Мировой кризис может сыграть на руку российской ипотеке

Исторически сложилось, что заимствования на рынок ипотеки приходили в большей степени из-за рубежа — от западных инвестиционных институтов, банков, крупных международных финансовых групп. Ресурсов, которые могли бы стать адекватной альтернативой западным кредитам, попросту не существовало: ни один из банков, включая Центральный банк и государственные банки, не выдавал долгосрочных кредитов банковскому сектору на цели ипотеки. Вполне естественно, что такое положение вещей не лучшим образом влияло на внутренний кредитный рынок — рублевый рынок стоял на месте, практически не развивался, отсутствовали долгосрочные финансовые инструменты.

Как ни парадоксально это звучит, мировой кризис может сыграть на руку российской ипотеке. Сложились все предпосылки для создания внутреннего рынка фондирования, и важно не упустить этот момент. Сейчас наступило время, когда нам необходимо приложить все усилия, чтобы в будущем исключить стопроцентную зависимость от западных заимствований. Это касается не только ресурсов, которые поступали на цели развития ипотеки, но и долгосрочных средств для кредитования реального сектора, всего спектра обеспеченных кредитов в принципе.

Для того чтобы сдвинуть процесс с мертвой точки, можно было бы использовать следующий механизм в рамках государственной поддержки банковской системы. Государство должно выступить инициатором создания так называемой специальной независимой компании (SPV — special purpose vehicle) — юридического лица, у которого в активах были бы только обеспеченные кредиты. Компания покупала бы кредиты у банков, тем самым возвращая ликвидность в систему. Это может быть единая компания, могут быть несколько компаний в разных секторах. Например, одна компания, которая выкупает ипотеку, другая — кредиты, выданные малому и среднему бизнесу. В любом случае проще всего начать с обеспеченных кредитов.

Такая специальная независимая компания не должна иметь никаких других активов и не должна заниматься никакими иными видами деятельности. У нее нет менеджмента, нет накладных расходов, нет рисков, нет кредиторов, то есть она сама по себе не может обанкротиться. Она только держит пулы кредитов, является пассивным управляющим, все ее активы принадлежат облигационерам. Таким образом во всем мире осуществляется секьюритизация. Активы сбрасываются на такую компанию и потом продаются инвесторам.

Поскольку компания выпустит обеспеченные облигации, то фактически произойдет движение денежных средств от заемщиков к держателям этих ценных бумаг. Управляющей компанией для этой специализированной компании может стать Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), Европейский банк реконструкции и развития, либо другая финансовая организация с очень хорошим положением и высокой репутацией на рынке. Надзор может осуществлять Центральный банк.

Покупка пулов у банков должна производиться по строго оговоренной процедуре и на основании четко прописанных, закрепленных в документах требований к самим кредитам. Тем самым будет обеспечено и гарантировано высокое качество кредитного портфеля такой компании. Стандарты могут разработать регуляторы рынка, например Центральный банк, либо ключевые участники рынка. Или стандарты могут появиться в результате совместной работы. Такие стандарты могут быть достаточно консервативными, что само по себе неплохо. Не секрет, что ряд банков в последнее время начал увлекаться сегментами, приближенными к subprime. К счастью, это явление пока еще не приобрело массового характера, многие участники рынка по-прежнему придерживаются достаточно консервативного подхода в вопросе оценки платежеспособности заемщика, но, тем не менее, прецеденты были. А последние события на мировых рынках должны заставить нас проводить более сбалансированную кредитную политику.

Итак, специальная независимая компания выкупила пулы кредитов, ликвидность вернулась в банки. Далее выпускаются ценные бумаги, которые обеспечены залоговыми кредитными портфелями. Это будут долгосрочные ценные бумаги, например на 25 лет, которые смогут приобретать любые инвесторы, в том числе и долгосрочные — фонды, страховые компании, прочие финансовые институты. Более того, если они будут структурированными, то самый высокий транш, самый безопасный, смогут покупать, например, пенсионные фонды — в случае если и рейтинг этого класса облигаций будет соответствовать уровню странового. Также возможно установить, что если международное рейтинговое агентство присваивает суверенный рейтинг этим бумагам, то они могут быть рефинансированы Банком России. Кроме того, под эти бумаги Центральный банк смог бы финансировать сделки РЕПО, то есть это будет актив хорошего качества. Таким образом, государство посредством продажи ценных бумаг вернет себе деньги. При этом Центральный банк может выступить катализатором процесса.

Для того чтобы эти бумаги прижились и инвесторы вошли во вкус, важно в первые три года организовать для инвесторов налоговые каникулы. Потому что если вводить налоги по этим бумагам, то в конечном итоге они преобразуются в повышенную конечную процентную ставку для заемщиков, что по определению сделает ипотечные кредиты менее доступными для населения.

Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию решает сегодня очень важную задачу, но теми средствами, которыми оно располагает, решить проблему можно лишь частично. Только в 2007 году ипотечных кредитов выдано на сумму в 25 млрд долларов, а АИЖК предоставлено около 2,5 млрд долларов, то есть всего лишь 10% от необходимого количества. Предположительно, в текущем году сумма выданных кредитов окажется сопоставимой с показателем прошлого года.

Сейчас на этот рынок никто не может дать ликвидность, хотя объем рынка велик. Все кредиты — на балансах у банков, которые с учетом нынешних реалий стремятся снизить объемы выдачи, не наращивать портфели, переждать момент. Если несколько банков попробуют сделать пробный пул, то через три-четыре месяца рынок может заработать. Важно сделать первый шаг, и было бы логично, чтобы инициатива исходила от Центрального банка.

Ситуация сейчас такова, что нельзя жить лишь сегодняшним днем и тушить локальные пожары по мере их возгорания. Нам необходимо предусматривать свои действия на шаг вперед, работать на опережение и оперативно запустить механизм создания нового класса финансовых инструментов, который позволит вернуть ликвидность в систему.