Земельная ипотека начнет полноценно работать, по оптимистическому прогнозу, через пару лет, по пессимистическому — через десять. Сейчас ее механизм обкатывается на государственных банках, в задачу которых входит создание единой системы формирования активов и накопление земельной базы.
Земля — заложница кредита
Развитие системы земельно-ипотечного кредитования в России началось с принятием национального проекта по развитию АПК. Одно из направлений федеральной программы — «Стимулирование развития малых форм хозяйствования» — предусматривает развитие (создание) кредитования под залог земельных участков.
Новый механизм призван расширить ресурсную базу сельхозпроизводителей и таким образом облегчить им доступ к долгосрочному финансированию. По словам председателя Агропромышленного союза товаропроизводителей Кировской области Владимира Домрачева, этот банковский продукт может дать хозяйствам возможность развиваться: «Сельхозпроизводителям требуются большие суммы, а залоговой базы у них не хватает. Земля — это дополнительный актив, а для некоторых и единственный».
С принятием национального проекта был урегулирован ряд правовых вопросов. В частности, после внесения поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сельскохозяйственные земли были исключены из перечня земель, не подлежащих ипотеке. Таким образом, давно блуждавшая в головах чиновников идея получила реальные предпосылки для развития. Но для ее воплощения одной правовой базы недостаточно, нужен еще механизм осуществления.
Земельный рынок в перспективе
Сегодня в мире существует две модели земельной ипотеки: одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая система предполагает такую систему работы с земельными активами, когда специализированные банки осуществляют весь комплекс ипотечных коопераций — кредитование, выпуск земельных ипотечных ценных бумаг, привлечение с финансовых рынков необходимых ресурсов и рефинансирование новых кредитов. Именно такая система распространена в Европе.
В двухуровневой модели земельной ипотеки, которая работает в США, выдавать кредиты под залог земли могут любые банки. Для обеспечения системы рефинансирования кредитов создают структуры второго уровня, в которых аккумулируются земельные залоги. В качестве такой структуры может выступать земельно-ипотечное агентство, которое после накопления определенного объема активов выпускает ценные бумаги и реализует их на финансовых рынках. Полученные средства направляются на рефинансирование кредитов в те банки, которые принимают участие в земельно-ипотечной программе.
Советник заместителя председателя правления Россельхозбанка, академик РАСХН Виктор Хлыстун пояснил: «Мы пошли по второму пути, потому что решили, что для России эта система наиболее приемлема. У нас огромная страна, и два-три земельных банка не смогут охватить всю ее территорию. Уйдет много времени на создание разветвленной сети. А зачем это нужно, если в России тысяча банков, которые могли бы стать участниками этой программы».
Пока эта концепция развития существует только в теории. Вопросы: на базе чего будет создано агентство, как оно будет работать — находятся только на стадии обсуждения.
Виктор Хлыстун рассказал, что рассматривается три варианта формирования земельно-ипотечных агентств. Первый вариант — государственная структура, которая может быть создана по принципу АИЖК. Второй вариант — государственно-коммерческая структура, в создании и работе которой совместно участвуют банки и государство. Третий вариант — коммерческая структура, в которой участвуют только банки на межкорпоративной основе.
Чтобы земельная ипотека начала работать, необходимо иметь в портфеле порядка 750 тыс. га земель среднего качества. Только в этом случае все процедуры, связанные с эмиссией и обращением ипотечных ценных бумаг будут эффективными.
Правда, есть еще четвертый, запасной, вариант. В случае накопления значительного объема земельных активов Россельхозбанк рассматривает возможность создания дочерней компании, которая будет выполнять функции земельно-ипотечного агентства.
Переход ко второму уровню может растянуться на несколько лет. Не исключено, что в течение этого времени необходимость в нем отпадет. И вместо американской модели в России будет построена европейская модель развития земельной ипотеки. Для развития ситуации по такому сценарию уже есть определенные предпосылки. Например, недавно прошло сообщение о том, что Минэкономразвития РФ предлагает расширить перечень банков, предоставляющих кредиты на инвестиционные проекты в сфере АПК. В этом случае недалеко и до приобретения кредитными организациями востребованной специализации.
Коммерческий банк — не благотворительная организация
В большинстве коммерческих банков нет программ, которые бы разрабатывались специально для сельского хозяйства. Необходимо учесть, что условия кредитования АПК имеют ряд особенностей, например, по структуре залога, срокам, отсрочкам по платежам и прочее. Возможно, поэтому подобные сделки носят единичный характер.
Коммерческие банки неохотно кредитуют предприятия сельского хозяйства из-за высокого уровня риска невозврата кредитов. Начальник управления залогов и оценки ЮниКредит Банка Михаил Иванов объяснил такую позицию пятью основными причинами: неразвитость сельскохозяйственного рынка, сложность в подготовке анализа и мониторинга данного рынка, законодательные ограничения, отсутствие налаженного правового механизма кредитования сельского хозяйства, сложности при реализации залога.
Также представитель банка отмечает, что в общем портфеле ЮниКредит Банка доля кредитов, выданных сельхозпроизводителям, относительно мала. Вместе с тем залогом земли обеспечено более 80% от общего количества всех выданных указанных кредитов. Залог земельного участка чаще всего используется при кредитовании инвестпроектов, расширении производственной базы, постройки перерабатывающих комплексов. В то же время Михаил Иванов отмечает: «Данная форма залога неудобна как для банков, так и для самих залогодателей. Стадии оформления земли в залог занимают около двух–четырех месяцев. При этом высока вероятность отказа в получении кредита. В результате, во многом из-за бюрократизации и несовершенной законодательной базы, клиент теряет время и деньги». В сельском хозяйстве, как ни в одной другой отрасли, важна именно оперативность.
Директор ипотечного департамента Оргбанка Михаил Шепяков также отмечает, что основные риски для банков при работе с данным продуктом связаны со спецификой рынка земли. Характерна низкая ликвидность некоторых объектов, часто непрозрачность и недостаточность пакета документов, нецелевое использование участка.
Сельское хозяйство — на откуп государству
Специальные программы кредитования под залог земли предлагают два государственных банка — Сбербанк и Россельхозбанк, с крупными заемщиками также работает Внешторгбанк. Однако львиная доля выданных земельных займов приходится на первые два банка.
Россельхозбанк предлагает программы кредитования для различных категорий клиентов: личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств и иных объектов малого и среднего предпринимательства в АПК, корпоративных сельхозпредприятий, объектов инфраструктуры и др. Во всех этих программах в качестве залога принимается ликвидное имущество, в том числе земля, если на нее оформлено право собственности.
Есть специальная программа «Кредит на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения под их залог». Максимальная сумма кредита — до 70% от стоимости приобретаемого земельного участка. Срок кредитования — от трех до восьми лет с возможностью предоставления льготного периода.
В Сбербанке в программах по кредитованию сельхозпроизводителей и владельцев личных подсобных хозяйств также указано, что в качестве залога может приниматься земельный участок. И сроки кредитования могут быть от года до пяти лет.
Именно «госам» пришлось осваивать невозделанную целину — земельную ипотеку. Однако правительство, приняв национальный проект по развитию, не осталось голословным и подкрепило его финансами. Так, на развитие земельной ипотеки в 2006 году из федерального бюджета было выделено 1,3 млрд рублей, которые были направлены на увеличение уставного капитала Россельхозбанка. Правда, Виктор Хлыстун уточняет: «Это были нецелевые деньги. Уставный капитал банка увеличился для решения нескольких задач: поддержка животноводства, финансирование малого бизнеса, развитие кооперации, а также создание земельной ипотеки».
За три года реализации проекта Россельхозбанк отработал полученные деньги — на каждый рубль, вложенный в уставный капитал, он привлек с рынка 10 рублей. Но если посмотреть на результат в глобальном масштабе, то 607 тыс. гектаров (объем земель, принятых Россельхозбанком в качестве залога) — это малая толика земли, находящейся в сельскохозяйственном обороте. По статистическим данным, площадь пахотного фонда России превышает 120 млн гектаров.
Почему банкам не приглянулась земля
Основным препятствием в развитии земельной ипотеки является неоформленное право собственности. По оценке Виктора Хлыстуна, только 13% земель сельскохозяйственного назначения поставлены на кадастровый учет и прошли юридическую регистрацию. То есть только 13% земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться в качестве залога.
Для того чтобы участок мог использоваться в качестве залога, он должен иметь фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке, местоположение, правовой статус и уникальный кадастровый номер. Ипотека части земельного участка возможна только после ее полного выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, и прохождения процедуры государственного кадастрового учета.
Но сегодня для практической реализации всех этих требований существует множество препятствий.
Председатель правления коалиции провинциальных и сельских общественных организаций «Уральская народная ассамблея» Василий Мельниченко рассказал: «Чтобы заложить землю, сельхозпредприятию нужно иметь согласие двух третей членов этого хозяйства (его пайщиков), если это ни единоличный собственник. Собрать 400–500 человек на общем сходе для принятия решения практически нереально. Никаких доверенностей закон не допускает. Перевести землю в собственность также сложно. Многие хозяйства не в состоянии промежевать земли, у них на это нет средств. Например, моя семья промежевала 290 гектаров. Межевание обошлось нам в 350 тыс. рублей. Для сельского труженика это нереальные деньги».
В дотационных регионах, где нет сделок купли-продажи, рыночная стоимость может оказаться в разы ниже кадастровой.
Существующая система оформления участков в собственность имеет длительные сроки рассмотрения заявок и высокую стоимость работ. Поэтому процесс оформления идет крайне медленно.
Таким образом, значительные площади земли оказались не вовлечены в рыночной оборот. А потому вопрос развития земельной ипотеки упирается не только в нежелание банков кредитовать сельхозпредприятия под залог земли, но и в то, что объемы данного актива на рынке чрезмерно малы.
Кадастр хорошо, но рынок лучше
Для того чтобы механизм земельной ипотеки начал работать в полном объеме, необходимо создать земельный банк. «По нашим оценкам, для эмиссии ипотечных ценных бумаг необходимо иметь в портфеле порядка 750 тыс. гектаров земель среднего качества. Только в этом случае все процедуры, связанные с эмиссией и обращением ипотечных ценных бумаг, будут эффективными, потому что удельные затраты очень высоки», — пояснил Виктор Хлыстун.
При этом для формирования портфеля однородных ссуд залоги должны быть равнозначными, а их залоговая стоимость должна базироваться на рыночной стоимости этих участков. Сегодня в большинстве банков землю принимают в залог по кадастровой оценке. Такое решение на начальном этапе вполне логично. Так как оценка — процедура достаточно затратная и ложится она целиком на плечи заемщика. Кроме того, при неразвитом земельном рынке в большинстве регионов определить ее невозможно.
Кадастровая и рыночная стоимости участка могут существенно отличаться. Например, в дотационных регионах, где нет сделок купли-продажи, рыночная стоимость может оказаться в разы ниже. Понятно, что в этом случае банку невыгодно принимать объект по завышенной стоимости в качестве залога.
Три варианта формирования земельно-ипотечных агентств: государственная, государственно-коммерческая и коммерческая структура. Четвертый, запасной, вариант — создание дочерней компании Россельхозбанка.
Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт» Екатерина Синогейкина подтвердила, что ожидания заемщиков и результат рыночной оценки могут не совпасть: «Основная сложность оценщика в рамках такой работы — поиск сделок/предложений сопоставимых объектов, так как для банка главный вопрос — ликвидность объекта, возможность его продать на рынке по указанной в отчете стоимости. То есть банки всегда отдают предпочтение сравнительному подходу. Получается, что даже если с точки зрения доходов стоимость земельного участка больше, чем стоимость, полученная методом сравнения продаж, итоговая стоимость в большей степени будет основана на результатах сравнения, то есть она ниже, чем текущая оценка потенциальных доходов. А вот отсюда, видимо, и возможно возникновение сложностей у заемщиков. Иногда по причине особенностей в методологии результат оценки ниже, чем ожидал заемщик. Соответственно, и ниже сумма кредита».
Россельхозбанк уже начал работать на перспективу, и на данный момент в качестве залога принимает земли как по рыночной, так и по кадастровой их стоимости.
Залог арендованных земель — далекая перспектива
Закон предусматривает принятие в качестве залога не только земель, оформленных в собственность, но и земель, находящихся в долгосрочной аренде. Многие крупные сельхозпроизводители сегодня арендуют земли у муниципалитетов или пайщиков. Однако банки пока не принимают арендованные участки в качестве обеспечения по кредиту. Проблема заключается в том, что рынок по продаже прав на аренду сегодня отсутствует. На его создание и накопление базы опять-таки потребуется определенное время.
На разработку законодательной базы для развития земельной ипотеки ушло около 15 лет (если считать с момента принятия закона о приватизации земельных участков — Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»). Участники рынка надеются, что на формирование институтов, обеспечивающих функционирование закона, потребуется меньше времени. Но пока будущее земельного рынка остается достаточно туманным.
Начать дискуссию