говорит Иван Буруханов, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Пересвет-Групп», — в этом случае договор залога подлежит регистрации в УФРС».
Для того чтобы образовался предмет залога, девелопер-заемщик заключает и регистрирует договор участия в долевом строительстве между двумя своими компаниями — застройщиком и заемщиком, на следующем этапе производит полную оплату этого договора и регистрирует в УФРС договор залога прав по договору участия в долевом строительстве, принадлежащих заемщику согласно этому договору.
«Требования банков значительно ужесточаются, но смотреть на данный факт необходимо с позитивной стороны, — продолжает Иван Буруханов («Пересвет-Групп»), — например, новое условие по регистрации договоров залога прав по договору участия в долевом строительстве вызывает большее доверие к девелоперу, так как покупатель знает, что все регистрируется в УФРС и исключается риск двойных продаж. Рынок, на наш взгляд, становится все более цивилизованным».
Схема взаимодействия с регистрацией договора залога прав по договору участия в долевом строительстве и его полной оплатой не совсем удобна девелоперу-заемщику. Во-первых, возникает проблема привлечения значительной суммы средств для полной оплаты по договору. Во-вторых, застройщик, получивший денежные средства, согласно действующему законодательству может направить их только на строительство на счет генподрядчика или погасить денежные обязательства, использованные на строительство объекта недвижимости. При низкой готовности объекта и небольших произведенных затратах указанная схема теряет экономический смысл. На взгляд экспертов «Пересвета», наиболее оптимальной схемой с использованием регистрации договора залога прав по договору участия в долевом строительстве будет вариант, при котором график оплаты, определенный в договоре между застройщиком и заемщиком, будет соответствовать графику оплаты договора генподряда. Соответственно, по указанному графику будут предоставляться транши по кредитному договору для оплаты по договору участия в долевом строительстве и финансирования строительства.
Предварительная подготовка
Банкиры, ответственные за принятие решений по кредитам, и опытные девелоперы советуют готовиться к вопросу получения кредита заранее, прорабатывать проект и концепцию будущей стройки максимально детально и с технологической, и с экономической точки зрения. Чем более четко просчитана экономика и оценены возможные риски, тем больше шансов на успех в привлечении средств.
Хорошо, если независимая оценка будущего проекта, проведенная профессионалами-оценщиками с именем, будет хотя бы на 10–15%, а еще лучше на 20–25% выше суммы, запрашиваемой для кредита. Несмотря на то что дополнительно банковские эксперты проведут свою собственную оценку рисков и стоимости строительства, независимая высокая оценка проекта всегда является дополнительным бонусом.
«Одним из условий, которое может положительно повлиять на решение о выдаче кредита, является финансирование 15–20% проекта девелопером самостоятельно, — отмечает Евгений Акимов («Велес Лекс»). — Также благоприятствовать выдаче кредита будет отсутствие на предмете залога обременений, таких как право аренды земельного участка, здания, помещения или договора найма квартиры. И крайне неохотно используется последующий залог».
Не менее, чем деньги, важен профессионализм — умело выраженный и хорошо показанный в каждой детали проекта. Специалисты банков сетуют на то, что представители заемщика, которые занимаются представлением проекта и оформлением кредитных документов, часто показывают либо низкий профессиональный уровень, либо слишком узкую специализацию. Они не готовы вести полноценный и конструктивный диалог о проекте. Здесь девелоперу необходим или один гениальный, или небольшая (1–3 человека) команда профессиональных проект-менеджеров, которые могут на высоком уровне и на одном языке с банком говорить и о технологических, и о финансовых, и о маркетинговых, и о других показателях проекта.
Плохой залог ставку повышает, хороший — не понижает
«При менее надежном залоге банк может повысить кредитную ставку, но не наоборот! То есть высокая ликвидность актива на снижение ставки не повлияет», — комментирует законы финансирования Евгений Акимов («Велес Лекс»).
Естественно, банки с большим желанием кредитуют готовые объекты, по которым у них меньше рисков, но есть и такие, которые готовы идти на большие риски, кредитовать строящиеся объекты под ставку в 1,5 раза выше, чем кредиты под готовую недвижимость.
По данным «Пересвет-Групп», средняя ставка под строящиеся объекты составляет около 16% годовых. В Номос-Банке говорят, что все зависит от структуры сделки, а индикативно эффективная ставка финансирования без учета доходности по кросс-продажам составляет в среднем 18–20% годовых. Но следует помнить и о дополнительных издержках, которые несет девелопер при оформлении кредита и залога, таких как комиссия за неиспользованный лимит; затраты, связанные со страхованием предмета залога (недвижимость и оборудование); затраты на оценку проекта. Однако многие компании чаще всего предпочитают самостоятельно высчитывать эффективную ставку привлечения средств. А то, как будут называться дополнительные издержки, например комиссия за открытие ссудного счета или его обслуживание, для них не принципиально.
Залоги для коротких и длинных кредитов
Вид залога также может серьезно повлиять на срок кредитования. Например, отдавая в качестве обеспечения исполнения обязательства уже существующий объект недвижимости, можно рассчитывать на более «длинные деньги». Если следовать экономической логике, то краткосрочные — до одного года — кредиты в том числе могут быть предоставлены под залог активов, период оборачиваемости которых не превышает 12 месяцев: товары в обороте, сырье и материалы на складе, а также поручительство третьих лиц, чье финансовое состояние удовлетворяет требованиям банка. При долгосрочном кредитовании акцент смещается в сторону постоянных активов — объекты недвижимости, технологическое оборудование.
По опыту группы компаний «Пересвет» долгосрочные кредиты свыше трех лет выдаются только под залог готовой коммерческой недвижимости. При этом банки оценивают не только предмет залога, то есть здание, а в первую очередь бизнес: поступления от аренды, сроки договоров, другие показатели. Под строящиеся объекты в основном выдаются краткосрочные, до одного года, и среднесрочные: от года до трех лет.
Начать дискуссию